Três formas de decidir o destino do imóvel
Quem quer planejar o que acontece com um imóvel depois da própria morte costuma comparar três caminhos. Todos respeitam o mesmo limite: a legítima dos herdeiros necessários, que é metade da herança (Código Civil, art. 1.846).
| Caminho | Quando produz efeito | Pontos principais |
|---|---|---|
| Testamento | Só depois da morte; pode ser mudado a qualquer tempo (art. 1.858) | Precisa passar pelo juiz e depois pelo inventário |
| Doação em vida | Com o registro da escritura na matrícula | A doação a filho ou cônjuge adianta a herança (art. 544) e paga ITCD agora |
| Partilha em vida | Por ato entre vivos ou de última vontade, sem prejudicar a legítima (art. 2.018) | O ITCD incide (Decreto 34.982/2013, art. 2º, § 7º) |
A doação está explicada em doação de imóvel no DF, e o efeito dela no inventário, em adiantamento de legítima e colação. Aqui o assunto é o testamento.
As formas (público, cerrado e particular) e quem pode testar estão no verbete testamento.
Redigir um testamento é ato jurídico com efeitos que só aparecem depois. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
O que o testamento pode fazer com o imóvel
Deixar o imóvel a uma pessoa (legado)
Quando o testamento destina um bem certo, como "o apartamento da matrícula tal", a alguém, isso é um legado. Três regras do Código Civil afetam diretamente o imóvel:
- O bem precisa ser do testador na data da morte. É ineficaz o legado de coisa certa que não lhe pertença na abertura da sucessão (art. 1.912).
- Vender depois desfaz o legado. Se o testador alienar o imóvel, no todo ou em parte, o legado caduca até onde ele deixou de lhe pertencer (art. 1.939, II). Trocar de apartamento sem refazer o testamento pode deixar o legatário sem nada.
- A posse não é automática. O imóvel pertence ao legatário desde a abertura da sucessão, mas ele não pode tomar posse por conta própria (art. 1.923, § 1º). A entrega passa pelo inventário.
Respeitar a legítima
Havendo descendentes, ascendentes ou cônjuge, o testamento só dispõe da metade disponível. Se o imóvel deixado a alguém valer mais que essa metade, a disposição é reduzida. Doações feitas em vida entram na conta da legítima (art. 1.847), então o testador precisa olhar também o que já doou.
Dispensar a colação de uma doação anterior
Se o testador já doou um imóvel a um filho e quer que essa doação saia da parte disponível, e não da legítima, a dispensa pode ser declarada no testamento (art. 2.006). O efeito está em adiantamento de legítima e colação.
Cláusulas sobre o imóvel
| Cláusula | Regra | Onde aparece |
|---|---|---|
| Inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade | Sobre bens da legítima, só com justa causa declarada (art. 1.848); a inalienabilidade implica as outras duas (art. 1.911) | Averbada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 11) |
| Conversão da legítima em outros bens | Proibida ao testador (art. 1.848, § 1º) | — |
| Fideicomisso | O imóvel passa a um herdeiro e, depois, a outro ainda não concebido | Averbado na matrícula (art. 167, II, 11) |
Um imóvel com cláusula só pode ser vendido com autorização judicial, e o dinheiro é convertido em outro bem, que herda as mesmas restrições (arts. 1.848, § 2º, e 1.911, parágrafo único). Como descobrir e como retirar essas cláusulas está em cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. O fideicomisso tem verbete próprio: fideicomisso.
Casal: cada um faz o seu
O Código Civil proíbe o testamento conjuntivo, simultâneo, recíproco ou correspectivo (art. 1.863). Marido e mulher que queiram deixar o apartamento do casal a alguém fazem dois testamentos. Cada um só dispõe do que é seu: a metade que pertence ao outro pelo regime de bens é a meação dele e não entra no testamento de quem morre.
Onde o testamento fica registrado
O Registro Central de Testamentos On-Line (RCTO), módulo da CENSEC, reúne os testamentos públicos e as aprovações de testamentos cerrados lavrados no país, no mínimo desde 1º de janeiro de 2000 (Provimento CNJ 149/2023, art. 265, I). O acesso é restrito (art. 268):
- em vida, só o próprio testador obtém a informação, além de requisições do juiz, do Ministério Público ou da Defensoria;
- depois do óbito, qualquer interessado que apresente a certidão de óbito.
O testamento particular não passa pelo tabelião e não entra no RCTO. Se você optar por ele, alguém de confiança precisa saber onde está o documento.
Mudar de ideia
O testamento pode ser alterado a qualquer tempo (art. 1.858) e revogado pelo mesmo modo e forma como pode ser feito (art. 1.969). Vale revisar o testamento sempre que o patrimônio mudar: venda do imóvel, compra de outro, casamento, nascimento de filho.
O que acontece depois da morte
O testamento não transfere o imóvel sozinho. Primeiro, ele é apresentado ao juiz: o cerrado é aberto e registrado (CPC, art. 735) e o público tem o cumprimento pedido por qualquer interessado, com o traslado ou a certidão (art. 736). Depois vem o inventário, que pode terminar em cartório com autorização judicial. O caminho completo está em inventário com testamento no DF.