Quando o imóvel está em condomínio geral
Aqui "condomínio" não é o prédio. É a situação em que duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com uma parte ideal (metade, um terço, um quarto). No DF, os casos mais comuns são:
- irmãos depois do inventário, quando a partilha registrada deu a cada um uma fração do mesmo imóvel;
- ex-casal que partilhou o imóvel em partes iguais em vez de atribuí-lo a um só;
- amigos, parentes ou sócios que compraram juntos.
Antes da partilha, a herança já funciona pelas regras do condomínio: até lá, o direito dos coerdeiros é indivisível e segue as normas do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). Nessa fase, porém, quem define quem fica com o imóvel é o próprio inventário. Esta página trata do que acontece depois, quando a matrícula já traz vários donos. A venda da parte de um deles a terceiro, com a preferência dos demais, está em venda de fração ideal.
Ninguém é obrigado a ficar para sempre
A regra de saída está no art. 1.320 do Código Civil: "a todo tempo" o condômino pode exigir a divisão da coisa comum, e cada um paga a sua parte das despesas da divisão. Há só três limites:
- os condôminos podem combinar a indivisão por até 5 anos, prorrogáveis (§ 1º);
- o doador ou o testador pode impor indivisão, também de no máximo 5 anos (§ 2º);
- havendo razões graves, o juiz pode mandar dividir antes do prazo (§ 3º).
O acordo entre os donos sobre o uso e a administração do imóvel pode ser formalizado. A Lei 6.015/1973, art. 178, III, prevê o registro, no Livro 3 do Registro de Imóveis, das convenções de condomínio geral voluntário.
Os quatro caminhos para terminar o condomínio
| Caminho | Quando serve | Como se formaliza |
|---|---|---|
| Um fica com o imóvel e paga os outros | Um dos donos quer e pode ficar com tudo | Escritura de compra das frações ou de divisão, e registro |
| Divisão física | O imóvel pode ser dividido sem perder a utilidade | Escritura, se todos concordam (CPC, art. 571); sem acordo, ação de divisão (art. 569, II) |
| Venda a terceiro de comum acordo | Todos querem vender | Escritura de venda assinada por todos; o preço é repartido |
| Venda judicial | Imóvel indivisível e não há acordo | Ação com advogado; alienação em leilão (CPC, arts. 725, IV, e 730) |
Divisão física: nem todo imóvel permite
Apartamento e casa costumam ser indivisíveis na prática. Lote, em tese, pode ser dividido, mas no DF a divisão de lote registrado é o desdobro, que tem requisitos próprios: cada lote resultante precisa de ao menos 125 m² e 5 m de testada, com exceções para áreas de interesse social, e a divisão é vedada em lotes de certas categorias de uso, como RE 1, RE 2 e RO (LC 1.027/2023, arts. 78 e 79). Veja desmembramento de lote no DF.
Venda judicial: quem tem preferência
Quando a coisa é indivisível e os donos não querem adjudicá-la a um só indenizando os outros, ela "será vendida e repartido o apurado" (art. 1.322). Na venda, em igualdade de oferta:
- o condômino prefere ao estranho;
- entre condôminos, prefere quem tem benfeitorias mais valiosas no imóvel;
- sem benfeitorias, prefere quem tem o maior quinhão.
Se ninguém tem benfeitorias e as partes são iguais, faz-se licitação entre estranhos e, antes de adjudicar, nova licitação entre os condôminos (parágrafo único). O CPC trata o pedido de alienação da coisa comum como procedimento de jurisdição voluntária (art. 725, IV e V) e, sem acordo sobre o modo, o juiz manda vender em leilão (art. 730).
Enquanto não se resolve: uso, despesas e dívidas
- Uso por um só. Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação (art. 1.314), mas responde aos outros pelos frutos que dela tirou e pelo dano que causou (art. 1.319). Se há valor a acertar pelo uso exclusivo, isso é discutido com advogado.
- Aluguel a terceiro. Nenhum condômino pode dar posse, uso ou gozo do imóvel a estranhos sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único).
- Despesas. IPTU, conservação e demais ônus são divididos na proporção de cada parte, que se presumem iguais se nada disser o contrário (art. 1.315). Quem não quer pagar pode renunciar à sua parte, que passa a quem assumir as despesas (art. 1.316).
- Dívida de um dos donos. Se o imóvel indivisível for penhorado por dívida de um condômino, a quota do outro recai sobre o produto da venda, e ele tem preferência na arrematação (CPC, art. 843).
Um cuidado: se quem mora no imóvel é o viúvo ou a viúva do falecido, pode existir direito real de habitação, que muda essa conta.
O imposto no DF
A extinção de condomínio só gera imposto quando alguém sai com mais do que a sua fração:
- com pagamento pela diferença (a "torna"), incide ITBI sobre o excesso oneroso (Lei 3.830/2006, art. 2º, § 3º, V);
- sem pagamento, a lei do ITCD presume doação do excesso não oneroso na extinção de condomínio (Lei 3.804/2006, art. 2º, § 1º);
- compra da fração de outro condômino é transmissão comum e segue o ITBI da parte comprada.
A comparação entre os dois impostos está em ITBI ou ITCD. O cálculo em reais não é feito aqui.
Da escritura ou sentença à matrícula
A matrícula só muda com o registro do título: a escritura de divisão ou de compra das frações, ou a carta expedida no processo judicial. Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual.
Antes de qualquer proposta aos outros donos, vale ter em mãos a certidão atualizada da matrícula, que mostra quem são os condôminos, o percentual de cada um e se há penhora, indisponibilidade ou cláusula que impeça a venda. Qualquer pessoa pode pedir essa certidão sem dizer o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). Podemos pedir as certidões e entregar um relatório da situação registral do imóvel para você levar ao advogado.
Negociar a divisão, redigir a escritura, pedir a venda judicial ou discutir valor pelo uso exclusivo são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.