O seguro que vem junto com o financiamento
No financiamento com alienação fiduciária, a lei torna condição essencial do contrato a contratação, pelo comprador, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente (Lei 9.514/1997, art. 5º, IV). A SUSEP, que fiscaliza os seguros, confirma que o seguro habitacional é obrigatório. O FAQ da Caixa menciona dois seguros obrigatórios nos seus contratos: o MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel).
É o MIP que interessa aos herdeiros. Ele existe justamente para que a morte do devedor não deixe a família com a dívida.
O que o MIP paga
Segundo a SUSEP:
- Quanto: a quantia necessária para pagar o financiamento, entendida como o saldo devedor a vencer na data do sinistro, em pagamento único. O FAQ da Caixa descreve o valor segurado do MIP como o saldo devedor.
- A quem: o beneficiário é o financiador (no seguro individual) ou o estipulante (no coletivo). O dinheiro não vai para a família: vai para quitar a dívida.
- Parcelas em atraso: o seguro mira o saldo a vencer na data da morte. Parcelas vencidas e não pagas antes disso são assunto a conferir com o banco.
- Exclusão conhecida: não há cobertura para doença preexistente conhecida e não declarada.
Composição de renda: quitação proporcional
Quando o financiamento foi feito com a renda de duas ou mais pessoas, a indenização é proporcional ao percentual de quem faleceu, e o seguro continua para os demais sobre o saldo restante (SUSEP). A cartilha da Caixa diz o mesmo: com composição de renda, a quitação "é parcial, de acordo com o percentual de renda pactuado".
Exemplo ilustrativo, sem valores reais: se o contrato atribuía 60% da renda ao falecido e 40% ao cônjuge, o seguro quita 60% do saldo devedor, e o cônjuge segue pagando o saldo remanescente. O percentual de cada um está no contrato de financiamento.
O seguro precisa ser acionado
A cartilha pública da Caixa para contratos do Minha Casa, Minha Vida e do FGTS prevê:
- cobertura de "quitação total ou parcial do saldo devedor" em caso de morte ou invalidez permanente;
- que o devedor, seu sucessor ou herdeiro pode solicitar a quitação em caso de morte;
- que, em caso de MIP ou DFI, a Caixa deve ser informada para acionar o pedido de cobertura junto à seguradora.
O que não foi confirmado em fonte oficial para esta página:
- o canal de atendimento e a lista de documentos do aviso de sinistro por morte na Caixa;
- o prazo para comunicar a morte;
- se o banco exige o inventário concluído antes de dar o termo de quitação;
- as regras de outros bancos.
A consequência prática é que, enquanto o banco não é informado, o pedido de cobertura à seguradora não começa. Quem tem o contrato, a certidão de óbito e a certidão atualizada da matrícula, que mostra a alienação fiduciária registrada, consegue tratar do assunto por escrito e com mais segurança. Veja certidão de óbito e certidão de ônus reais.
Depois da quitação: tirar a garantia da matrícula
Com a dívida liquidada, pelo seguro ou pelos herdeiros:
- o banco tem 30 dias para fornecer o termo de quitação, sob multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (Lei 9.514/1997, art. 25, §§ 1º e 1º-A, redação da Lei 14.711/2023);
- com o termo, o Registro de Imóveis cancela o registro da propriedade fiduciária (§ 2º).
O cancelamento e os prazos do cartório estão explicados em baixa da alienação fiduciária no DF. Até essa baixa, o imóvel continua com a garantia na matrícula, mesmo que a dívida já não exista.
O imóvel e a dívida no inventário
O imóvel financiado entra no inventário com a situação que tiver na data da morte:
- Quitado pelo seguro: o imóvel é partilhado entre os herdeiros. A baixa da garantia é um passo à parte, que depende do termo de quitação do banco.
- Sem cobertura ou com parcelas pendentes do falecido: o que ele devia é dívida do falecido. A herança responde por ela; depois da partilha, cada herdeiro responde na proporção do que recebeu (Código Civil, art. 1.997).
A dívida também mexe com o imposto. No DF, a base do ITCD é o valor dos bens menos as dívidas do falecido (Lei 3.804/2006, art. 7º). Mas, segundo o manual da Receita, a declaração eletrônica simplificada (DEITCD) não serve quando há dívidas a deduzir: nesse caso, a Receita analisa o caso antes de emitir a guia, o que alonga o inventário. Veja ITCD no DF.
Se a família pretende vender o imóvel antes de quitar tudo, as regras de venda de imóvel financiado estão em vender imóvel financiado, e as de venda pelo espólio, em venda de imóvel herdado.
Partilha, dívidas do espólio e discussão com o banco ou a seguradora envolvem análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Contratos antigos do SFH
Contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação podem estar ligados à antiga apólice única do seguro habitacional (SH/SFH). Segundo a SUSEP, essa apólice não emite novos certificados desde 31/12/2009 (Lei 12.409/2011). Se o contrato do falecido é antigo, confirme com o banco qual seguro o cobre.