O problema: a família raramente sabe tudo o que existe
Antes de abrir o inventário, a família precisa saber o que o falecido deixou. Para imóveis, a pergunta tem duas partes: onde estão registrados e se ainda estavam no nome dele na data do óbito. É comum a família conhecer o apartamento onde ele morava e um terreno antigo, mas não saber de uma sala comprada anos atrás, de uma fração herdada dos pais dele ou de um imóvel que ele achava ter vendido e nunca saiu da matrícula.
O Código de Processo Civil, art. 611, prevê que o inventário seja aberto em até 2 meses a contar do óbito. Saber cedo o que existe evita começar o processo com uma lista incompleta.
Por que a lista sai incompleta ou errada
A busca pelo CPF mostra onde ele aparece, não o que era dele
Cada cartório de registro de imóveis mantém um indicador pessoal que liga o CPF às matrículas em que a pessoa aparece. A busca nacional por esse índice, mantida pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), tem dois níveis: uma varredura ampla, que mostra cartórios e matrículas em que o CPF aparece com qualquer vínculo, atual ou passado, e uma pesquisa por cartório que considera só vínculos ativos. Como funciona cada uma e o que o resultado prova está em busca de imóveis por CPF.
Com olhar de inventário, o resultado precisa ser lido com cuidado. Ele pode trazer imóveis que o falecido já vendeu (ele aparece como ex-proprietário) ou em que era apenas fiador ou usufrutuário. Só os imóveis que ainda estavam em nome dele entram na partilha. Quando o vínculo é outro (usufruto, garantia, direito sobre imóvel de terceiro), cabe ao advogado dizer se há alguma providência a tomar na matrícula.
Só a certidão confirma o que entra na partilha
A certidão da matrícula é o documento que prova quem é o dono registrado e quais ônus existem, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. Pela Lei 6.015/1973, art. 19, §11, a certidão de inteiro teor basta para comprovar propriedade, direitos, ônus e restrições. O prazo máximo de emissão é de 4 horas para a certidão eletrônica de inteiro teor com o número da matrícula informado (art. 19, §10).
O risco aqui é de tempo: a certidão da matrícula eletrônica vale 30 dias para atos notariais, e o inventário pode levar meses entre a primeira reunião com o advogado e a escritura. Certidão pedida cedo demais vence no meio do caminho e precisa ser tirada de novo.
O testamento também precisa ser verificado
O Provimento CNJ 56/2016, art. 2º, torna obrigatória, para o inventário judicial e para a escritura de inventário em cartório, a juntada de certidão da CENSEC (Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados) sobre a inexistência de testamento. O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 441, II) reforça a consulta.
A CENSEC reúne, no módulo de testamentos, os testamentos públicos e as aprovações de testamentos cerrados lavrados desde, no mínimo, 1º de janeiro de 2000 (art. 265). Pelo art. 268, a informação sobre testamento de pessoa falecida é dada a qualquer interessado que apresente a certidão de óbito. Há uma espera obrigatória: por causa do prazo que os cartórios têm para enviar os dados, a informação só fica disponível depois de uma carência contada da data do óbito, que pode passar de um mês. Óbitos em São Paulo seguem por outra central, a CANP. Um testamento descoberto depois muda a partilha inteira.
O que a busca pelo CPF não alcança
A lista vinda da busca pelo CPF pode estar incompleta. Os pontos cegos mais comuns em inventário:
- Imóveis antigos: a Pesquisa Qualificada só abrange registros feitos a partir de 1º de janeiro de 1976. Imóvel comprado antes disso só aparece por busca feita no próprio cartório da região, nos livros de transcrição.
- Imóveis sem matrícula: posse, contrato de gaveta ou cessão de direitos que nunca foram registrados não aparecem no indicador pessoal. No DF, veja imóvel sem escritura.
- Escritura lavrada e nunca registrada: o falecido pode ter comprado por escritura e não ter registrado. A matrícula continua em nome do vendedor. A CENSEC tem módulo de procurações e atos notariais diversos, alimentado desde 2006; veja não encontro a escritura.
- Inventário anterior: se o falecido herdou de alguém e o inventário anterior nunca foi registrado, o imóvel pode continuar no nome de outra pessoa. A CENSEC também reúne escrituras de inventário, separação e divórcio desde 2007.
Por isso o resultado da busca nunca deve ser lido sozinho: o que a família sabe (carnês de IPTU, contratos guardados, declarações de imposto de renda) é o que revela as lacunas.
As consequências de uma lista errada
- Imóvel esquecido: o bem que ficou de fora exige depois uma sobrepartilha, com novo custo e novo prazo.
- Imóvel que já não era dele: incluir na partilha um imóvel vendido em vida gera exigência no cartório e retrabalho do advogado.
- Ônus descoberto tarde: hipoteca, penhora ou indisponibilidade que só aparecem na certidão mudam o valor do que se partilha e podem travar o registro.
- Certidões vencidas: documentos pedidos sem planejamento vencem antes da escritura ou da sentença e precisam ser pedidos de novo.
O inventário e a partilha exigem advogado ou defensor público. No inventário em cartório, o tabelião só lavra a escritura se todas as partes estiverem assistidas por advogado (CPC, art. 610, §2º). É ele quem define o caminho (judicial ou em cartório), calcula o imposto de transmissão e prepara a partilha, e o trabalho dele fica mais rápido quando a parte imobiliária chega levantada e conferida. No DF, o panorama está em inventário de imóvel no DF.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Levantamento dos imóveis do falecido, organizado para o advogado
Na documentação para inventário, levantamos os imóveis ligados ao falecido e organizamos as certidões que o inventário vai exigir, por imóvel, com quadro de validades e os pontos de atenção documentais. Se a necessidade for só localizar os imóveis, a pesquisa patrimonial imobiliária entrega o relatório com o que foi encontrado e as lacunas conhecidas. Os dados só são pedidos depois do primeiro contato, por canal próprio, com a finalidade (inventário) registrada, e o resultado fica restrito a você.