Os quatro requisitos do art. 1.831
O Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação quando estão presentes, ao mesmo tempo:
- casamento com o falecido, em qualquer regime de bens;
- um imóvel destinado à residência da família;
- esse imóvel é o único daquela natureza a inventariar;
- o direito existe sem prejuízo da parte que cabe ao viúvo na herança.
Os três primeiros definem se o direito existe; o quarto diz que ele se soma ao que o viúvo já recebe como meeiro ou herdeiro. A conta de meação e herança está em meação e herança do cônjuge. Esta página trata do que acontece depois: o que o viúvo pode fazer, o que os herdeiros podem fazer e onde o direito aparece.
Quando há mais de um imóvel residencial no espólio, o requisito do "único daquela natureza" deixa de estar presente pelo texto da lei. Como isso se resolve em cada inventário é interpretação jurídica.
É um direito real, e isso pesa
A habitação está na lista de direitos reais do Código Civil (art. 1.225, VI). Não é um favor dos filhos nem um acordo informal: é um direito sobre o imóvel, que convive com a propriedade dos herdeiros.
| Quem | O que tem |
|---|---|
| Viúvo com o direito | Morar no imóvel com a família, sem pagar aluguel |
| Herdeiros (inclusive o viúvo, se também for herdeiro) | A propriedade, nas frações da partilha |
| Terceiro que compre a parte de um herdeiro | A fração comprada, com o direito do viúvo ainda existindo |
O que o viúvo pode e não pode fazer
- Morar com a família: pode. É o conteúdo do direito (art. 1.414).
- Alugar ou emprestar: não pode. O art. 1.414 diz que o titular "não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família".
- Ceder o direito a outra pessoa: o art. 1.416 manda aplicar à habitação, no que não contrariar a sua natureza, as regras do usufruto, e o usufruto não se transfere por alienação (art. 1.393). O direito é ligado à pessoa que mora.
- Renunciar: pode. A renúncia é causa de extinção do usufruto (art. 1.410, I), aplicável à habitação pelo art. 1.416. A forma da renúncia deve ser definida com o tabelião e o advogado.
Se o direito foi conferido a mais de uma pessoa, quem mora sozinho não paga aluguel às outras, mas não pode impedir que elas também morem (art. 1.415).
Os herdeiros podem vender?
Os herdeiros são donos e podem negociar a propriedade depois da partilha registrada. O ponto é que a venda não aparece entre as causas de extinção do art. 1.410: morte ou renúncia do titular, termo, cessação do motivo, destruição da coisa, consolidação, culpa do titular e não uso. Por isso, vender com o viúvo morando e sem a renúncia dele é um negócio que precisa de análise jurídica e de total transparência com o comprador.
Para o comprador, a lição é prática: antes de fechar negócio com imóvel herdado, confira o estado civil do falecido, quem mora no imóvel e o que diz o título da partilha. Os cuidados da venda estão em venda de imóvel herdado. Se os herdeiros não se entendem sobre o imóvel, veja extinção de condomínio.
Novo casamento, nova união
O art. 1.831 não diz que o direito acaba se o viúvo se casar de novo ou passar a viver em união estável. Essa condição aparece em outra lei: a Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único, garante ao companheiro sobrevivente o direito real de habitação "enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento". A lei segue publicada no Planalto, mas se essa regra continua aplicável depois do Código Civil de 2002 não foi confirmado nas fontes desta página.
E o companheiro de união estável?
O STF, no Tema 809, declarou inconstitucional a diferença entre cônjuge e companheiro na sucessão e mandou aplicar a ambos o art. 1.829 do Código Civil. A tese não tratou do art. 1.831. Se o companheiro tem o direito real de habitação pelo Código Civil não foi confirmado aqui. Veja herança de imóvel na união estável.
Onde o direito aparece: matrícula e partilha
A Lei de Registros Públicos manda registrar na matrícula "o usufruto e o uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família" (art. 167, I, 7). O direito do art. 1.831 decorre da sucessão do cônjuge. Se o Registro de Imóveis do DF faz alguma menção a ele no registro da partilha não foi confirmado.
Consequência: a certidão da matrícula pode não mostrar o direito. A informação costuma estar no inventário, e quem compra precisa ler o título da partilha, não só a matrícula. Podemos pedir as certidões do imóvel e conferir o que consta da matrícula e do título, para você levar ao advogado.
Despesas do imóvel
O art. 1.831 não diz quem paga IPTU/TLP, condomínio e conservação. O art. 1.416 remete às regras do usufruto no que não contrariar a natureza da habitação, e a aplicação dessas regras ao caso concreto é jurídica. Um acordo escrito entre o viúvo e os herdeiros evita conflito.
Reconhecer, discutir, renunciar ou negociar o direito real de habitação envolve atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.