A pergunta que define o caminho
Antes de falar em comprador, preço ou corretor, confira a matrícula atualizada do imóvel. Ela responde à única pergunta que importa aqui: a partilha já foi registrada?
- Não foi: o imóvel continua em nome do falecido. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só muda com o registro do título. Quem vende, nesse caso, é o espólio, com as regras abaixo.
- Foi: os herdeiros aparecem como proprietários. A venda segue o caminho de qualquer imóvel.
Uma matrícula antiga guardada na gaveta não responde a essa pergunta: só a certidão atualizada mostra o registro mais recente. Veja certidões imobiliárias no DF.
Antes da partilha registrada: alvará judicial
O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (Provimento 67/2026), art. 233, III, exige alvará judicial para a escritura que envolva "bens relativos a sucessão aberta", salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007.
Na prática:
- O advogado pede ao juiz autorização para vender o imóvel da herança.
- Com o alvará, o tabelião pode lavrar a escritura de venda.
- O comprador registra a escritura na matrícula.
O alvará é um ato judicial. Quem pede e acompanha é o advogado.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
A exceção: promessa assinada em vida
O parágrafo único do art. 233 dispensa o alvará quando a escritura apenas cumpre uma promessa de compra e venda que o falecido assinou. É o caso comum de quem vendeu em vida, recebeu o preço e morreu antes de passar a escritura. Leve a promessa ao tabelionato para que ele avalie se ela se encaixa na exceção.
Por que o ITCD trava a venda pelo espólio
Na venda comum, a guia do ITBI pode ser emitida pelo próprio tabelionato. Com vendedor falecido, não. A Instrução Normativa SUREC 8/2021, art. 3º, reserva esse caso à Receita do DF, que só analisa o pedido com os documentos do inventário, entre eles a quitação do ITCD e o alvará.
A consequência é direta: mesmo na venda antecipada, o imposto da herança precisa estar resolvido antes que o comprador consiga pagar o imposto da compra. Família que promete a venda sem contar com isso costuma perder o prazo combinado com o comprador. Veja ITCD no DF.
Cessão de direitos hereditários
Outra saída antes da partilha é o herdeiro ceder o seu direito à herança, em vez de vender o imóvel em si. Duas regras confirmadas:
- A cessão de direitos hereditários exige escritura pública, segundo a lista de hipóteses do TJDFT.
- Quando é onerosa (com pagamento), ela gera ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º).
Quem recebe a cessão entra no inventário no lugar do herdeiro. Os efeitos sobre a partilha são análise jurídica do caso.
Herdeiro menor
Se um dos herdeiros é menor, há duas camadas de cuidado. O Código Civil, art. 1.691, só permite alienar imóvel de filho menor com autorização do juiz. E, quando o inventário é feito em cartório com menor, a Resolução CNJ 35/2007, art. 12-A, veda atos de disposição na escritura. Venda envolvendo a parte de menor passa, portanto, pelo juiz.
Depois da partilha registrada: venda normal
Com a escritura de inventário ou o formal de partilha registrados, cada herdeiro é dono da sua parte e a venda segue o roteiro comum: certidões, ITBI, escritura e registro. O guia do vendedor está em vender imóvel no DF: documentação.
Pontos que costumam pesar nesse momento:
- Todos os coproprietários assinam. Se o imóvel ficou para três irmãos, os três vendem. Quem mora longe pode assinar pelo e-Notariado ou por procuração.
- Cônjuges. Pelo Código Civil, art. 1.647, I, herdeiro casado precisa da autorização do cônjuge para alienar imóvel, exceto no regime da separação absoluta.
- Venda de só uma parte. Um herdeiro pode vender a sua fração ideal. Entenda o direito de preferência dos demais em venda de fração ideal.
Um detalhe da Receita depois do registro
Para que o tabelionato emita o DAR do ITBI na venda feita pelos herdeiros, a IN 8/2021 (art. 1º, § 3º) exige que o cadastro do imóvel na Receita do DF esteja atualizado conforme uma certidão de ônus reais válida. Se o cadastro ainda mostra o falecido, a guia pode travar justamente no dia em que o comprador está pronto. O cadastro desatualizado é uma pendência à parte, explicada em titular do IPTU no DF.
Vender antes ou registrar a partilha primeiro?
Não há resposta única, mas a comparação ajuda a conversa com o advogado e com o comprador:
| Ponto | Venda antes da partilha registrada | Venda depois da partilha registrada |
|---|---|---|
| Quem vende | O espólio | Os herdeiros, como proprietários |
| Autorização | Alvará judicial, salvo promessa feita em vida | Não precisa |
| Guia de ITBI | Depende de análise da Receita do DF, com o ITCD já quitado | Pode sair pelo tabelionato, se o cadastro do imóvel estiver atualizado |
| Etapas extras | Pedido judicial e análise da Receita | Registro da partilha e atualização do cadastro |
| Para o comprador | Depende do alvará e da análise da Receita | Roteiro comum de compra e venda |
Quando o comprador tem pressa ou precisa de financiamento, a venda antes da partilha costuma exigir mais coordenação. Quando a família precisa do dinheiro da venda para pagar o próprio ITCD, o planejamento é jurídico e tributário: converse com o advogado antes de assinar qualquer compromisso.
Para registrar a partilha, veja registro do formal de partilha e da escritura de inventário.
ITCD × ITBI: dois impostos, dois momentos
| Imposto | Por quê | Quem paga |
|---|---|---|
| ITCD | Transmissão da herança do falecido aos herdeiros | Os herdeiros |
| ITBI | Venda do imóvel a um comprador, ou cessão onerosa de direitos hereditários | O comprador ou o cessionário (Lei 3.830/2006, art. 7º) |
Um não substitui o outro. Quem herda e vende passa pelos dois: o ITCD pela herança e, na venda, o ITBI pago pelo comprador.
Além disso, o vendedor pode ter imposto de renda sobre ganho de capital, apurado conforme as regras da Receita Federal. A forma de calcular o custo do imóvel herdado depende do caso; confira com um contador.
Documentação do imóvel herdado em ordem
Antes de prometer a venda, a família precisa saber se a partilha foi registrada, se o imóvel está mesmo no nome do falecido, se há ônus e quais outros imóveis entram no inventário. Levantamos os imóveis ligados ao falecido e organizamos as certidões de cada matrícula, conferidas e com os pontos de atenção apontados, para o advogado da família e o corretor trabalharem sobre uma base segura. O alvará, a escritura e os impostos seguem com a família, o advogado e os cartórios.