O que é a escritura definitiva da Terracap
A Terracap é a companhia do DF que vende terrenos e imóveis públicos, por licitação ou por venda direta a ocupantes em áreas de regularização. Quando o comprador quita o preço, ela outorga a escritura definitiva: o documento que formaliza a transferência e que depois vai para o Registro de Imóveis.
É diferente da compra entre particulares por dois motivos:
- quem outorga a escritura é a Terracap, e não um tabelionato escolhido livremente pelo comprador;
- a escritura depende de a Terracap reconhecer que o contrato foi cumprido.
Segundo a página oficial da Terracap, a escritura definitiva é pedida depois da quitação, o serviço dela é gratuito e o prazo informado é de 35 dias úteis.
O que costuma travar a escritura definitiva
Na prática, o prazo da Terracap só corre bem quando o caso chega limpo. Os entraves mais comuns são anteriores ao pedido:
- Quitação não reconhecida. Parcelas em aberto, pagamentos sem comprovação ou divergência de saldo impedem a Terracap de considerar o contrato cumprido.
- Dados do comprador desatualizados. Casamento, divórcio ou mudança de nome depois da compra criam uma diferença entre o contrato e a pessoa que vai receber a escritura, e o estado civil define quem mais participa do ato. Veja vendedor casado ou em união estável, que vale também para quem recebe a escritura.
- Lote sem matrícula individual. A Terracap orienta a conferir o registro do loteamento e a matrícula do lote. Sem matrícula própria, a escritura pode sair e não conseguir ser registrada.
- Comprador falecido. Se o titular do contrato morreu, a escritura depende do inventário. Veja inventário de imóvel no DF.
- Imóvel negociado por cessão. Quando quem ocupa não é quem contratou com a Terracap, a cadeia de cessões precisa ser comprovada (veja abaixo).
Venda direta: a escrituração é a última etapa
Na regularização de ocupações em áreas da Terracap, o caminho é a venda direta. A página "Passo a passo das regularizações" da Terracap, atualizada em 18/05/2021, descreve 8 etapas:
- Cadastramento do ocupante.
- Edital de chamamento. Podem sair até três editais. No primeiro há 25% de desconto para pagamento à vista, além de descontos de infraestrutura e valorização. No segundo, só estes últimos. No terceiro, o valor é o de mercado. Depois de três editais sem proposta, presume-se renúncia, e o lote pode ir a licitação.
- Proposta.
- Habilitação, com os documentos do edital, inclusive do cônjuge ou companheiro.
- Pagamento: à vista, parcelado ou financiado. No primeiro edital, há 25% de desconto sobre o saldo quitado em até 1 ano.
- Análise pela área responsável e publicação no DODF. A Terracap informa que "não há prazo determinado" para essa fase.
- Homologação, com 10 dias para assinar, 30 dias para cumprir exigências e 10 dias para recurso.
- Escrituração.
A página é de 2021, e cada edital traz suas próprias condições. Leia sempre o edital do seu caso. O contexto da regularização fundiária está em regularização de imóvel no DF.
Comprou de quem comprou da Terracap
É comum no DF: alguém comprou da Terracap, pagou parte ou tudo, e depois "vendeu" o imóvel por cessão de direitos sem nunca ter recebido a escritura. Pontos que a Terracap deixa claros:
- a cessão de direitos aparece como prova de aquisição de terceiro entre os documentos aceitos na regularização;
- mas só é dono quem registra a compra, e a simples lavratura em cartório de notas não garante a propriedade.
Se esse é o seu caso, o caminho passa por identificar em nome de quem está a matrícula e se o contrato original foi quitado. As saídas possíveis estão em imóvel sem escritura no DF. Cessões feitas com pagamento também são fato gerador do ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º).
ITBI em imóvel da Terracap
A regra geral do ITBI vale para imóveis da Terracap. A Lei 6.466/2019, art. 7º, isenta apenas:
- imóveis da União, do DF ou da Terracap destinados a programa habitacional de interesse social, com extensão às áreas de regularização de interesse social;
- imóveis da Terracap para empreendedores habilitados pela CAIXA no PAR (Programa de Arrendamento Residencial).
Mesmo nesses casos a isenção não é automática: depende de requerimento. Veja isenção de ITBI no DF. Fora deles, vale a regra geral explicada em ITBI no DF.
Depois da escritura: registro e IPTU
- O registro é que transfere. Sem o registro da escritura na matrícula do lote, o imóvel continua em nome da Terracap perante todos (Código Civil, art. 1.245). Veja registro de imóvel no DF.
- O cadastro do IPTU/TLP é outro passo. A IN 4/2017 tem regras próprias para a titularidade de imóveis da Terracap e da CODHAB no cadastro da Receita do DF. Veja titular do IPTU no DF.
- A certidão da matrícula é a prova final. É ela que vai demonstrar a propriedade numa venda futura, num financiamento ou num inventário.
Imóvel da Terracap: saiba em que ponto da cadeia ele está
Antes de comprar um imóvel que foi da Terracap, ou de tentar regularizar um que você já ocupa, a pergunta decisiva é em nome de quem a matrícula está e o que falta entre o contrato original e o registro. A nossa análise documental do imóvel levanta a matrícula, as certidões e a documentação das partes e entrega uma leitura clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes de fechar negócio.