A regra: o cônjuge consente
O Código Civil, art. 1.647, I, diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta.
Três consequências práticas:
- Não importa em nome de quem está o imóvel. Mesmo que a matrícula mostre só o marido ou só a esposa, a venda depende do consentimento do outro, salvo a exceção do regime.
- Vale para vender e para dar em garantia. Hipoteca e alienação fiduciária são ônus reais. Um comprador casado que financia o imóvel com alienação fiduciária também precisa do cônjuge nesse ponto.
- O consentimento aparece na escritura. O cônjuge comparece e assina com o vendedor, pessoalmente, por videoconferência no e-Notariado ou por procurador com poderes para isso.
E os regimes de separação?
O texto da lei fala em separação absoluta. Há dois tipos de separação no dia a dia:
| Regime | Como nasce | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Separação convencional (total) | Escolhida pelo casal em pacto antenupcial | O enquadramento como "separação absoluta" depende do pacto e da leitura do tabelionato |
| Separação obrigatória (legal) | Imposta pela lei em certos casos | Dispensar o cônjuge sem confirmar o enquadramento é o erro que mais compromete o negócio |
Na dúvida, a solução mais segura é o cônjuge assinar. A falta de consentimento quando a lei exige compromete o negócio.
Como o estado civil é provado
O Código de Normas do TJDFT (Provimento 67/2026), art. 232, § 7º, torna obrigatória a certidão do registro civil para provar o estado civil em atos de transmissão de imóvel:
- solteiro: certidão de nascimento;
- casado, separado, divorciado ou viúvo: certidão de casamento.
A certidão emitida depois de uma averbação precisa mencioná-la (Lei 6.015/1973, art. 21). Por isso a certidão "atualizada" é a que mostra a situação de hoje: divórcio, separação, anulação ou mudança de nome averbados à margem do casamento (art. 29, § 1º). Uma certidão antiga, tirada antes do divórcio, não prova o estado civil atual.
O prazo de emissão aceito varia conforme o tabelionato, e uma certidão desatualizada é um dos motivos mais comuns de escritura remarcada. Veja segunda via de certidão de casamento; se preferir delegar, nossa segunda via de certidão civil localiza o cartório e entrega a certidão no formato de que você precisa.
União estável
A união estável pode ser registrada no registro civil:
- o registro de sentenças, escrituras, termos declaratórios e distratos de união estável é feito no Livro E do registro civil da última residência dos companheiros (Lei 6.015/1973, art. 94-A, incluído pela Lei 14.382/2022);
- o registro é facultativo e "confere efeitos jurídicos à união estável perante terceiros" (Provimento CNJ 149/2023, art. 537).
Para a escritura, isso significa:
- A escritura precisa refletir a situação real de quem vende, com a união registrada ou não. Omitir a união é um risco para o comprador.
- A prova da união costuma ser a certidão do Livro E, a escritura pública ou a sentença, quando existem. Sem nenhum desses documentos, a situação depende de declaração.
- A participação do companheiro não tem regra federal expressa: o art. 1.647 está escrito para cônjuges, e a forma de tratar a união estável fica a critério do tabelionato, caso a caso.
Divorciado
A prova é a certidão de casamento com a averbação do divórcio. Ela mostra que o vendedor está divorciado e mostra, pela data, se o imóvel foi comprado antes ou durante o casamento.
Divorciado sem partilha do imóvel
É um problema frequente: o divórcio saiu, mas o imóvel não foi partilhado, ou a partilha nunca foi levada à matrícula. Nesse caso:
- a matrícula continua refletindo a situação anterior, e o tabelionato vai analisar quem precisa participar da venda;
- muitas vezes o caminho é concluir e registrar a partilha antes de vender;
- se, na partilha, um dos ex-cônjuges ficar com mais do que sua parte pagando a diferença ao outro, esse excesso paga ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º). Veja ITBI ou ITCD.
A partilha de bens depois do divórcio envolve análise jurídica do regime e dos direitos de cada um. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Viúvo
A situação é provada pela certidão de casamento e pela certidão de óbito do cônjuge, que a lista do TJDFT para escrituras inclui para o vendedor viúvo.
Se o imóvel pertencia ao casal, a parte do falecido integra a herança. Enquanto a partilha não for registrada, a venda de bens de sucessão aberta exige alvará judicial, salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007 (CN-DF, art. 233, III). Veja inventário de imóvel no DF.
Venda para filho e para o próprio cônjuge
Duas situações pedem atenção extra:
- Venda a descendente: é anulável se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor não consentirem expressamente, salvo no regime de separação obrigatória (Código Civil, art. 496). Veja venda entre pais e filhos.
- Doação ao cônjuge ou a filho: é tratada como adiantamento de herança (Código Civil, art. 544). Veja doação de imóvel no DF.
Nome ou estado civil diferente na matrícula
Se a matrícula mostra o vendedor como solteiro e hoje ele é casado, ou com o nome de solteira, o Registro de Imóveis pode exigir a atualização antes de registrar a venda. A divergência entre matrícula e certidão de casamento atualizada deve aparecer antes da escritura, não na qualificação do registro. O problema está explicado em nome ou estado civil errado na matrícula.