Quem pode vender o quê
Com usufruto registrado, a matrícula mostra duas pessoas com direitos diferentes sobre o mesmo imóvel. O conceito está no glossário: usufruto. Para vender, o que importa é:
| Pessoa | Pode vender | Não pode vender |
|---|---|---|
| Nu-proprietário | A nua-propriedade | O uso, enquanto o usufruto existir |
| Usufrutuário | Nada do imóvel; pode ceder só o exercício do usufruto (CC, art. 1.393) | O usufruto e a propriedade |
Daí saem três cenários, conforme a situação do usufrutuário.
Cenário 1: vender só a nua-propriedade
O usufrutuário continua morando ou recebendo o aluguel, e o nu-proprietário vende o que tem. O comprador passa a ser o novo nu-proprietário e terá o uso pleno quando o usufruto terminar, por morte do usufrutuário, fim do prazo ou outra causa do art. 1.410.
Pontos práticos:
- Preço. O comprador paga por um imóvel que não pode usar agora. O valor de mercado reflete isso, e depende da idade do usufrutuário e do tipo de usufruto (vitalício ou por prazo).
- ITBI. A Lei 3.830/2006 (art. 5º, §2º) atribui à nua-propriedade 30% do valor venal. A guia precisa refletir exatamente esse negócio: tratá-lo como compra comum multiplica o imposto.
- Escritura e registro. A escritura deve deixar claro que se vende a nua-propriedade e que o usufruto registrado permanece. Depois, o registro na matrícula.
- Financiamento. O comprador não terá o uso do imóvel enquanto o usufruto durar. Se pretende financiar, confirme antes com a instituição se ela aceita a operação nessas condições.
- O custo que fica para depois. Quando o usufruto se extinguir, quem responde pelo ITCD da extinção é o nu-proprietário daquele momento (Lei 3.804/2006, art. 10, IV), ou seja, o comprador. Ele também terá de pedir a averbação do cancelamento. Vale incluir esse custo futuro na conta do preço.
Cenário 2: usufrutuário vivo que aceita renunciar
Quando todos querem vender o imóvel livre, o usufruto precisa deixar de existir antes da venda. A renúncia é uma das causas de extinção previstas no art. 1.410 do Código Civil, e o negócio passa a ter duas camadas: primeiro a extinção do usufruto, depois a venda da propriedade plena.
O que pesa nesse cenário:
- Forma da renúncia. Acima de 30 salários mínimos, a renúncia a direito real sobre imóvel exige escritura pública (CC, art. 108). Ela só produz efeito perante terceiros depois do cancelamento averbado na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 248).
- Tributo da extinção. No DF, a extinção do usufruto gera ITCD, e o contribuinte é o nu-proprietário (Lei 3.804/2006, art. 10, IV). É um custo que muitas vezes não entra na conta de quem planejou a venda. O ITBI não incide na extinção por renúncia (Lei 3.830/2006, art. 2º, §4º); ele volta a ser devido na venda seguinte, pelo comprador.
- Tempo. Extinção, tributo e cancelamento precisam estar resolvidos antes da escritura de venda, e cada etapa tem o seu prazo perante o órgão ou o cartório. Contar com tudo isso "na mesma semana" é a causa mais comum de data de escritura adiada.
- Renúncia com contrapartida. Se o usufrutuário vai receber parte do preço em troca da renúncia, o enquadramento jurídico e tributário muda e deve ser analisado com advogado antes de qualquer assinatura.
Cenário 3: usufrutuário falecido
A morte extingue o usufruto (CC, art. 1.410), mas a matrícula continua mostrando o registro até que o cancelamento seja averbado. Para o mercado, o imóvel ainda "tem usufruto": o comprador e o banco vão olhar a certidão, não a certidão de óbito.
Por isso, quem herdou a nua-propriedade ou já era nu-proprietário costuma descobrir, na hora de anunciar, que há uma pendência a resolver antes:
- a extinção também gera ITCD no DF, a cargo do nu-proprietário;
- o cancelamento depende de averbação no Registro de Imóveis da matrícula;
- enquanto isso não aparece na certidão, a venda da propriedade plena não fecha, e o comprador tende a exigir a matrícula já sem o usufruto antes de assinar.
O risco prático é marcar a escritura sem essa pendência resolvida e perder o comprador pelo atraso.
E se o vendedor quiser reservar o usufruto?
Há também o caminho inverso: o dono vende a nua-propriedade e mantém o usufruto para si, ou institui usufruto oneroso a favor de alguém. Para o ITBI, a instituição de usufruto oneroso tem base própria, de 70% do valor venal (Lei 3.830/2006, art. 5º, §2º, I). É uma decisão de planejamento patrimonial que deve ser tomada com advogado.
O que costuma dar errado para o comprador
- Comprar a nua-propriedade achando que comprou o imóvel livre. A diferença está no registro do usufruto (R) na matrícula e na ausência da averbação do cancelamento (AV).
- Aceitar a promessa de que "o usufruto já acabou" sem que o cancelamento esteja averbado e sem que o ITCD da extinção tenha sido resolvido.
- Esquecer quem precisa assinar: o nu-proprietário e, conforme o regime, o cônjuge dele.
Nossa análise documental do imóvel levanta a matrícula e as certidões e mostra, antes de fechar, se o usufruto ainda existe, o que falta para a propriedade plena e o que merece atenção. A leitura do registro e a decisão sobre como estruturar a venda são coisas diferentes: a segunda envolve direito sucessório e tributário.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.