A regra de base: quem vende, quem compra e o tabelião
A escritura de compra e venda é assinada pelas partes (vendedor e comprador) e pelo tabelião ou escrevente que a lavra. Quando uma das partes não pode ou não deve assinar sozinha, entra outra pessoa: o cônjuge que consente, o representante, o procurador, o credor que anui.
O Código de Normas do DF manda que a escritura identifique as partes e faça referência aos documentos que comprovam a regularidade da representação (art. 232). Por isso, a lista de quem assina precisa estar clara antes de marcar a data. Um nome esquecido costuma aparecer só na minuta, e às vezes só no Registro de Imóveis.
Tabela rápida por situação
| Situação | Quem assina ou consente | Base |
|---|---|---|
| Vendedor casado (exceto separação absoluta) | Vendedor e cônjuge | Código Civil, art. 1.647, I |
| Vendedor em união estável | Vendedor; o tabelionato pode pedir declaração sobre a união | Sem regra federal expressa |
| Comprador que dá o imóvel em garantia no mesmo ato | Comprador e cônjuge | Art. 1.647, I ("gravar de ônus real") |
| Empresa vendedora ou compradora | Quem o contrato social ou estatuto designar | CPC, art. 75, VIII; Código de Normas do DF, art. 232 |
| Falecido (espólio) | Inventariante, em regra com alvará | CPC, art. 75, VII; Código de Normas do DF, art. 233 |
| Filho menor | Pais, com autorização judicial prévia | Código Civil, art. 1.691 |
| Pessoa sob curatela | Curador, nos limites da sentença, com autorização judicial | Arts. 1.750 e 1.774 (aplicação da tutela à curatela) |
| Venda de pai ou mãe para filho | Os outros descendentes e o cônjuge do vendedor consentem | Art. 496 |
| Imóvel com alienação fiduciária transferido com a dívida | Credor fiduciário anui | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Imóvel financiado pela Terracap | Terracap anui previamente | Carta de Serviços e edital da Terracap |
| Parte representada | Procurador com procuração pública e poderes especiais | Arts. 657 e 661, § 1º |
O cônjuge do vendedor
Fora do regime de separação absoluta, nenhum cônjuge pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real imóveis (Código Civil, art. 1.647, I). Isso vale mesmo quando só um nome aparece na matrícula. A autorização costuma ser dada na própria escritura, com o cônjuge comparecendo como anuente.
Os detalhes do caso (separação obrigatória, divorciado sem partilha, viúvo, qual certidão de casamento levar) estão em escritura com vendedor casado ou em união estável. O efeito do regime sobre a propriedade está em regime de bens e imóvel.
O cônjuge do comprador
Para comprar, a lei não pede a autorização do cônjuge. O que muda o quadro é a garantia: se, no mesmo negócio, o comprador hipoteca o imóvel ou o dá em alienação fiduciária, está gravando de ônus real, e o cônjuge precisa consentir (art. 1.647, I), salvo na separação absoluta. De qualquer forma, o estado civil, o regime de bens e o nome do cônjuge do comprador entram na qualificação da escritura.
Empresa: quem o contrato social indicar
A pessoa jurídica é representada por quem os atos constitutivos designarem (CPC, art. 75, VIII). Alguns contratos sociais exigem dois administradores juntos ou deliberação dos sócios para vender imóvel. A representação precisa estar comprovada pelos atos constitutivos em vigor. Os riscos dessa compra estão em comprar imóvel de pessoa jurídica.
Falecido, menor e curatelado: quando o juiz entra antes
- Espólio. Quem representa o espólio é o inventariante (CPC, art. 75, VII). No DF, a escritura de bens de sucessão aberta exige alvará judicial, salvo as hipóteses da Resolução CNJ 35/2007, e o alvará é dispensado quando a escritura só cumpre promessa de venda que o falecido assinou em vida (Código de Normas do DF, art. 233). Veja vendedor faleceu antes da escritura.
- Filho menor. Os pais não podem vender nem dar em garantia imóvel do filho sem prévia autorização do juiz, concedida por necessidade ou evidente interesse dele (Código Civil, art. 1.691). Veja venda de imóvel de menor.
- Curatela. As regras da tutela se aplicam à curatela (art. 1.774), e o imóvel do tutelado só é vendido com manifesta vantagem, avaliação e aprovação do juiz (art. 1.750). Idade avançada, por si, não é incapacidade: veja comprar imóvel de pessoa idosa.
Venda para filho: os irmãos também consentem
A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor consentirem expressamente (Código Civil, art. 496). O consentimento do cônjuge é dispensado na separação obrigatória. Na prática, o consentimento entra na própria escritura ou em escritura à parte. O tema completo está em venda entre pais e filhos.
Credores e anuentes do imóvel
- Alienação fiduciária com transferência da dívida. O devedor só transmite seus direitos a outra pessoa com anuência expressa do credor fiduciário, e o comprador assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29). Veja transferir financiamento para outra pessoa.
- Quitação com o dinheiro da venda. Se a dívida for paga, a propriedade fiduciária só é cancelada na matrícula à vista do termo de quitação do credor (art. 25, § 2º). Combine com o credor e com o tabelionato como esse documento entra no negócio. Veja vender imóvel financiado.
- Terracap. Imóvel com financiamento em curso junto à Terracap só é transferido com anuência prévia e expressa da companhia, com o financiamento em dia, segundo a Carta de Serviços. Veja ágio de imóvel financiado.
Procurador no lugar de qualquer um deles
Qualquer das pessoas acima pode ser representada por procurador. Como a escritura é pública, a procuração também precisa ser pública (Código Civil, art. 657), com poderes especiais e expressos para alienar ou adquirir (art. 661, § 1º). Se o vendedor é casado, o cônjuge anuente também precisa comparecer ou outorgar procuração. Os cuidados estão em procuração para escritura de imóvel.
Quando um signatário é esquecido
A falta de alguém costuma aparecer tarde, e cada momento tem um custo diferente:
- na minuta, a assinatura é remarcada até a pessoa comparecer ou outorgar procuração;
- no dia da assinatura, o tabelião não lavra o ato, e o comprador pode perder a data combinada com o banco ou com o vendedor;
- no Registro de Imóveis, a escritura já assinada volta com exigência e precisa de complemento ou de nova escritura;
- depois do registro, a falta de um consentimento exigido por lei (cônjuge, outros descendentes, juiz) pode levar à anulação do negócio.
A origem quase sempre é a mesma: a lista de quem assina foi montada pela memória das partes, e não pelo que a matrícula e as certidões de registro civil mostram (proprietários, estado civil registrado, ônus, usufruto, cláusulas).
Nossa análise documental do imóvel levanta a matrícula e as certidões das partes e aponta, antes de marcar a data, quem aparece como titular, que consentimentos a situação sugere e que divergências merecem atenção. A lavratura e o agendamento continuam com o tabelionato escolhido pelas partes.
Definir se um consentimento é necessário, suprir a recusa de um cônjuge ou pedir alvará judicial são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.