Doação, venda ou herança: quando doar faz sentido
Doar um imóvel é transferi-lo de graça, em vida, por liberalidade de quem doa (Código Civil, art. 538). É uma escolha comum entre pais e filhos, entre cônjuges ou para organizar a sucessão com antecedência.
Antes de decidir, compare com as alternativas:
| Caminho | Imposto no DF | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Doação | ITCD (4% a 6% em 2026) | Para descendente ou cônjuge, é adiantamento de herança |
| Venda | ITBI (1% ou 2%) | Venda de pai para filho exige consentimento dos outros filhos e do cônjuge (Código Civil, art. 496) |
| Herança | ITCD, com isenção para patrimônio pequeno | Depende de inventário depois do falecimento |
A comparação completa dos impostos está em ITBI ou ITCD.
Escolher entre doar, vender ou deixar em herança, e montar cláusulas como usufruto ou reversão, é planejamento jurídico e sucessório. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
A forma: escritura de doação
O Código Civil, art. 541, admite a doação por escritura pública ou por instrumento particular. Mas o art. 108 exige escritura pública para negócios que transferem imóvel de valor superior a 30 salários mínimos. Na prática, quase toda doação de imóvel no DF é feita por escritura pública de doação em tabelionato de notas.
As grandes etapas são as mesmas da compra e venda: documentação do imóvel e das partes, imposto (aqui, o ITCD), escritura no tabelionato e registro na matrícula. O que muda é o conteúdo: não há preço, e cláusulas como reserva de usufruto, reversão ou inalienabilidade costumam entrar no texto. As categorias de documentos de uma escritura estão em documentos para escritura no DF.
Se o doador é casado, o consentimento do cônjuge entra na regra do Código Civil, art. 1.647, I. Veja vendedor casado ou em união estável.
ITCD na doação
Quando incide: a Lei 3.804/2006, art. 2º, II, prevê o ITCD na transmissão "por doação".
Quem paga: o donatário (art. 10, II). O doador e os tabeliães são responsáveis solidários (art. 11). É por isso que o cartório não lavra sem ver a guia.
Quanto: alíquotas progressivas do art. 9º, com as faixas de 2026 fixadas pelo Ato Declaratório SUREC 25/2025:
| Faixa (2026) | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 1.644.288,50 | 4% |
| Acima de R$ 1.644.288,50 até R$ 3.288.577,00 | 5% |
| Acima de R$ 3.288.577,00 | 6% |
Doações sucessivas: doações entre as mesmas partes dentro de 12 meses são somadas para definir a faixa (art. 9º, § 2º). Dividir a doação em partes pequenas no mesmo ano não reduz a alíquota.
Isenção: o limite de isenção de R$ 176.080,78 em 2026 é previsto para a transmissão causa mortis. Para doação, confirme com a Receita do DF se algum benefício se aplica ao seu caso antes de deixar de pagar.
Onde o ITCD costuma dar problema
- Responsabilidade do tabelião. Como o tabelião responde solidariamente pelo imposto (art. 11), sem o ITCD resolvido a escritura não sai, e a data marcada cai.
- Doações fracionadas. Somadas em 12 meses, podem cair numa faixa mais alta do que a esperada.
- Usufruto. A instituição e a extinção do usufruto têm tratamento próprio no ITCD (veja abaixo), e esquecer a extinção atrasa a regularização da matrícula anos depois.
O imposto é administrado pela Receita do DF, e os cartórios de notas do DF também participam da emissão da guia, com base na IN SUREC 8/2021. As regras e o cálculo do ITCD estão em ITCD no DF.
Doação com reserva de usufruto
É o formato mais comum entre pais e filhos: o filho recebe a nua-propriedade, e os pais continuam morando no imóvel ou recebendo o aluguel como usufrutuários.
O que a lei diz sobre o usufruto:
- Nasce com o registro. O usufruto de imóvel se constitui pelo registro no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.391; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7).
- Não se vende. O usufruto não se transfere por alienação; só o exercício pode ser cedido (art. 1.393).
- Tem fim. Extingue-se, com cancelamento do registro, pela morte ou renúncia do usufrutuário, pelo termo, pela consolidação, pelo não uso, entre outros casos (art. 1.410).
Impostos do usufruto no DF:
- A Receita do DF trata a instituição e a extinção do usufruto como situações próprias de ITCD.
- Na extinção, o contribuinte do ITCD é o nu-proprietário (Lei 3.804/2006, art. 10, IV).
- A extinção do usufruto por morte ou renúncia não gera ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º, § 4º).
Quando o usufrutuário falece, o usufruto continua aparecendo na matrícula até ser cancelado no Registro de Imóveis. É comum a família só descobrir isso na hora de vender, com a extinção ainda por resolver no Fisco e no cartório.
Limites da doação
O Código Civil impõe regras que valem mesmo quando todos concordam:
- Adiantamento de herança (art. 544): doação de ascendente a descendente, ou de um cônjuge ao outro, é antecipação do que cabe ao donatário na herança.
- Parte inoficiosa (art. 549): é nula a doação na parte que excede o que o doador poderia deixar em testamento.
- Reserva para subsistência (art. 548): é nula a doação de todos os bens sem reservar o suficiente para o doador viver.
- Cláusula de reversão (art. 547): o doador pode estipular que o imóvel volte para ele se sobreviver ao donatário. A reversão não pode beneficiar terceiros.
Imóvel financiado e donatário menor de idade
- Imóvel ainda financiado com alienação fiduciária: enquanto a dívida não é quitada, quem financiou não tem a propriedade plena, e sim direitos sobre o imóvel. Transmitir esses direitos, inclusive por doação, depende da anuência expressa do banco, e quem recebe assume as obrigações do contrato (Lei 9.514/1997, art. 29). A alternativa é quitar, cancelar a garantia na matrícula e doar depois. Veja vender imóvel financiado.
- Filho menor como donatário: a doação é possível. Se o filho for absolutamente incapaz e a doação for pura, sem encargo, a aceitação é dispensada (Código Civil, art. 543). Lembre-se de que, depois, os pais não podem vender nem dar em garantia o imóvel do filho sem autorização do juiz (art. 1.691); veja venda de imóvel de menor.
Depois da escritura: registro e IPTU
A doação só transfere a propriedade quando a escritura é registrada na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Até lá, o imóvel continua em nome do doador perante terceiros e pode ser alcançado por dívidas dele que cheguem à matrícula. Veja registro de imóvel no DF.
O cadastro do IPTU/TLP na Receita do DF é outro passo, que não acontece sozinho com o registro. Veja titular do IPTU no DF.
Antes de doar, saiba o que a documentação mostra
Doação costuma ser feita entre pessoas de confiança, e por isso a documentação é pouco olhada: matrícula com ônus, partilha anterior não registrada, cônjuge que precisa consentir. A nossa análise documental do imóvel levanta a documentação do imóvel e das partes e entrega uma leitura clara do que foi encontrado e do que merece atenção antes da escritura.