Antes de tudo: é caso de anulação?
Muita gente procura “anular a escritura” quando o problema é outro. Três situações parecidas têm caminhos diferentes:
| Situação | O que é | Caminho |
|---|---|---|
| Nome, número ou medida digitados errado | Erro material | Correção pelo tabelião ou rerratificação: veja escritura com erro |
| As partes desistiram do negócio de comum acordo | Distrato | Novo ato entre as partes e cancelamento do registro: veja cancelamento de registro |
| O negócio tem um defeito que a lei considera grave | Nulidade ou anulabilidade | Ação judicial, com advogado |
Esta página trata só da terceira linha, e só dos conceitos e prazos da lei. Não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso.
A anulação de escritura é discutida em processo judicial. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Nulo e anulável não são a mesma coisa
Negócio nulo
O Código Civil lista os casos de nulidade (art. 166). Os que mais aparecem em imóveis:
- negócio celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
- objeto ilícito, impossível ou indeterminável;
- forma exigida por lei não observada ou solenidade essencial deixada de lado;
- negócio feito para fraudar lei imperativa;
- casos que a própria lei declara nulos.
A simulação também torna o negócio nulo, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé (art. 167).
O nulo tem três características: não pode ser confirmado pelas partes, não convalesce com o tempo (art. 169), e pode ser alegado por qualquer interessado ou pelo Ministério Público, devendo o juiz pronunciá-lo quando o conhecer (art. 168).
Negócio anulável
É anulável o negócio (art. 171):
- por incapacidade relativa de quem o celebrou;
- com erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores;
- nos casos em que a lei diz expressamente que é anulável.
Diferenças importantes: o anulável pode ser confirmado pelas partes (art. 172) e produz efeitos até ser anulado por sentença (art. 177). Se ninguém pedir a anulação no prazo, o defeito deixa de poder ser discutido.
Os prazos da lei
| Prazo | Hipótese | Conta a partir de | Base |
|---|---|---|---|
| 4 anos | Coação | O dia em que a coação cessou | CC, art. 178, I |
| 4 anos | Erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo, lesão | O dia do negócio | CC, art. 178, II |
| 4 anos | Atos de incapazes | O dia em que cessou a incapacidade | CC, art. 178, III |
| 2 anos | Lei diz “anulável” sem fixar prazo | A conclusão do ato | CC, art. 179 |
| 2 anos | Falta de autorização do cônjuge quando exigida | O fim da sociedade conjugal | CC, art. 1.649 |
| 1 ano | Partilha amigável com dolo, coação, erro essencial ou incapaz | Varia conforme o vício | CPC, art. 657, parágrafo único |
Esses prazos são decadenciais: passado o prazo, o direito de pedir a anulação acaba.
Dois exemplos já tratados no site:
- Venda de pai ou mãe para um filho sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge: anulável em 2 anos (arts. 496 e 179). Veja venda entre pais e filhos.
- Venda sem a autorização do cônjuge, quando a lei a exige (art. 1.647): só o cônjuge ou seus herdeiros podem pedir a anulação (art. 1.650). Veja vendedor casado ou em união estável.
Partilha julgada por sentença não se anula pelo art. 657: é rescindível, nas hipóteses do art. 658 do CPC.
O que não afirmamos aqui: se existe prazo para pedir a declaração de nulidade de efeitos patrimoniais. A lei diz que o nulo não convalesce, e a discussão sobre prescrição das pretensões ligadas a ele é de jurisprudência. O mesmo vale para a usucapião como defesa de quem está no imóvel.
O que acontece se a escritura for anulada
- Volta ao estado anterior. As partes são restituídas à situação em que estavam antes do negócio; se isso não for possível, são indenizadas pelo equivalente (CC, art. 182).
- O negócio pode sobreviver ao papel. A invalidade do instrumento não invalida o negócio se ele puder ser provado de outro modo (art. 183).
- Parte válida continua válida. A invalidade parcial não prejudica a parte que puder ser separada (art. 184).
E a matrícula?
A escritura é o título; o que transfere a propriedade é o registro. Anular a escritura não apaga o registro automaticamente.
- O registro pode ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado na ação de anulação ou de nulidade (Lei 6.015/1973, art. 216).
- Nulidades de pleno direito do próprio registro o invalidam independentemente de ação direta, ouvidos os atingidos (art. 214 e § 1º), mas isso não alcança o terceiro de boa-fé que já preencheu os requisitos da usucapião (§ 5º). O juiz pode determinar o bloqueio da matrícula (§§ 3º e 4º).
- Cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente (CC, art. 1.247, parágrafo único).
Como o cancelamento aparece na matrícula e qual documento o cartório aceita estão em cancelamento de registro no DF.
Onde um documento ajuda
Quem vai conversar com um advogado sobre uma escritura suspeita chega mais preparado com a certidão atualizada da matrícula, que mostra a sequência de registros, e com a cópia da escritura. Com as nossas certidões imobiliárias, você recebe essas certidões obtidas, conferidas e organizadas para a consulta. A avaliação sobre nulidade, prazos e estratégia é exclusiva do advogado.