De onde vem a confusão
No uso comum, "contrato de compra e venda" quer dizer o papel que as partes assinam entre si, e "escritura" o documento do cartório. No Código Civil, porém, compra e venda é o negócio: um se obriga a transferir o imóvel e o outro a pagar o preço (art. 481). Esse negócio pode ser documentado de duas formas:
- por instrumento particular, redigido e assinado pelas partes;
- por escritura pública, lavrada pelo tabelião de notas.
A escritura, portanto, não é um documento "a mais" ao lado do contrato: ela é o próprio contrato de compra e venda feito na forma pública. O que as pessoas chamam de "contrato" antes da escritura costuma ser, juridicamente, uma promessa de compra e venda ou um recibo de sinal.
Comparação lado a lado
| Ponto | Contrato particular | Escritura pública |
|---|---|---|
| Quem redige | As partes ou o advogado delas | O tabelião de notas |
| Controles do cartório | Nenhum obrigatório | Os do Código de Normas do DF (art. 232): matrícula, ônus, ITBI, CNIB, DOI |
| Serve para transferir imóvel acima de 30 salários mínimos | Não | Sim (CC, art. 108) |
| Pode ir a registro | Como promessa (LRP, art. 167, I, 9) ou quando a lei dá efeito de escritura | Sim, como compra e venda (LRP, art. 167, I, 29) |
| Transfere a propriedade sozinho | Não | Não: só com o registro (CC, art. 1.245) |
| Custo de notas | Não há ato notarial obrigatório | Emolumentos de notas, pela tabela do TJDFT |
Quando o contrato particular basta
- Imóvel de até 30 salários mínimos. O art. 108 do Código Civil exige escritura só acima desse limite; abaixo dele, o instrumento particular pode servir de título. O valor do salário mínimo vigente deve ser conferido na data do negócio.
- Financiamento. Nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, o instrumento particular tem "caráter de escritura pública, para todos os fins de direito" (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º), e deve ser levado ao registro em 15 dias da assinatura (§7º). A Lei 9.514/1997, art. 38, admite o mesmo para os atos com alienação fiduciária. Veja imóvel financiado: escritura e registro.
- Promessa de compra e venda. Pode ser feita por instrumento particular e, registrada sem cláusula de arrependimento, gera direito real à aquisição (CC, art. 1.417). Mas ela é promessa: a venda definitiva ainda depende da escritura. Veja promessa de compra e venda.
Quando você precisa dos dois
Na compra à vista acima do limite, o caminho usual tem os dois documentos em sequência:
- contrato particular (promessa ou recibo de sinal), que trava o negócio, fixa o preço, o sinal e o prazo para a escritura;
- escritura pública, que formaliza a venda definitiva;
- registro da escritura na matrícula, que transfere a propriedade.
A sequência completa, com ITBI e IPTU, está em transferência de imóvel no DF. A diferença entre a escritura e o registro tem página própria: escritura × registro.
O risco de parar no contrato
Ficar anos só com o contrato particular de um imóvel acima do limite deixa o comprador sem título para registrar. O vendedor continua como dono perante terceiros, e dívidas dele podem alcançar o imóvel. No DF, o contrato particular comum também não serve para trocar o titular do IPTU de imóvel registrado: a Receita pede escritura ou instrumento com força de escritura registrados, ou a certidão da matrícula (IN 4/2017). Os caminhos para quem já está nessa situação estão em imóvel sem escritura no DF.
Quem cuida de cada documento
A escritura é redigida pelo tabelião, que confere os documentos e responde pelo ato. O contrato particular, com suas cláusulas de sinal, multa e desistência, é trabalho de advogado (Lei 8.906/1994, art. 1º). Esta página não traz modelo de contrato.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Do nosso lado, podemos reunir as certidões e conferir se o que o contrato e a minuta da escritura dizem bate com a matrícula; veja o que conferir na minuta da escritura.