Venda de imóvel de menor de idade no DF: quando o alvará judicial é exigido

A regra e o motivo

O Código Civil, art. 1.691, diz que os pais não podem alienar nem gravar de ônus real os imóveis dos filhos menores, nem assumir em nome deles obrigações que ultrapassem a simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

A lógica é proteger o patrimônio de quem ainda não pode decidir sozinho. Os pais administram os bens do filho, mas vender ou onerar um imóvel vai além da administração. Quem avalia se a venda é boa para o menor é o juiz, e a decisão sai na forma de alvará judicial.

Onde a regra aparece na prática

Em todos esses casos, basta que o menor tenha alguma parte para que a venda do imóvel inteiro dependa do alvará quanto a essa parte. A certidão atualizada da matrícula mostra quem são os titulares e em que proporção.

A ordem dos atos

1. Pedido de alvará ao juízo, feito por advogado em nome do menor representado pelos pais, com a justificativa da necessidade ou do interesse do filho.
2. Decisão judicial. O juiz pode autorizar, negar ou autorizar com condições. Se houver condições, a venda deve segui-las exatamente.
3. ITBI, pago pelo comprador, como em qualquer venda.
4. Escritura, que menciona o alvará. O tabelião confere se a venda está dentro do que foi autorizado.
5. Registro na matrícula, momento em que a propriedade passa ao comprador (Código Civil, art. 1.245).

O alvará é prévio: não se faz a escritura esperando regularizar depois. Sem ele, o ato pode ser declarado nulo a pedido do próprio filho, dos herdeiros dele ou do representante legal (art. 1.691, parágrafo único).

Herança com herdeiro menor

O Código de Processo Civil (art. 610) prevê o inventário judicial quando há interessado incapaz. O CNJ passou a admitir, com requisitos, o inventário em cartório mesmo com herdeiro menor (Resolução 35/2007, art. 12-A, incluído pela Resolução 571/2024):

• o quinhão do menor deve ser pago em parte ideal de cada bem;
• é necessária manifestação favorável do Ministério Público;
• ficam vedados atos de disposição na escritura.

Na prática, isso significa que a escritura de inventário não pode, ela mesma, vender o imóvel ou a parte do menor. Terminado o inventário, a venda posterior da parte do herdeiro menor segue a regra do art. 1.691, com alvará. Os detalhes estão em inventário com herdeiro menor e em venda de imóvel herdado.

Quando o menor é o comprador

O art. 1.691 fala em alienar e onerar, e não em adquirir. A exigência de alvará para a compra por menor, sem venda de bens dele, não foi confirmada nesta revisão; confirme com o tabelião. No DF, pela IN 8/2021, o cartório não emite a guia do ITBI quando o adquirente é menor de idade, o que costuma alongar o prazo até a escritura. Veja ITBI no DF.

O que costuma atrasar a venda

• Descobrir o menor tarde. A fração do filho aparece na matrícula, mas às vezes só é notada quando o comprador já está com o sinal pago.
• Origem da parte mal documentada. Doação ou partilha que nunca foi registrada obriga a regularizar a matrícula antes de pensar no alvará.
• Condições do alvará. A escritura tem de seguir exatamente o que o juiz autorizou; preço ou forma de pagamento diferentes podem impedir a lavratura.
• ITBI com adquirente menor. No DF, pela IN 8/2021, o cartório não emite a guia quando o comprador é menor de idade, o que acrescenta tempo ao cronograma.

Nossas certidões imobiliárias reúnem e conferem a documentação do imóvel e das partes, com controle de validade; quando há herança, a documentação para inventário levanta os imóveis do falecido e organiza as certidões. O pedido de alvará e a condução do processo são atividades privativas de advogado (Lei 8.906/1994, art. 1º).

Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.