Quando a procuração entra na escritura
A escritura de compra e venda exige a presença, física ou por videoconferência, de quem vende e de quem compra. Quando uma das partes não pode participar, outra pessoa assina por ela com base em uma procuração: o documento em que o outorgante (o dono do direito) dá poderes a um procurador (ou outorgado).
Os casos mais comuns no DF:
- vendedor ou comprador que mora em outro estado ou no exterior;
- pessoa com dificuldade de locomoção;
- casal em que um dos cônjuges não pode ir, mas precisa dar o consentimento;
- herdeiros que moram longe e vão assinar em conjunto.
Desde a regulamentação da escritura eletrônica (Provimento CNJ 149/2023), a parte que está longe pode, em muitos casos, assinar a própria escritura por videoconferência com o tabelião, sem nomear procurador. Cada caminho tem requisitos e limites próprios: veja escritura online pelo e-Notariado.
Por que procuração pública
A página de perguntas frequentes do TJDFT sobre escrituras inclui, entre os documentos da venda, os documentos do procurador. Na prática, os tabelionatos pedem procuração pública, lavrada em cartório de notas, para que alguém assine escritura de imóvel em nome de outra pessoa. Se você tem outro tipo de procuração, não presuma que ela serve: consulte o tabelionato antes.
Usar procurador não reduz a documentação: além da própria procuração e da identificação do procurador, a documentação do outorgante continua sendo exigida como se ele fosse assinar pessoalmente. As categorias estão em documentos para escritura no DF.
Poderes especiais e expressos
O Código Civil, art. 661, § 1º, exige poderes especiais e expressos para alienar, hipotecar e praticar atos que vão além da administração comum. Uma procuração "para administrar meus bens" ou "para representar-me em cartórios" não autoriza vender imóvel.
Uma procuração para escritura costuma precisar deixar claro:
| Ponto | Por que importa |
|---|---|
| O ato: vender, comprar, prometer vender, ceder direitos | O procurador só pode fazer o que está escrito |
| O imóvel: endereço e número da matrícula no Registro de Imóveis | Evita dúvida sobre qual bem está coberto |
| Preço e condições, se o outorgante quiser limitar | Protege quem outorga de uma venda fora do combinado |
| Receber o preço e dar quitação | Sem isso, o procurador pode assinar, mas não receber |
| Assinar a escritura e o que mais for preciso para o registro | Evita voltar ao outorgante no meio do caminho |
| Poderes para tratar do ITBI e de documentos na Receita | Útil quando é o comprador que está representado |
Quem decide se a procuração serve é o tabelião que vai lavrar a escritura. Uma procuração recusada na véspera adia a assinatura e, se o outorgante está no exterior, pode custar semanas até uma nova chegar. Por isso, a conferência com o tabelionato deve acontecer antes de marcar a data.
Redigir poderes sob medida ou avaliar os riscos de uma procuração ampla é orientação jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Casado: quem precisa outorgar
Se o vendedor é casado em regime que exige consentimento do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, I), o consentimento também precisa estar na escritura. Quando o cônjuge não vai assinar pessoalmente, ele também precisa de procuração, ou os dois outorgam juntos. Detalhes em vendedor casado ou em união estável.
Procuração vinda do exterior
Quem mora fora do Brasil tem dois cenários, e o caminho é bem diferente em cada um.
Procuração feita por autoridade estrangeira
É a procuração lavrada por um notário do país onde a pessoa mora. Para ser usada numa escritura no DF, o Código de Normas do TJDFT, art. 230, VI e VII, exige três camadas:
- Apostila da Haia, emitida no país de origem, se ele for parte da Convenção (Decreto 8.660/2016). Se o país não for parte, a procuração precisa de legalização feita "unicamente" nas repartições consulares brasileiras no exterior, mediante emolumentos consulares, segundo o Ministério das Relações Exteriores.
- Tradução juramentada no Brasil, feita por tradutor e intérprete público (Lei 14.195/2021, art. 26), quando o documento estiver em língua estrangeira.
- Registro em Títulos e Documentos (RTD), para produzir efeitos perante terceiros.
A apostila atesta a assinatura e o cargo de quem assinou, não o conteúdo. Os poderes especiais continuam sendo exigidos. Veja mais em apostila de Haia e tradução juramentada.
Procuração feita em consulado brasileiro
A Convenção da Apostila exclui os documentos emitidos por agentes diplomáticos ou consulares (art. 1º). Por isso, uma procuração lavrada em repartição consular do Brasil não recebe apostila. O que o tabelionato do DF exige nesse caso deve ser confirmado diretamente com ele antes de a pessoa ir ao consulado.
Procuração eletrônica
O Provimento CNJ 149/2023 regula em detalhe a escritura eletrônica de imóvel (arts. 284 a 302). Se o tabelionato também lavra procuração por videoconferência, com quais requisitos e para quem, não é algo que você deve presumir: pergunte ao cartório antes. As alternativas para quem precisa outorgar poderes estando longe estão em procuração pública para imóvel no DF a distância.
Cuidados antes de usar a procuração
- Origem. As procurações públicas lavradas no Brasil desde 2006 são informadas pelos tabeliães a uma central nacional (Provimento CNJ 149/2023, arts. 264 e 265), o que permite ao tabelionato conferir a existência do ato.
- Revogação. Procuração pode ser revogada a qualquer tempo; uma procuração antiga, sem confirmação de que continua valendo, é um risco para o comprador.
- Nomes e estado civil. Divergências entre a procuração, a certidão de registro civil atualizada e a matrícula travam a escritura e, depois, o registro.
- Registro. O Registro de Imóveis pode analisar a representação na qualificação do título; problema na procuração pode aparecer só nessa fase.
Quando vale pedir ajuda
A procuração costuma ser o elo mais frágil de uma escritura feita a distância. Vale ter a documentação conferida antes quando:
- a procuração foi feita há tempo, por outro motivo, ou com poderes genéricos;
- o outorgante é casado e não está claro se o cônjuge também precisa outorgar;
- a procuração vem do exterior e ainda falta apostila, legalização, tradução ou registro;
- nomes, estado civil ou dados do imóvel na procuração não batem com a matrícula e as certidões;
- o procurador vai também receber o preço e dar quitação.
Documentação conferida antes da assinatura
A nossa análise documental do imóvel levanta a documentação do imóvel e das partes, incluindo a coerência entre procuração, registro civil e matrícula, e entrega uma leitura clara do que merece atenção antes de fechar.