Quando a família muda, a matrícula não muda sozinha
Casamento, união estável, divórcio e doação alteram quem é dono do imóvel ou quem precisa assinar por ele. Mas nenhum desses atos aparece na matrícula por conta própria: cada um precisa ser levado ao Registro de Imóveis. Esta seção reúne os guias sobre o que muda para o imóvel em cada situação. A herança, que também é um tema de família, tem seção própria em inventário de imóvel no DF.
Divórcio, dissolução de união estável, pacto antenupcial e doação com cláusulas são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Casamento e regime de bens
Sem pacto antenupcial, o casamento segue a comunhão parcial, e o imóvel comprado durante o casamento é do casal mesmo que só um nome esteja na escritura. Para escolher outro regime, o pacto precisa ser feito por escritura pública e, para valer contra terceiros, registrado no Registro de Imóveis do domicílio do casal e averbado na matrícula dos imóveis.
- Regime de bens e imóvel: o que entra em cada regime, maiores de 70 anos e o Tema 1236 do STF, mudança de regime e consequências da venda sem outorga.
- Vendedor casado ou em união estável: quem assina a escritura e quais certidões de estado civil levar.
União estável
A união existe sem papel, mas o papel prova a data, o regime e dá efeitos perante terceiros. Se a lei manda levar a união à matrícula e se o companheiro precisa assinar a venda são pontos ainda não confirmados em norma federal.
- Escritura de união estável e imóvel: escritura ou termo, registro no Livro E, escolha e mudança de regime.
- O que é união estável: o conceito, em linguagem de verbete.
- Herança de imóvel na união estável: o que o companheiro recebe quando o outro morre.
Divórcio e fim da união
Com acordo e sem filhos menores (ou com guarda, visitas e alimentos já resolvidos na Justiça), o divórcio e a dissolução da união podem ser feitos por escritura, com advogado. A partilha em metades iguais não paga imposto. Se um dos dois fica com mais, o excesso paga ITCD quando é gratuito e ITBI quando há compensação. Diferente do inventário, a escritura de divórcio ainda exige a prova do imposto recolhido sobre a fração transferida.
- Imóvel no divórcio: requisitos da escritura, documentos, imposto sobre o excesso e caminho até a matrícula.
- Averbação de divórcio: a atualização da certidão de casamento.
- ITBI ou ITCD: a comparação entre os dois impostos.
Doação em vida
Doar é transferir o imóvel de graça, por escritura e com ITCD pago pelo donatário. Entre pais e filhos ou entre cônjuges, a doação é adiantamento de herança (Código Civil, art. 544): no inventário, o filho que recebeu confere o valor da doação para igualar a legítima dos irmãos (art. 2.002), salvo se a doação saiu da parte disponível, o que deve estar dito no testamento ou na própria escritura (arts. 2.005 e 2.006). É nula a parte da doação que exceder o que o doador poderia deixar em testamento (art. 549).
A doação também pode ser desfeita em casos restritos. A revogação por ingratidão ou por descumprimento do encargo é pedida na Justiça, e o prazo para a ingratidão é de um ano a partir de quando o doador soube do fato e de quem foi o autor (arts. 555 e 559). Direitos já adquiridos por terceiros ficam protegidos (art. 563).
- Doação de imóvel no DF: escritura, ITCD, usufruto e limites.
- Adiantamento de legítima: o conceito e a dispensa de colação.
- Legítima, adiantamento e colação: como a doação volta à conta no inventário.
- Revogação de doação de imóvel: quando a doação pode ser desfeita.
- Usufruto de imóvel: a reserva de uso que costuma acompanhar a doação a filhos.
- Venda entre pais e filhos: quando a transferência é onerosa.
O que podemos fazer
Em todas essas situações, o ponto de partida é a matrícula atualizada: ela mostra em nome de quem está o imóvel, com qual estado civil e regime e quais ônus existem. Pedimos as certidões dos imóveis e conferimos se a documentação bate com o ato que a família pretende fazer, entregando um relatório para o advogado e o tabelionato. Veja certidões imobiliárias no DF.