A pergunta que decide: houve pagamento?
A escolha entre os dois impostos depende de uma pergunta só: quem recebe o imóvel deu algo em troca?
- Sim, houve contraprestação (dinheiro, outro imóvel, quitação de dívida): é transmissão onerosa entre vivos, e o imposto é o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), regido pela Lei 3.830/2006.
- Não, foi gratuito, por herança ou por doação: o imposto é o ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, chamado de ITCMD em outros estados), regido pela Lei 3.804/2006.
Os dois nunca incidem sobre a mesma parte do mesmo negócio. Mas um mesmo procedimento, como um inventário, pode ter uma parte que paga ITCD e outra que paga ITBI.
Quadro comparativo
| ITBI | ITCD | |
|---|---|---|
| Quando incide | Compra e venda, permuta, arrematação, dação em pagamento, cessão onerosa de direitos | Herança (causa mortis) e doação |
| Lei no DF | Lei 3.830/2006 | Lei 3.804/2006 |
| Quem paga | Adquirente, cessionário ou promitente comprador (art. 7º) | Herdeiro ou, na doação, o donatário (art. 10, II) |
| Responsáveis solidários | Tabeliães e registradores (art. 8º, II); o vendedor deixou de ser em 2023 | Tabeliães e, na doação, o doador (art. 11) |
| Alíquota | 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado; 2% nos demais casos | 4%, 5% ou 6%, progressiva (art. 9º) |
| Base | Valor de mercado à vista (Lei 7.794/2025) | Valor venal dos bens, menos as dívidas do falecido; prevalece o declarado se for maior (art. 7º) |
| Isenção por valor | Não existe | Herança de até R$ 176.080,78 em 2026, mediante pedido |
| Parcelamento | Até 10 cotas | Até 6 parcelas |
| Lançamento | Receita do DF, a partir da declaração do adquirente ou da emissão por cartório ou banco autorizados | Receita do DF, na declaração do inventário ou da doação |
Faixas do ITCD em 2026
As alíquotas progressivas do art. 9º da Lei 3.804/2006 usam faixas atualizadas todo ano. Para 2026, o Ato Declaratório SUREC 25/2025 fixou:
| Faixa | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 1.644.288,50 | 4% |
| Acima de R$ 1.644.288,50 até R$ 3.288.577,00 | 5% |
| Acima de R$ 3.288.577,00 | 6% |
Na herança, há um fato gerador para cada herdeiro (art. 9º, § 1º). Na doação, doações sucessivas entre as mesmas partes em 12 meses são somadas para achar a faixa (art. 9º, § 2º). O cálculo detalhado do ITCD fica em ITCD no DF.
Casos do dia a dia
| Situação | Imposto | Observação |
|---|---|---|
| Compra à vista ou financiada | ITBI | Base é o valor total, sem descontar o financiamento |
| Pai vende ao filho | ITBI | Venda a descendente tem regra civil própria: veja venda entre pais e filhos |
| Pai doa ao filho | ITCD | O filho paga; o doador responde solidariamente |
| Herança dividida conforme os quinhões | ITCD | Um fato gerador por herdeiro |
| Herdeiro fica com o imóvel inteiro e paga os irmãos | ITCD sobre o quinhão + ITBI sobre o excesso pago | O excesso oneroso é fato gerador do ITBI |
| Herdeiro vende seu direito à herança | ITBI | Cessão onerosa de direitos hereditários |
| Divórcio com partilha em metades | Em regra, nenhum | Cada um fica com sua meação |
| Divórcio em que um fica com o imóvel e paga o outro | ITBI sobre o excesso | Excesso oneroso na partilha |
| Condôminos dividem o imóvel e um compensa o outro em dinheiro | ITBI sobre o excesso | Extinção de condomínio com excesso oneroso |
| Permuta de imóveis | ITBI | Cada imóvel e cada adquirente corresponde a uma guia |
Excesso de meação e de quinhão: onde o ITBI entra na partilha
A Lei 3.830/2006, art. 2º, inclui entre os fatos geradores do ITBI o excesso oneroso na partilha, seja em divórcio, em sucessão ou na extinção de condomínio.
Um exemplo simples: um casal tem um apartamento e nenhum outro bem. No divórcio, um deles fica com o imóvel inteiro e paga ao outro o valor da metade. A metade que já era dele não muda de dono. A outra metade foi adquirida mediante pagamento, e é sobre esse excesso que incide o ITBI.
Quando o excesso é sem pagamento, ou seja, um dos dois simplesmente abre mão de parte do que lhe cabia, a lei do ITCD do DF presume doação: "presume-se doação o excesso não-oneroso na divisão de patrimônio comum ou partilhado" no divórcio, na dissolução da união, na extinção de condomínio e na sucessão (Lei 3.804/2006, art. 2º, § 1º). O regulamento chama esse valor de excedente de meação (Decreto 34.982/2013, art. 2º, § 2º, II). O imposto é o ITCD, e a declaração é feita na Receita do DF antes de assinar a partilha. Detalhes do divórcio em imóvel no divórcio.
Partilha de divórcio e inventário envolvem análise jurídica dos bens e dos quinhões. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Usufruto: os dois impostos aparecem
O usufruto é o caso em que mais se confunde os dois impostos:
- Usufruto instituído com pagamento (oneroso): paga ITBI, com base de 70% do valor venal. A nua-propriedade vendida separadamente usa 30% (Lei 3.830/2006, art. 5º, § 2º). A declaração do ITBI trata esses dois casos como naturezas próprias, diferentes da compra comum.
- Usufruto instituído de graça, como na doação com reserva de usufruto: é campo do ITCD. A Receita do DF tem guia de ITCD para a instituição e para a extinção do usufruto; conforme o caso, ela sai na hora ou depende de análise, com prazo de atendimento de 60 dias.
- Extinção do usufruto por morte ou renúncia do usufrutuário: não gera ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º, § 4º). Para o ITCD, o contribuinte na extinção é o nu-proprietário (Lei 3.804/2006, art. 10, IV).
O que muda no procedimento de cada um
Os dois impostos são lançados pela Receita do DF, e nos dois a declaração já vale como lançamento: não é simulação. O que muda é o momento e o grau de análise.
- ITBI. Numa compra comum, a guia costuma sair na hora, a partir da declaração do adquirente ou emitida pelo cartório, banco ou construtora autorizados na escritura ou no contrato. Casos fora do padrão dependem de análise da Receita. O panorama está no guia de ITBI no DF.
- ITCD na herança. A declaração do inventário consolida os bens e os herdeiros. Quando há dívidas do falecido a deduzir, partilha fora dos percentuais legais ou também ITBI sobre um excesso, o caso passa por análise da Receita, com prazo de atendimento de 90 dias úteis. Esse prazo pesa no cronograma do inventário.
- ITCD na doação. Em regra, a guia sai antes da escritura, e o cartório de notas confere o pagamento no ato.
O erro mais caro é tratar como compra o que é doação, ou o contrário: a guia do imposto errado não serve para a escritura nem para o registro e precisa ser cancelada ou restituída, com prazos próprios. Veja guia de ITBI com erro.
Isenções: não misture
- O ITCD tem isenção para herança de patrimônio de até R$ 176.080,78 em 2026 (Lei 6.466/2019, art. 6º, V), que depende de pedido à Receita do DF.
- O ITBI não tem isenção por valor. As isenções dele são ligadas a programas públicos. Veja a lista em isenção de ITBI no DF.
Para o caminho documental de um inventário com imóvel, veja inventário de imóvel no DF. Para a doação em vida, veja doação de imóvel no DF.