Por que o regime importa para o imóvel
O regime de bens responde a duas perguntas que aparecem em toda compra, venda, divórcio ou inventário:
- De quem é o imóvel, de fato, independentemente de quantos nomes constam da matrícula.
- Quem precisa assinar para vender ou dar o imóvel em garantia.
O regime vale desde a data do casamento (Código Civil, art. 1.639, § 1º). Sem pacto antenupcial, ou com pacto nulo ou ineficaz, vale a comunhão parcial (art. 1.640). Qualquer outro regime exige pacto por escritura pública, e o pacto feito de outra forma é nulo (arts. 1.640, parágrafo único, e 1.653). O TJDFT lista o pacto antenupcial entre as escrituras que a lei torna obrigatórias.
Na união estável, a regra é parecida: sem contrato escrito entre os companheiros, aplica-se a comunhão parcial, no que couber (art. 1.725). A formalização da união está em escritura de união estável e imóvel.
Quais imóveis são do casal em cada regime
| Regime | Imóvel do casal | Imóvel de um só |
|---|---|---|
| Comunhão parcial | Comprado a título oneroso durante o casamento, ainda que só em nome de um (art. 1.660, I); recebido por doação ou herança em favor dos dois (art. 1.660, III) | Adquirido antes do casamento; recebido por doação ou herança só por um; comprado com o dinheiro desses bens, por sub-rogação (art. 1.659, I e II); com causa de aquisição anterior ao casamento (art. 1.661) |
| Comunhão universal | Todos os bens presentes e futuros (art. 1.667) | Os doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade, os gravados de fideicomisso e os demais casos do art. 1.668 |
| Participação final nos aquestos | Durante o casamento, cada um tem patrimônio próprio; na dissolução, há direito à metade do que foi adquirido onerosamente (art. 1.672) | O patrimônio próprio de cada um |
| Separação convencional | Não há comunicação | Cada um administra e pode alienar ou gravar os seus bens (art. 1.687) |
Dois detalhes da comunhão parcial que costumam surpreender:
- Benfeitorias feitas durante o casamento em imóvel particular de um dos dois entram na comunhão (art. 1.660, IV). A casa pode ser de um, mas a reforma feita com dinheiro do casal, não.
- O nome na escritura não decide. O imóvel comprado com esforço do casal é comum mesmo que a matrícula mostre só um dos cônjuges.
O pacto antenupcial precisa chegar à matrícula
O pacto só produz efeito contra terceiros depois de registrado pelo Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (Código Civil, art. 1.657). A Lei 6.015/1973 detalha:
- registro no Livro 3 do Registro de Imóveis do domicílio conjugal (arts. 178, V, e 244);
- averbação obrigatória na matrícula de cada imóvel do casal, onde quer que esteja (art. 244 e art. 167, II, 1).
Na prática, quem compra de uma pessoa casada em separação convencional vai procurar essa averbação na matrícula. Se ela não estiver lá, peça ao casal a escritura do pacto e a prova do registro no Livro 3. A certidão da matrícula mostra se a averbação existe: veja certidões imobiliárias no DF.
Separação obrigatória e o Tema 1236 do STF
O art. 1.641 impõe a separação obrigatória em três casos: casamento feito sem observar causas suspensivas, pessoa maior de 70 anos e quem depende de suprimento judicial para casar. Esse regime também é averbado, e o Ministério Público fiscaliza (Lei 6.015/1973, art. 245).
Em 2024, o STF fixou a tese do Tema 1236: nos casamentos e uniões estáveis com pessoa maior de 70 anos, a separação obrigatória pode ser afastada por expressa manifestação de vontade das partes, mediante escritura pública. Para o imóvel, isso significa que o regime de um casal com mais de 70 anos depende do que foi declarado em escritura, e não só da idade.
Mudar o regime depois
| Situação | Como muda | Efeito |
|---|---|---|
| Casamento | Autorização judicial, a pedido motivado dos dois, ressalvados os direitos de terceiros (art. 1.639, § 2º) | Definido na decisão |
| União estável | Requerimento dos dois diretamente no registro civil (Provimento CNJ 149/2023, art. 547) | A partir da averbação, sem retroagir, salvo escolha da comunhão universal, que alcança os bens existentes (§ 4º) |
Na união estável, a alteração em cartório vai para o juiz se houver certidão de interdição positiva (§ 2º). Com proposta de partilha ou certidões positivas, é obrigatória a assistência de advogado (§ 3º). O pedido é instruído com certidões dos distribuidores cível e fiscal, de protesto, da Justiça do Trabalho e de interdições dos últimos cinco anos (art. 548), e a partilha de imóvel acima do limite do art. 108 do Código Civil continua exigindo escritura.
Se o Código Nacional de Normas atual permite alterar o regime do casamento diretamente em cartório não foi confirmado. Não conte com essa via sem consultar um advogado.
Quando o cônjuge precisa consentir
O art. 1.647 exige autorização do outro cônjuge para alienar ou gravar de ônus real imóveis e para doar bens comuns, salvo no regime de separação absoluta. Quem assina a escritura de venda em cada situação está em escritura com vendedor casado ou em união estável. Aqui, o que importa são as consequências:
- Recusa sem motivo: o juiz pode suprir a outorga negada sem motivo justo ou quando o cônjuge não pode dá-la (art. 1.648).
- Venda sem outorga: é anulável, e não nula. O prazo para pedir a anulação vai até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).
- Quem pode reclamar: só o cônjuge que devia consentir ou os herdeiros dele (art. 1.650).
- Conserto posterior: a aprovação dada depois valida o ato, se feita por instrumento público ou particular autenticado (art. 1.649, parágrafo único).
- Participação final nos aquestos: o pacto pode dispensar a outorga para a venda de imóveis particulares (art. 1.656).
Na união estável, o CPC estende a exigência de consentimento às ações judiciais sobre imóveis quando a união estiver comprovada no processo (art. 73, § 3º). Para a escritura de venda, não foi localizada norma federal expressa que torne obrigatória a anuência do companheiro, e o art. 1.647 fala em cônjuges. O tabelionato pode pedir declaração sobre a união: acerte isso com ele antes.
Enquadrar um imóvel como comum ou particular, e decidir quem precisa assinar, é análise jurídica do caso. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Onde o regime volta a aparecer
- No divórcio: a escritura separa bens comuns e particulares conforme o regime. Veja imóvel no divórcio.
- No inventário: o regime define a meação do viúvo e se ele herda junto com os filhos. Veja meação e herança do cônjuge.
- Na matrícula: estado civil ou regime desatualizado gera exigência no registro. Veja nome ou estado civil errado na matrícula.