Escritura no tabelionato, registro no Registro de Imóveis
É comum o casal sair do tabelionato de notas com a escritura do pacto antenupcial e achar que o assunto acabou. A escritura é o que torna o pacto válido: sem ela, o pacto é nulo (Código Civil, art. 1.653). Mas o Código Civil acrescenta outro passo: as convenções antenupciais só têm efeito perante terceiros depois de registradas pelo Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (art. 1.657).
O que cada regime significa para o imóvel está em regime de bens e imóvel. Esta página trata da parte registral: onde, quando e para quê.
Dois atos, em lugares que podem ser diferentes
| Ato | Onde | Base legal |
|---|---|---|
| Registro do pacto | Livro 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis do domicílio do casal | Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 12; 178, V; e 244 |
| Averbação do pacto | Matrícula de cada imóvel dos cônjuges, no Registro de Imóveis onde o imóvel está | Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 1, e 244 |
O Livro 3 é um livro auxiliar: ele guarda atos que não pertencem a um imóvel específico. O registro ali dá publicidade ao pacto. A averbação leva a informação para dentro de cada matrícula, que é o documento que comprador, banco e cartório consultam.
O cartório do domicílio conjugal
O registro é feito no Registro de Imóveis que atende o endereço onde o casal mora, e não onde o casamento foi celebrado nem onde fica o imóvel. No DF, cada cartório atende uma área; para descobrir qual é o seu, veja qual cartório de registro de imóveis no DF.
Imóveis em outra cidade ou outro estado
Se o casal mora em Brasília e tem um apartamento em Goiânia, o pacto é registrado no Livro 3 do cartório de Brasília e averbado na matrícula do apartamento, no cartório de Goiânia. O art. 244 fala em averbação "no lugar da situação dos imóveis". Cada cartório pratica o seu ato.
Imóveis comprados depois do casamento
A averbação não é só para os imóveis que o casal já tinha. A Lei 6.015/1973 manda averbar o pacto nas matrículas dos imóveis dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento (art. 167, II, 1). Assim, a cada nova compra de um casal com pacto, a averbação deve acompanhar o registro da compra.
Quem tem pacto para registrar
O pacto por escritura pública é exigido para qualquer regime diferente da comunhão parcial, que é o regime aplicado quando não há convenção (Código Civil, art. 1.640). Em regra, portanto, têm pacto os casais em comunhão universal, separação convencional ou participação final nos aquestos.
Um caso à parte é a separação obrigatória, imposta por lei, que não depende de pacto. Mesmo assim, a Lei 6.015/1973 manda averbá-la nos termos do art. 244, e o Ministério Público fiscaliza essa providência (art. 245).
Quando a prova do registro é pedida
No financiamento
A Caixa lista o pacto antenupcial entre os documentos do vendedor e pede, de comprador e vendedor, o "Registro do pacto antenupcial no Registro de Imóveis" quando:
- o casamento é anterior a 26/12/1977 e o regime é diferente da comunhão universal; ou
- o casamento é posterior a essa data e o regime é diferente da comunhão parcial.
Quem escolheu a participação final nos aquestos também precisa comprovar o pacto no financiamento. Os demais documentos do financiamento estão em documentos para financiamento imobiliário.
No inventário e no divórcio em cartório
A Resolução CNJ 35 manda que as partes e seus cônjuges sejam qualificados na escritura de inventário com o regime de bens, a data do casamento e o "pacto antenupcial e seu registro imobiliário, se houver" (art. 20). A mesma informação sobre o autor da herança consta do art. 21, e o pacto aparece na lista de documentos (art. 22, d). No divórcio em cartório, o pacto, se houver, também integra os documentos (art. 33).
Na compra e venda
O pacto registrado e averbado é o que permite a um comprador confiar que o vendedor casado está, de fato, no regime que declara. Isso pesa, por exemplo, na participação final nos aquestos, em que o pacto pode dispensar a autorização do cônjuge para vender imóveis particulares (Código Civil, art. 1.656). Quem assina em cada situação está em escritura com vendedor casado ou em união estável.
Quando o pacto não aparece na matrícula
É a certidão atualizada da matrícula que mostra se a averbação da convenção antenupcial existe. Quando ela não aparece, há três situações possíveis, com consequências diferentes:
- O pacto foi registrado no Livro 3, mas não averbado naquela matrícula. Pode acontecer, por exemplo, com imóveis comprados depois do casamento ou situados em outra cidade, em que a averbação dependia de um ato à parte. A informação existe, mas não está onde o comprador e o banco procuram.
- O pacto nunca foi registrado. Nesse caso ele não produz efeito perante terceiros (Código Civil, art. 1.657), e o regime declarado pelo casal pode ser questionado numa venda ou num financiamento. Quais documentos cada cartório exige para regularizar isso não foi confirmado em fonte oficial nesta pesquisa.
- Nem o casal tem a escritura do pacto. A prova do regime passa a depender de localizar o tabelionato onde ela foi lavrada.
Nos três casos, o problema costuma ser descoberto na pior hora: com o comprador esperando ou a proposta de financiamento em análise. Obtemos e conferimos a certidão da matrícula e apontamos se a averbação existe; veja certidões imobiliárias no DF.
Se o regime mudou depois do casamento
Quando o regime é alterado, a mudança também precisa chegar ao registro civil e às matrículas. Como isso funciona no casamento e na união estável está em mudança de regime de bens e imóvel.