Antes de tudo: o usufruto mora na matrícula
O conceito de usufruto e de nua-propriedade está no glossário. Para o dia a dia, o que importa é uma regra: usufruto sobre imóvel nasce com o registro (Código Civil, art. 1.391; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7) e só sai da matrícula com o cancelamento averbado (art. 167, II, 2). Tudo o que acontece fora do cartório, inclusive a morte do usufrutuário, precisa ser levado à matrícula para produzir efeito no papel.
É daí que vêm os problemas mais comuns: usufrutos que continuam na certidão anos depois da morte dos pais, famílias que não conseguem vender porque ninguém averbou a extinção, e cláusulas de usufruto de casal que ninguém leu.
As formas mais comuns de instituir e o imposto de cada uma
| Formato | Quem fica com o quê | Imposto no DF |
|---|---|---|
| Doação com reserva de usufruto | O doador passa a nua-propriedade e continua usando o imóvel | ITCD (doação) |
| Instituição gratuita em favor de terceiro | O dono mantém a propriedade e dá o uso a outra pessoa, por exemplo um parente | ITCD |
| Instituição onerosa | Alguém paga para ter o usufruto | ITBI, com base de 70% do valor venal |
| Venda da nua-propriedade | O vendedor guarda o uso e vende a propriedade | ITBI, com base de 30% do valor venal |
As bases de 30% e 70% estão na Lei 3.830/2006, art. 5º, § 2º. Como se trata de constituir direito real sobre imóvel, a escritura pública é obrigatória quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Os detalhes da doação estão em doação de imóvel no DF, e a escolha do imposto, em ITBI ou ITCD.
As cláusulas que decidem o futuro do imóvel
Três pontos escritos (ou esquecidos) no título mudam o que acontece depois:
- Vitalício ou com prazo. Sem prazo, dura até a morte do usufrutuário. Com termo, acaba na data prevista (CC, art. 1.410, II).
- Um ou mais usufrutuários. No usufruto de casal, a morte de um extingue a parte dele, a não ser que o título diga expressamente que ela passa ao sobrevivente (art. 1.411). Sem essa cláusula, o nu-proprietário recupera metade do uso já na primeira morte.
- Quem paga o quê. Pelo Código Civil, cabem ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento do imóvel (art. 1.403); as reparações extraordinárias cabem ao dono (art. 1.404).
Essas escolhas são planejamento jurídico e patrimonial. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quando o usufruto acaba e o que sustenta o cancelamento
O cancelamento é averbado quando houver decisão judicial transitada em julgado, requerimento de todas as partes do ato registrado, ou requerimento do interessado com documento hábil (Lei 6.015/1973, art. 250). O documento depende da causa da extinção (CC, art. 1.410):
| Causa | Documento que costuma sustentar o cancelamento |
|---|---|
| Morte do usufrutuário | Certidão de óbito |
| Fim do prazo | O próprio título registrado, que mostra o termo |
| Renúncia | Escritura pública de renúncia |
| Consolidação (usufruto e propriedade na mesma pessoa) | Título que reuniu os dois direitos |
| Culpa do usufrutuário ou não uso | Em regra, decisão judicial |
Imposto na extinção. No DF, na extinção do usufruto o contribuinte do ITCD é o nu-proprietário (Lei 3.804/2006, art. 10, IV), e a extinção por morte ou renúncia não gera ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º, § 4º). É um ponto que costuma ser esquecido e que aparece na hora do registro.
Renúncia em vida. É comum quando a família quer vender o imóvel livre ou quando o usufrutuário não usa mais o bem. O usufruto em si não pode ser vendido (CC, art. 1.393); o que se faz é renunciar a ele, por escritura, e averbar o cancelamento.
As consequências de deixar o usufruto na matrícula
- Venda travada. O comprador e o banco vão exigir o cancelamento antes da escritura, e o nu-proprietário descobre a pendência justamente quando tem prazo.
- Imposto em aberto. O ITCD da extinção, deixado para depois, vira exigência no registro e atrasa o negócio.
- Cancelamento parcial inesperado. No usufruto de casal sem cláusula de acréscimo, a primeira morte já exige averbação da extinção de parte do direito.
- Confusão sobre quem pode vender. O usufrutuário não pode vender o imóvel; ele só pode ceder o exercício do direito, por exemplo alugando.
- Documentos que ficam mais difíceis. Com o passar dos anos, a certidão de óbito, o título original e os dados do registro precisam ser localizados de novo.
Que tipo de serviço resolve
O primeiro passo para cancelar ou planejar um usufruto é ler o que está registrado: como o usufruto foi constituído, se é simultâneo, se há cláusula de acréscimo ao sobrevivente e se existem outros atos na matrícula. Obtemos a certidão atualizada da matrícula e conferimos a documentação, com um relatório do que o cancelamento vai exigir no seu caso. Se faltar a certidão de óbito do usufrutuário, a segunda via de certidão civil também pode ser providenciada. Para outros ônus que aparecem na certidão, veja gravames e matrícula.