Por que a mudança interessa a quem tem imóvel
O regime de bens aparece na matrícula de cada imóvel do casal e é conferido por quem compra, por quem financia e pelo tabelião que lavra uma venda, um inventário ou um divórcio. Quando o regime muda, a informação registrada precisa mudar junto; caso contrário, os documentos passam a contar uma história diferente da real.
Os regimes em si, e o que cada um significa para o imóvel, estão em regime de bens e imóvel. Aqui o assunto é o caminho da alteração e o que ela deixa nos registros.
No casamento: pedido judicial
O Código Civil admite a alteração do regime mediante autorização judicial, em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros (art. 1.639, § 2º). O Código de Processo Civil detalha o procedimento no art. 734:
| Etapa | O que acontece | CPC, art. 734 |
|---|---|---|
| Pedido | Petição assinada pelos dois cônjuges, com as razões da alteração | Caput |
| Divulgação | Intimação do Ministério Público e publicação de edital | § 1º |
| Espera | O juiz só decide depois de 30 dias da publicação do edital | § 1º |
| Meio alternativo | Os cônjuges podem propor outra forma de divulgação para resguardar terceiros | § 2º |
| Depois da sentença | Com o trânsito em julgado, mandados de averbação ao registro civil e ao Registro de Imóveis; se um dos cônjuges for empresário, também ao Registro Público de Empresas Mercantis (Junta Comercial) | § 3º |
A existência de uma via direta em cartório para alterar o regime do casamento não foi confirmada nesta pesquisa. Não conte com ela sem orientação de advogado.
O que a sentença resolve e o que fica em aberto
O texto legal não diz, por si só, se a alteração alcança os imóveis comprados antes dela ou apenas os futuros, nem se o casal precisa partilhar os bens comuns já existentes. Esses pontos dependem do pedido e da decisão. Leia a sentença com o advogado e guarde a certidão do trânsito em julgado junto com os mandados expedidos.
Na união estável: requerimento no registro civil
Quando a união estável está registrada no Livro E do registro civil, os companheiros podem pedir a alteração do regime diretamente ao registro civil, pessoalmente ou por procuração pública (Provimento CNJ 149/2023, art. 547). O pedido pode ser feito no cartório de registro civil de livre escolha e é encaminhado ao competente pela Central do Registro Civil (§§ 6º e 8º).
Pontos que interessam aos imóveis:
- Efeito no tempo: o novo regime vale a partir da averbação e não retroage aos bens adquiridos antes. A exceção é a comunhão universal, que alcança todos os bens existentes no momento da alteração, ressalvados os direitos de terceiros (§ 4º).
- Terceiros: a averbação consigna que a alteração não prejudica terceiros de boa-fé, inclusive credores com créditos anteriores (§ 1º).
- Partilha: se houver proposta de partilha, os companheiros precisam de advogado ou defensor, e a partilha de imóvel continua exigindo escritura pública nas hipóteses legais, como a do art. 108 do Código Civil (§ 3º).
- Quando vai para o juiz: se a certidão de interdições for positiva, a alteração só por processo judicial (§ 2º).
- O que a averbação informa: o regime anterior, a data, o número do procedimento, o cartório e, se houver, a realização da partilha (§ 5º).
Certidões que o registro civil exige
O art. 548 lista: distribuidor cível e de execução fiscal, tabelionatos de protesto, Justiça do Trabalho e interdições, todos do local de residência e dos últimos cinco anos; e, conforme o caso, a proposta de partilha, a declaração de que não querem partilhar por ora ou a de que não há bens a partilhar. Se alguma dessas certidões vier positiva, a assistência de advogado passa a ser obrigatória (art. 547, § 3º). Na falta de lei local, os emolumentos correspondem aos da habilitação de casamento (§ 7º).
Se a formalização da própria união ainda não foi feita, comece por escritura de união estável e imóvel.
O que muda na matrícula
A Lei 6.015/1973 prevê a averbação, nas matrículas dos imóveis dos cônjuges, das convenções antenupciais e do regime de bens diverso do legal, inclusive para os imóveis adquiridos depois do casamento (art. 167, II, 1; art. 244). No casamento, os mandados do art. 734, § 3º, do CPC são o título para essa averbação.
Na união estável, a norma do CNJ trata da averbação no registro civil. Não confirmamos regra que obrigue a levar a alteração à matrícula de cada imóvel: pergunte ao Registro de Imóveis competente se e como ela deve ser averbada no seu caso.
Se o casal já tinha pacto registrado, lembre que o registro original fica no Livro 3 do cartório do domicílio; veja registro do pacto antenupcial no Registro de Imóveis.
Depois da alteração: o que conferir
- Certidão de casamento ou da união estável atualizada, com a averbação do novo regime.
- Certidão atualizada de cada matrícula, para ver se a alteração aparece. Obtemos e conferimos essas certidões: veja certidões imobiliárias no DF.
- Imóveis em outros estados: cada matrícula está no cartório da situação do imóvel e precisa ser conferida separadamente.
- Divergência entre certidão e matrícula gera exigência em vendas e registros futuros; veja nome ou estado civil errado na matrícula.
Qualquer pessoa pode apresentar um título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); a apresentação e o acompanhamento em nome do casal não fazem parte do nosso atendimento atual.
A alteração de regime de bens envolve pedido judicial ou análise patrimonial do casal. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.