A situação que esta página resolve
Você é casado, ou vive em união estável sem contrato escrito, e vai comprar um imóvel com um dinheiro que é só seu: a herança dos seus pais, o valor da venda de um apartamento que você tinha antes de casar, uma doação recebida em seu nome. A dúvida é se o imóvel novo vai ser do casal.
O conceito geral dos regimes está em regime de bens e imóvel. Aqui o foco é um só: a sub-rogação, isto é, a troca de um bem particular por outro, que conserva a natureza do anterior.
O que o Código Civil diz
Na comunhão parcial (o regime que vale quando não há pacto antenupcial), o art. 1.659 exclui da comunhão:
- os bens que cada cônjuge já tinha ao casar, os que recebeu depois por doação ou sucessão e os sub-rogados em seu lugar (inciso I);
- os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares (inciso II).
Também ficam fora os bens cuja aquisição tenha causa anterior ao casamento (art. 1.661).
O problema é que o art. 1.660, I, diz o oposto como regra geral: entram na comunhão os bens adquiridos durante o casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges. Uma compra feita no meio do casamento começa, portanto, com a aparência de bem comum. É a origem do dinheiro que muda o enquadramento.
Situações típicas e o que guardar
| De onde veio o dinheiro | Base no Código Civil | Documentos que mostram a origem |
|---|---|---|
| Herança recebida só por você | Art. 1.659, I | Formal de partilha ou escritura de inventário; comprovante do recebimento |
| Doação feita só a você | Art. 1.659, I | Escritura ou contrato de doação; comprovante do depósito |
| Venda de imóvel que já era seu antes de casar | Art. 1.659, I e II | Escritura de venda do imóvel anterior; matrícula que mostre a data de aquisição |
| Valores exclusivamente seus, de outra origem | Art. 1.659, II | Extratos que liguem a entrada do dinheiro ao pagamento do preço |
Na prática, a prova mais útil é a linha contínua entre o recurso particular e o pagamento do imóvel: o dinheiro entra na sua conta vindo da herança ou da venda, e sai dessa mesma conta para o vendedor. Quando o valor passa por conta conjunta, é misturado com salários do casal ou fica anos aplicado, essa ligação fica mais difícil de demonstrar.
A lei não traz um modelo de "cláusula de sub-rogação". Se você quer que a origem do recurso conste da escritura, converse com o tabelião antes da lavratura sobre como registrar essa declaração e quais documentos ele vai pedir.
Comunhão universal: a sub-rogação da cláusula de incomunicabilidade
Na comunhão universal, quase tudo se comunica (art. 1.667). Uma das exceções são os bens doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar (art. 1.668, I). Assim, se você recebeu dinheiro ou um imóvel com essa cláusula e comprou outro imóvel com ele, a proteção pode acompanhar o novo bem.
Isso é diferente de vender um imóvel gravado com inalienabilidade, que depende de autorização judicial e da conversão do produto em outro bem. Esse caminho está em cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Indenização trabalhista, FGTS e salário
Muita gente compra imóvel com verba rescisória ou indenização de processo trabalhista e depois pergunta se o ex-cônjuge tem direito. O Código Civil exclui da comunhão parcial "os proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge" (art. 1.659, VI). Ao mesmo tempo, o bem comprado a título oneroso durante o casamento entra, em regra, na comunhão (art. 1.660, I).
Como essas duas regras se combinam quando o dinheiro do trabalho vira imóvel não é algo que se resolva pela leitura isolada da lei. Não afirmamos aqui qual é o resultado: o enquadramento depende das datas, da natureza da verba e das provas, e é assunto para advogado.
Quando parte do preço veio do casal
É comum usar a herança como entrada e financiar o restante, ou completar o preço com economias do casal. Nesses casos, o imóvel pode ter uma parte que se justifica como sub-rogação e outra que se comunica. A lei não traz uma fórmula de cálculo para essa divisão, e a resposta depende do caso.
O que se pode fazer com segurança é documental: separar os comprovantes de cada fonte de pagamento e guardar tudo junto com a escritura.
Onde a sub-rogação volta a ser discutida
A discussão raramente acontece no dia da compra. Ela aparece:
- no divórcio: a escritura de partilha deve distinguir o que é do patrimônio individual de cada cônjuge e o que é comum, conforme o regime (Resolução CNJ 35, art. 37). Veja imóvel no divórcio;
- no inventário: a separação entre bens particulares e comuns define a meação e a herança do cônjuge. A escritura de inventário qualifica as partes com o regime de bens e o pacto antenupcial, se houver (Resolução CNJ 35, art. 20);
- na matrícula: a Lei 6.015/1973 manda averbar as sub-rogações e outras ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos sobre o imóvel (art. 246). Se uma declaração de sub-rogação pode ou deve ser levada à matrícula no seu caso, confirme com o Registro de Imóveis competente.
Decidir se um imóvel é particular ou comum é análise jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
O que conferir antes de comprar
- Seu regime de bens, na certidão de casamento atualizada (e o pacto, se houver).
- A origem do dinheiro, com os documentos da tabela acima.
- A matrícula do imóvel que você vendeu, se o recurso veio de venda anterior: ela mostra quando você o adquiriu. Obtemos e conferimos essa certidão: veja certidões imobiliárias no DF.
- A redação da escritura, conversando antes com o tabelionato sobre a declaração da origem do recurso.