Por que formalizar se a união existe sem papel
A união estável nasce da convivência pública, contínua e duradoura com o objetivo de constituir família (Código Civil, art. 1.723). O conceito e os requisitos estão no verbete de união estável. Esta página trata do que interessa ao patrimônio: que tipo de documento existe e o que ele muda para os imóveis.
Sem nenhum documento, a lei aplica às relações patrimoniais a comunhão parcial (art. 1.725). Isso já basta para que o imóvel comprado durante a união tenda a ser dos dois. O problema é provar a união, a data em que começou e o regime quando alguém de fora pergunta: o tabelião na venda, o banco no financiamento, os herdeiros no inventário.
Os três documentos possíveis
A união pode ser provada por três tipos de documento. A diferença que importa para o imóvel não é a forma, mas o que cada um consegue provar e até onde ele vale como título.
| Documento | Efeito para o imóvel | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Escritura pública declaratória | Prova a união e pode trazer contrato sobre bens, que afasta a comunhão parcial (o TJDFT inclui o "pacto de convivência" entre as escrituras notariais) | É o documento que atende à exigência de escritura pública quando há partilha de imóvel acima do limite do Código Civil, art. 108 |
| Termo declaratório | Prova a união e pode trazer a escolha do regime de bens (Provimento CNJ 149/2023, art. 538) | Serve de título para partilha só quando a lei não exige escritura pública (art. 538, § 7º) |
| Sentença judicial | Reconhece ou dissolve a união quando há disputa | Depende de processo e da prova da convivência; é o caminho quando os companheiros ou os herdeiros não concordam |
Qualquer deles pode ser registrado no Livro E do registro civil (Lei 6.015/1973, art. 94-A), e o registro deve indicar o regime de bens (inciso VII). A escritura de dissolução do CPC, art. 733, também é título para esse livro.
O que declarar sobre bens
É aqui que a formalização faz diferença para o imóvel:
- Contrato escrito afasta a comunhão parcial. O art. 1.725 só aplica a comunhão parcial "salvo contrato escrito entre os companheiros". A escritura ou o termo podem adotar outro regime.
- Datas de início e fim. Pelo Código Nacional de Normas, as datas só constam do registro nos casos do art. 537, § 4º; fora deles, o registro traz "não informado" (§ 5º). Como a comunicação do imóvel depende de ele ter sido comprado durante a união, vale conversar com o tabelião ou o advogado sobre como a data de início ficará documentada.
- Partilha pelo termo tem limite. A certidão do termo declaratório serve de título para formalizar partilha, respeitada a exigência de escritura pública nas hipóteses legais, como a do art. 108 do Código Civil (art. 538, § 7º). Imóvel acima desse limite continua pedindo escritura.
As regras de comunicação de cada regime estão em regime de bens e imóvel.
O que o registro no Livro E faz, e o que não faz
Faz: o registro é facultativo e "confere efeitos jurídicos à união estável perante terceiros" (Provimento CNJ 149/2023, art. 537, caput e § 1º). No inventário em cartório, por exemplo, o companheiro que é o único sucessor só é admitido como herdeiro se a união estiver previamente reconhecida por sentença, escritura ou termo devidamente registrados (Resolução CNJ 35/2007, art. 18).
Não faz:
- Não converte em casamento. As certidões do Livro E trazem essa advertência (art. 546).
- Não se estende à pessoa casada separada de fato. Ela pode viver em união estável, mas o registro no Livro E só é possível se já houver separação judicial ou extrajudicial, ou sentença (Lei 6.015/1973, art. 94-A, § 1º).
A união estável e a matrícula do imóvel
Dois pontos seguem sem confirmação em norma federal lida para esta página:
- Averbação na matrícula. Para o pacto antenupcial do casamento, a Lei 6.015/1973, art. 244, manda averbar na matrícula dos imóveis. Não foi localizado dispositivo equivalente que torne obrigatório levar a união estável à matrícula. Não trate isso como exigência nem como dispensa: pergunte ao Registro de Imóveis da matrícula.
- Assinatura do companheiro na venda. O Código Civil, art. 1.647, exige a outorga dos cônjuges. O CPC, art. 73, § 3º, estende o consentimento à união estável comprovada, mas só em ações judiciais sobre imóveis. Para a escritura de venda, o tabelionato pode pedir declaração de estado civil e de união estável. Veja como isso aparece na escritura em vendedor casado ou em união estável.
Mudar o regime depois
Na união estável, a alteração do regime de bens depende da vontade dos dois companheiros e é tratada no registro civil, sem processo judicial na maioria dos casos (Provimento CNJ 149/2023, art. 547). O que muda para o imóvel:
- os efeitos começam na averbação e não retroagem, salvo se o novo regime for a comunhão universal, que alcança os bens existentes, ressalvados os direitos de terceiros (§ 4º). Um imóvel comprado antes da mudança continua seguindo o regime anterior;
- a norma protege credores: por isso o pedido exige a comprovação da situação das partes em certidões de distribuidores, protesto e interdição (art. 548), e uma certidão positiva muda o caminho;
- se houver interdição, a alteração vai para a Justiça (§ 2º); se houver proposta de partilha ou certidões positivas, a assistência de advogado é obrigatória (§ 3º).
A consequência prática é que uma mudança de regime mal documentada pode ser questionada depois, numa venda ou num inventário.
Quando a união termina
- Dissolução em vida: pode ser feita por escritura, com advogado, nas mesmas regras do divórcio (CPC, art. 733; Resolução CNJ 35/2007, art. 46-A). Havendo filhos incapazes, o cartório é possível se guarda, visitas e alimentos já tiverem sido resolvidos na Justiça (Provimento CNJ 149/2023, art. 537, § 6º). A partilha do imóvel e o imposto sobre o excesso estão em imóvel no divórcio.
- Morte de um dos companheiros: o sobrevivente pode ter meação e herança. Veja herança de imóvel na união estável.
Declarar a união, escolher o regime ou dissolver a união com partilha são atos com efeito jurídico. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Que tipo de serviço resolve
Declarar a união, mudar o regime ou dissolvê-la depende de documentação atualizada: certidões de nascimento ou casamento em que conste o estado civil real, e certidões das matrículas que mostrem quais imóveis estão em nome de quem. Certidão antiga ou com estado civil desatualizado é uma das causas mais comuns de atraso nesses atos.
O serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção, da conferência e da organização das certidões dos imóveis do casal, com controle de validade para a data do ato. Se o que falta é a certidão civil, a segunda via de certidão localiza o cartório e entrega o documento no formato de que você precisa.