"Condomínio" no DF pode ser coisas muito diferentes: um prédio (condomínio edilício), um condomínio de lotes registrado, um loteamento com portaria ou um parcelamento irregular sem matrícula.
No loteamento, ruas e praças são públicas; no condomínio de lotes, são propriedade comum dos condôminos (Lei 6.766/1979, art. 2º; Código Civil, art. 1.358-A).
Loteamento com portaria segue a LC 1.044/2025: no acesso controlado não se pode barrar não morador identificado; o fechado só existe em área residencial de categoria A e com concessão das áreas públicas.
Vender lote de parcelamento não registrado é proibido (Lei 6.766/1979, art. 37) e pode ser crime (art. 50). A matrícula é o que diz qual é a sua situação.
Seis figuras que o público chama de "condomínio"
Figura
O que é
Vias e áreas internas
Onde está a regra
Loteamento
Gleba dividida em lotes com abertura de ruas
Públicas
Lei 6.766/1979; LC 1.027/2023
Loteamento de acesso controlado
Loteamento com portaria e cadastro, sem barrar quem se identifica
Públicas
Lei 6.766, art. 2º, §8º; LC 1.044/2025
Loteamento fechado
Perímetro cercado, só residencial, em área de categoria A
Públicas, com concessão de uso
LC 1.044/2025
Condomínio de lotes
Lotes exclusivos com partes comuns
Propriedade comum dos condôminos
Código Civil, art. 1.358-A; LC 1.027/2023
Condomínio edilício
Prédio ou conjunto com unidades e partes comuns
Partes comuns do edifício
Código Civil, arts. 1.331 e seguintes; Lei 4.591/1964
"Condomínio" irregular
Parcelamento sem aprovação ou sem registro
Sem situação registral
Reurb: Lei 13.465/2017 e LC 986/2021
Há ainda o condomínio urbano simples, para várias casas no mesmo lote (Lei 13.465/2017, art. 61), explicado em regularização de condomínio no DF.
O que muda na prática
De quem são as ruas. No loteamento, são públicas, e o uso privativo delas depende de concessão. No condomínio de lotes, são dos condôminos, que arcam com a manutenção (LC 1.027/2023, art. 17).
O que o comprador recebe. No loteamento, um lote autônomo. No condomínio de lotes e no edilício, uma unidade com fração ideal das partes comuns. Veja fração ideal.
Quando se pode vender. O loteamento precisa estar registrado antes da venda (Lei 6.766, art. 37). No condomínio de lotes e no edilício vendido na planta, o incorporador precisa registrar o memorial antes de vender (Lei 4.591/1964, art. 32).
Quem pode cobrar. Condomínio constituído cobra cota pela convenção. No loteamento, a associação cobra a contribuição de manutenção, que não obriga ninguém a se associar (LC 1.044/2025, art. 26).
O nome no portão e no contrato não define a situação jurídica. Quem define é o Registro de Imóveis: se há loteamento registrado, instituição de condomínio, memorial de incorporação e matrícula do lote ou da unidade. Uma certidão de matrícula atualizada responde a essas perguntas antes de você assinar qualquer coisa.
Parcelar o solo sem autorização ou anunciar afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento é crime, qualificado quando há venda de lote em parcelamento não registrado (Lei 6.766/1979, art. 50). Desconfie de "condomínio novo" sem matrícula.
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Cartório de Registro de Imóveis
Examina o título, faz exigências quando necessário e registra ou averba. A decisão é do registrador.
Órgão público
Analisa e decide o pedido administrativo. Prazos e exigências são do órgão.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Dúvidas frequentes
Como sei se moro em loteamento ou em condomínio de lotes?
Pela matrícula. No condomínio de lotes, a matrícula do lote traz a fração ideal das partes comuns e remete à instituição do condomínio. No loteamento, o lote é imóvel autônomo e, com o registro, as vias e praças passam ao domínio público (Lei 6.766/1979, art. 22).
Condomínio irregular é condomínio?
Não no sentido jurídico. É um parcelamento sem aprovação ou sem registro, chamado de condomínio. Enquanto não for regularizado, o lote não tem matrícula própria e o caminho é a Reurb.
Loteamento pode colocar cancela?
Pode ter controle de acesso com identificação e cadastro, conforme projeto aprovado. Fechar o perímetro só é possível no loteamento fechado, com as condições da LC 1.044/2025, e nunca no Conjunto Urbanístico de Brasília.
Pedido
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