O que é, em uma frase
Multipropriedade é o regime em que vários donos de um mesmo imóvel têm, cada um, uma fração de tempo: o direito de usar e gozar do imóvel inteiro, com exclusividade, no seu período, em alternância com os demais (Código Civil, art. 1.358-C). O regime foi incluído no Código Civil pela Lei 13.777/2018 e é regido pelos arts. 1.358-B a 1.358-U, com aplicação subsidiária da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor (art. 1.358-B).
Difere da compra em conjunto comum. Quem compra um imóvel com outra pessoa tem uma parte ideal e pode pedir a divisão (veja comprar imóvel em conjunto). Na multipropriedade, o imóvel é indivisível e não se sujeita a ação de divisão ou de extinção de condomínio (art. 1.358-D, I).
A fração de tempo
- Mínimo de 7 dias por ano, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E, § 1º).
- Fixa (o mesmo período todo ano), flutuante (definida periodicamente por procedimento objetivo e isonômico, divulgado antes) ou mista (art. 1.358-E, § 1º, I a III).
- Cada fração é indivisível (art. 1.358-E). Pode-se comprar frações maiores que a mínima, com direito a períodos maiores (§ 2º).
- O imóvel inclui instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao uso (art. 1.358-D, II).
O que aparece no Registro de Imóveis
| Ato | Onde fica | Base |
|---|---|---|
| Instituição da multipropriedade, com a duração de cada fração | Registro no Registro de Imóveis competente | Código Civil, art. 1.358-F |
| Existência de matrículas por fração | Indicada na matrícula do imóvel | Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, 6 |
| Cada fração de tempo | Matrícula própria, com os registros e averbações daquela fração | Art. 176, § 10 |
| Fração extra para reparos, quando atribuída aos titulares | Consta da matrícula da fração principal, sem matrícula específica | Art. 176, § 12 |
| Convenção de condomínio em multipropriedade | Livro 3 (Registro Auxiliar) | Art. 178, III |
Na prática, quem compra, vende ou dá em garantia uma fração de tempo mexe na matrícula daquela fração, e não na do imóvel inteiro. A lei também permite que cada fração tenha inscrição imobiliária própria para fins tributários, conforme a legislação local (art. 176, § 11).
Para conferir a situação de uma fração, peça a certidão da matrícula da fração, e não só a do imóvel. As certidões estão em certidões imobiliárias.
A convenção: onde estão as regras do dia a dia
A convenção de condomínio em multipropriedade define, entre outros pontos (art. 1.358-G):
- poderes e deveres dos titulares, manutenção e pagamento da contribuição condominial;
- número máximo de pessoas por período;
- fundo de reserva para equipamentos e mobiliário;
- o que acontece em caso de perda ou destruição do imóvel;
- as multas por descumprimento.
O instrumento de instituição ou a convenção podem limitar quantas frações uma mesma pessoa pode ter (art. 1.358-H). Sobre convenções em geral, veja convenção de condomínio.
Direitos e deveres do titular
Direitos (art. 1.358-I): usar o imóvel no seu período; alugar ou emprestar a sua fração; vender, doar, deixar em herança ou dar em garantia a fração; votar nas assembleias, se estiver em dia.
Deveres principais (art. 1.358-J):
- pagar a contribuição condominial mesmo que não use o imóvel;
- responder pelos danos causados por si e por seus convidados;
- não trocar móveis, equipamentos e instalações;
- usar o imóvel só no seu período e desocupá-lo no dia e na hora fixados, sob pena de multa diária.
Reparos por desgaste normal são custeados por todos; os decorrentes de uso anormal, só por quem os causou (art. 1.358-J, § 2º). Descumprimento reiterado pode levar a multa progressiva e perda temporária do direito de uso, se a convenção previr (§ 1º).
O que a lei exige para vender ou transferir a fração
- Não precisa de anuência. A transferência não depende de autorização nem de aviso aos outros multiproprietários (art. 1.358-L).
- Preferência só se estiver escrita. Não há direito de preferência, salvo se previsto no instrumento de instituição ou na convenção, em favor dos demais titulares ou do instituidor (art. 1.358-L, § 1º). Leia esses documentos antes de anunciar.
- Declaração de débitos. O comprador que não obtém a declaração de inexistência de débitos da fração pode responder solidariamente com o vendedor (art. 1.358-L, § 2º). Peça-a ao administrador.
- Informe o administrador. A venda e a qualificação do comprador devem ser comunicadas ao administrador (art. 1.358-I, III).
- Forma e registro. A transferência segue a lei civil (art. 1.358-L): escritura pública quando exigida pelo valor (Código Civil, art. 108) e registro na matrícula da fração. Promitentes compradores e cessionários de direitos sobre a fração se equiparam aos titulares para os direitos e deveres (art. 1.358-K).
E se não houver comprador?
A lei permite renunciar à fração, mas só de forma translativa em favor do condomínio edilício e com o titular em dia com contribuições condominiais, tributos imobiliários e, se houver, foro ou taxa de ocupação (art. 1.358-T).
Multipropriedade em prédio e inadimplência
Um condomínio edilício pode adotar a multipropriedade em parte ou em todas as unidades, por previsão no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta dos condôminos (art. 1.358-O). Nesse caso, precisa de administrador profissional (art. 1.358-R).
Se o titular deixar de pagar as despesas, cabe a adjudicação da fração ao condomínio edilício, na forma da lei processual (art. 1.358-S). Em empreendimentos com locação centralizada das frações, a convenção pode ainda proibir o uso pelo inadimplente e destinar as receitas de locação dele ao pagamento da dívida (parágrafo único). Convenções de prédios e memoriais de loteamento podem, ao contrário, proibir a instituição de multipropriedade (art. 1.358-U).
O que fazemos
Antes de uma compra ou venda, a análise documental do imóvel confere a matrícula da fração e a do imóvel, com relatório do que está registrado e do que merece atenção. A escritura e a apresentação do título ao Registro de Imóveis são feitas pelas partes ou por quem elas indicarem.
Contestar cobranças, discutir cláusulas do contrato com a empresa vendedora ou a adjudicação da fração são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.