Para que serve a instituição
Enquanto o prédio não é instituído, a matrícula descreve um terreno com uma construção. A instituição transforma esse todo em unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas, vagas com fração própria), cada uma ligada a uma fração ideal do terreno e das partes comuns. É ela que permite que cada unidade tenha matrícula própria e seja vendida, financiada ou herdada separadamente. O conceito de condomínio edilício está no glossário.
O que o ato precisa conter (Código Civil, art. 1.332)
A instituição pode ser feita por ato entre vivos ou por testamento e é registrada no Registro de Imóveis. Além do que a lei especial exigir, ela deve trazer:
| Item | O que significa na prática |
|---|---|
| Discriminação e individualização das unidades | Quais são as unidades, separadas umas das outras e das áreas comuns |
| Fração ideal de cada unidade | A participação no terreno e nas partes comuns, em número decimal ou fração |
| Fim a que se destinam | Residencial, comercial, misto |
O registro é o previsto na Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17 ("incorporações, instituições e convenções de condomínio").
A ordem dos atos no DF
O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (CN-DF, Provimento TJDFT 67/2026) define o momento no art. 434:
- Habite-se. A obra concluída recebe a carta de habite-se. Veja habite-se no DF.
- Averbação da construção na matrícula de origem. Veja averbação de construção.
- Registro da instituição, "imediatamente após" essa averbação, na mesma matrícula de origem (caput).
- Convenção junto. No registro da instituição, exige-se também a convenção de condomínio, registrada no Livro 3 – Registro Auxiliar (§2º; Lei 6.015/1973, art. 178, III).
- Averbação em cada unidade, remetendo ao registro da instituição e da convenção (§3º).
A Lei 4.591/1964 aponta na mesma direção: o habite-se é pressuposto da averbação da construção e da individualização das unidades, e o incorporador que atrasa essa averbação responde por perdas e danos (art. 44).
Com incorporação ou sem incorporação
Prédio vendido na planta
Quando houve incorporação, o memorial já trouxe a divisão em frações e a minuta da convenção. A Lei 4.591/1964, art. 32, §15, permite que o registro do memorial e a instituição do condomínio sejam um ato registral único. Se o plano do memorial não mudou, a instituição se faz por requerimento que enumera as unidades e remete à documentação da incorporação, sem anuência dos condôminos (CN-DF, art. 434, §1º). O lado do incorporador está em registro de incorporação.
Prédio construído pelos próprios donos
Quando o prédio foi erguido por um ou mais proprietários sem incorporação (por exemplo, herdeiros que construíram sobre um terreno comum), a instituição que destina, especifica e atribui unidades a cada condômino exige escritura pública (CN-DF, art. 434, §4º, com remissão ao Código Civil, art. 108). Nesse caso, o registro é feito em cada matrícula de unidade (§5º).
A escritura de instituição com atribuição de unidades é um ato jurídico que define a propriedade de cada um. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Condomínio em lote: a instituição antes da obra
No licenciamento de casas em lote que é fração de um plano de ocupação em condomínio, o regulamento do Código de Obras exige a convenção e a instituição de condomínio registradas, além do plano de ocupação aprovado, para emitir o alvará (Decreto 43.056/2022, art. 68, §4º). Para o licenciamento, a fração destinada a casa e constituída como unidade autônoma é tratada como lote (art. 14). Aqui a instituição vem antes da obra, e não depois.
Documentos técnicos
A lista de documentos técnicos (quadro de áreas, responsabilidade técnica do cálculo, plantas) não está no art. 434 e não foi confirmada em fonte oficial. Peça a relação ao Registro de Imóveis da matrícula e, se quiser, o exame prévio do pedido. O cálculo de áreas e frações é trabalho de engenheiro ou arquiteto. Contamos com uma rede de profissionais parceiros independentes e habilitados; cada um responde pelo que assina (ART/RRT quando exigida).
Depois do registro
Até a conclusão do empreendimento, os atos são feitos na matrícula de origem e replicados sem custo adicional nas matrículas das unidades (Lei 6.015/1973, art. 237-A). Com as matrículas abertas, cada dono registra o seu título (escritura ou contrato de financiamento) na matrícula da própria unidade.
Qualquer pessoa pode apresentar o título ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 217); protocolo e acompanhamento em seu nome não fazem parte do atendimento atual. Na análise documental do imóvel, conferimos na matrícula de origem e nas das unidades se a instituição e a convenção estão registradas e se a construção foi averbada.