O que é condomínio de lotes
O condomínio de lotes entrou no Código Civil com a Lei 13.465/2017. O art. 1.358-A permite que, num terreno, existam lotes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. A lei federal de parcelamento acompanhou a mudança: o lote pode ser imóvel autônomo ou unidade de condomínio de lotes (Lei 6.766/1979, art. 2º, §7º).
Três regras do Código Civil definem a figura:
- Fração ideal: cada lote tem uma fração das partes comuns, que pode ser proporcional à área do lote, ao potencial construtivo ou a outro critério do ato de instituição (§1º).
- Regras aplicáveis: valem as normas do condomínio edilício e o regime da incorporação imobiliária da Lei 4.591/1964. O empreendedor é equiparado ao incorporador nos aspectos civis e registrais (§2º).
- Infraestrutura: a implantação cabe ao empreendedor (§3º).
O que o diferencia das figuras vizinhas
| Figura | Vias internas | O que o comprador recebe |
|---|---|---|
| Condomínio de lotes | Propriedade comum dos condôminos | Lote como unidade autônoma, com fração ideal |
| Loteamento (inclusive de acesso controlado) | Bens públicos | Lote autônomo; o uso privativo de áreas públicas depende de concessão |
| Condomínio edilício | Partes comuns do prédio | Unidade construída (apartamento, sala) com fração ideal |
| "Condomínio" irregular | Sem registro | Direitos sobre a posse, sem matrícula individual |
A comparação completa entre as formas de ocupação está no hub condomínios e loteamentos no DF.
A regra do DF: LC 1.027/2023
No DF, o condomínio de lotes é tratado nos arts. 11 a 18 da LC 1.027/2023, a lei distrital de parcelamento do solo urbano, como forma de ocupação de lotes "nos termos do art. 1.358-A" do Código Civil.
- Onde cabe: em lotes do parcelamento e também em lotes já registrados, quando a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) permitir (art. 12, §1º).
- Projeto próprio: depende de projeto de urbanismo de condomínio de lotes (art. 13), aprovado pelo Governador, quando vem junto com o parcelamento, ou pela SEDUH, quando é posterior (art. 15).
- Fora do muro: equipamentos públicos e áreas livres de uso público ficam fora da poligonal do condomínio (art. 14).
- Registro: em 180 dias (art. 16).
- Infraestrutura e manutenção: a implantação é do parcelador; a manutenção, dos condôminos (art. 17).
Regulamento em transição. Até sair o regulamento, a LC 1.027 manda aplicar ao condomínio de lotes o Decreto 27.437/2006 (art. 112, parágrafo único). O Decreto 46.143/2024 regulamentou a lei, mas não confirmamos se ele substituiu por completo esse regime. Confirme na SEDUH qual norma rege o seu projeto.
A LC 1.027 também deixa de fora o antigo "condomínio urbanístico" do art. 45 do PDOT de 2009, instituído no registro do licenciamento da obra (art. 111, I). Como aquele PDOT foi revogado pela LC 1.065/2026, projetos com esse rótulo precisam de conferência caso a caso.
Construir no lote
Cada edificação no condomínio de lotes é licenciada individualmente (LC 1.027, art. 16, §2º). Para o licenciamento, a fração destinada a casa e constituída como unidade autônoma é considerada lote (Decreto 43.056/2022, art. 14).
Além dos documentos comuns do alvará, a CAP pede, para lote em condomínio, a instituição e a convenção de condomínio registradas e o plano de ocupação aprovado (Decreto 43.056, art. 68, §4º). Sem esses registros, o alvará não sai. O restante do pedido está em alvará de construção no DF.
Comprar lote em condomínio de lotes
Como o regime é o da incorporação, o comprador ganha as mesmas proteções de quem compra na planta:
- Memorial registrado. O incorporador só pode alienar ou onerar unidades depois do registro do memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32), e o número do registro deve constar dos anúncios e contratos (§3º). Veja memorial de incorporação e registro de incorporação imobiliária.
- Instituição e convenção. O registro do memorial e a instituição do condomínio podem ser feitos em ato único (art. 32, §15). A convenção define rateio, administração e regras internas; veja instituição de condomínio e convenção de condomínio.
- Matrícula da unidade. Depois do registro, os atos até a conclusão do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados, sem custo adicional, nas matrículas das unidades (Lei 6.015/1973, art. 237-A).
Uma certidão da matrícula atualizada mostra se esses registros existem.
Condomínio de lotes não é "condomínio" irregular
Muitos parcelamentos informais do DF são chamados de condomínio sem ter sido aprovados ou registrados. Nesses casos, não há condomínio de lotes: não existe matrícula do lote e o caminho é a Reurb, explicada em regularização de condomínio no DF. Um núcleo regularizado pode até adotar a forma de condomínio de lotes no final, se o projeto aprovado assim previr.
A LC 1.044/2025, que trata de loteamentos fechados e de acesso controlado, também separa as figuras: a contribuição de manutenção prevista para loteamentos não vale para o condomínio de lotes legalmente constituído, que segue a legislação própria (art. 26, §3º). Veja loteamento de acesso controlado.