Para que o comprador olha o memorial
Quem compra na planta não tem o imóvel para vistoriar. Tem papéis. O memorial de incorporação é o maior desses papéis: é ali que o incorporador descreveu, perante o Registro de Imóveis, o prédio que vai entregar, como o terreno será dividido e as regras de condomínio que você vai herdar. O roteiro completo da compra está em comprar imóvel na planta; o processo do lado do incorporador, em registro de incorporação. Aqui, o foco é ler o memorial.
Por que o registro protege o comprador
A regra de fundo é simples: sem memorial registrado, o incorporador não pode vender as frações das futuras unidades (Lei 4.591/1964, art. 32). E o número do registro, com o cartório, precisa constar de anúncios, propostas e contratos (§3º). Um contrato sem esse número é o primeiro sinal de problema.
O registro também tem prazo de vida útil. Se em 180 dias não houver venda, financiamento ou início das obras, o incorporador só pode voltar a negociar depois de averbar certidões atualizadas, a cada 180 dias (art. 33). Um registro antigo, sem essas averbações, merece atenção.
Quando o incorporador opta pelo patrimônio de afetação, o terreno e a obra ficam separados do patrimônio geral dele, e isso aparece averbado na matrícula (art. 31-A). É uma proteção a mais em caso de dificuldade financeira da empresa.
O que cada documento revela (Lei 4.591/1964, art. 32)
| Documento | O que você confere |
|---|---|
| a) Título do terreno | Se o terreno é do incorporador ou de quem o autorizou (m, mandato) |
| b) Certidões negativas | Tributos, protesto, ações cíveis e criminais e ônus reais do terreno, dos alienantes e do incorporador |
| c) Histórico de 20 anos | A cadeia de donos do terreno |
| d) Projeto aprovado | Que o prédio anunciado é o mesmo licenciado |
| e) Cálculo das áreas | Área privativa, área comum e área total da sua unidade |
| g) Memorial descritivo das especificações | Acabamentos, materiais e equipamentos prometidos |
| h) Avaliação do custo global | O custo estimado da obra |
| i) Divisão em frações ideais | A fração ideal vinculada à sua unidade, que pesa no rateio e no voto |
| j) Minuta da convenção | As regras do futuro condomínio |
| l) Declaração sobre a parcela do preço (art. 39) | Nas incorporações em que o terreno é pago, no todo ou em parte, com unidades a construir, como ficou esse acerto |
| n) Prazo de carência | Se o incorporador declarou prazo de carência |
| p) Declaração das vagas | Quantas vagas existem e como se vinculam às unidades |
A alínea f (CND previdenciária) entra quando cabível; a alínea o foi revogada.
Três leituras que evitam surpresa
A minuta da convenção
É a primeira versão das regras do prédio: rateio de despesas, uso das áreas comuns, multas, assembleias. Se você pretende, por exemplo, vender ou alugar a vaga para quem não mora no prédio, isso só é possível com autorização expressa na convenção (Código Civil, art. 1.331, §1º). Veja convenção de condomínio e vaga de garagem.
O memorial descritivo das especificações
É ele, e não o folheto de vendas, que diz o que vai ser entregue. Compare o piso, as esquadrias e os equipamentos prometidos no material publicitário com o que está no memorial arquivado. Guarde uma cópia: se a entrega divergir, é esse documento que mostra o que foi declarado ao cartório antes das vendas.
Vagas e áreas públicas
A declaração de vagas mostra se a sua vaga tem fração própria ou é vinculada ao apartamento. No DF, se o prédio usa área pública por concessão de direito real de uso (CDRU), como garagem em subsolo ou varanda sobre área pública, a concessão deve constar do memorial ou da instituição, da convenção e dos contratos, e os adquirentes devem ser informados (LC distrital 755/2008, art. 7º).
Sinais de alerta
- Contrato sem número de registro da incorporação.
- Certidão da matrícula sem o registro ou com registro de outro empreendimento.
- Registro antigo sem as averbações de certidões atualizadas do art. 33.
- Unidade, área ou vaga no contrato diferentes das do memorial.
- Ônus sobre o terreno (hipoteca, penhora) sem explicação no contrato sobre a liberação da sua unidade.
Interpretar o memorial, o prazo de carência ou as cláusulas do contrato à luz deles é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Onde entramos
Na análise documental do imóvel, levantamos a matrícula do terreno e as certidões do incorporador e entregamos um relatório claro do que consta registrado, averbado ou pendente, e do que isso significa antes de assinar. A leitura técnica do projeto é de arquiteto ou engenheiro, e a análise do contrato, de advogado.