Definição
O Código Civil chama de condomínio edilício a edificação em que há, ao mesmo tempo, partes que são propriedade exclusiva de cada dono e partes que são propriedade comum de todos (art. 1.331). É o regime de prédios de apartamentos, edifícios comerciais e conjuntos de casas instituídos como unidades autônomas. A lei especial é a Lei 4.591/1964, que trata do condomínio em edificações e das incorporações.
O que é de cada um e o que é de todos
| Parte | Exemplos | Regra |
|---|---|---|
| Privativa | Apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas | Pode ser vendida e gravada livremente pelo dono (art. 1.331, §1º) |
| Comum | Solo, estrutura, telhado, redes de água, esgoto, gás e eletricidade, acesso ao logradouro | Uso comum; não se vende separadamente nem se divide (art. 1.331, §2º) |
| Vaga de garagem | Abrigo para veículos | Não pode ser vendida ou alugada a estranhos ao condomínio sem autorização expressa na convenção (art. 1.331, §1º) |
Cada unidade carrega uma fração ideal no solo e nas partes comuns, inseparável dela (§3º). Nenhuma unidade pode ficar sem acesso à rua (§4º).
Como ele passa a existir
- Instituição, por ato entre vivos ou testamento, registrada no Registro de Imóveis, com a discriminação das unidades, a fração ideal e a destinação de cada uma (art. 1.332). No DF, a ordem dos atos está em instituição de condomínio.
- Convenção, assinada por titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais, com as regras de despesas, administração, assembleias e sanções (arts. 1.333 e 1.334). Veja convenção de condomínio.
- Administração por síndico eleito, que pode não ser condômino, com mandato de até 2 anos (art. 1.347), e assembleia anual obrigatória para orçamento e contas (art. 1.350).
O registro dos dois atos é o do art. 167, I, 17, da Lei 6.015/1973.
Parecidos, mas diferentes
- Condomínio geral (ou voluntário): vários donos de um mesmo imóvel, cada um com uma parte ideal do todo, sem unidades separadas. É o caso de irmãos que herdaram uma casa. As regras de venda estão em venda de fração ideal.
- Condomínio de lotes: lotes de propriedade exclusiva com áreas comuns, em terreno sem prédio único. Segue as regras do condomínio edilício e o regime de incorporação (Código Civil, art. 1.358-A). Veja condomínio de lotes no DF.
- Associação de moradores: entidade que administra um loteamento com ruas públicas. Não é condomínio, e a cobrança de contribuição tem regras próprias.
Erros comuns
- Achar que o nome "condomínio" basta. No DF, muitos "condomínios" são parcelamentos sem registro. O que define o regime é a instituição registrada.
- Tratar área comum como extensão da unidade. Fechar corredor ou ocupar parte do pilotis mexe em propriedade de todos.
- Supor que a vaga é livre para vender. Sem autorização na convenção, a venda a quem não é condômino é vedada.
- Ignorar a convenção antes de comprar. É ela que define rateio, voto e multas do prédio.
Leia também
- Incorporação imobiliária: como o condomínio nasce num prédio vendido na planta.
- Fração ideal: a medida da participação de cada unidade.