O que é a convenção
Se a instituição do condomínio cria as unidades e as frações ideais, a convenção cria as regras do jogo: quanto cada um paga, quem administra, como se vota e o que acontece com quem descumpre. A Lei 4.591/1964 (art. 9º) já previa que proprietários, promitentes compradores e cessionários elaborassem a convenção por escrito; hoje o conteúdo mínimo está no Código Civil.
Conteúdo obrigatório (Código Civil, art. 1.334)
Além das cláusulas da instituição (unidades, frações e destinação), a convenção deve trazer:
| Inciso | Assunto |
|---|---|
| I | Cota de cada condômino nas despesas ordinárias e extraordinárias e forma de pagamento |
| II | Forma de administração |
| III | Competência das assembleias, forma de convocação e quórum das deliberações |
| IV | Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores |
| V | Regimento interno |
Pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular (§1º). Promitentes compradores e cessionários de direitos sobre as unidades são equiparados aos proprietários (§2º).
O que a convenção decide (e onde a lei deixa espaço)
Várias regras do Código Civil valem "salvo disposição em contrário na convenção". É aí que a convenção do seu prédio pode ser diferente da do vizinho:
- Rateio das despesas: pela fração ideal, salvo critério diverso (art. 1.336, I).
- Peso do voto: proporcional às frações, salvo disposição diversa (art. 1.352, parágrafo único).
- Vaga de garagem: só pode ser vendida ou alugada a quem não é condômino se houver autorização expressa na convenção (art. 1.331, §1º). Mais em vaga de garagem no condomínio.
- Terraço de cobertura: é área comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição (art. 1.331, §5º).
- Assembleia eletrônica ou híbrida: permitida se a convenção não vedar, preservados voz, debate e voto (art. 1.354-A).
- Multas: a convenção pode prever multa de até 5 vezes a contribuição mensal para quem fizer obra que comprometa a segurança, alterar fachada ou desviar a destinação (art. 1.336, §2º). Para descumprimento reiterado, a lei admite até 5 vezes, por deliberação de 3/4 dos demais condôminos, e até 10 vezes no comportamento antissocial reiterado (art. 1.337).
Há limites que a convenção não afasta, como a multa por atraso de até 2% sobre o débito (art. 1.336, §1º) e a proibição de vender partes comuns separadamente da unidade (art. 1.339).
Quóruns
| Deliberação | Quórum | Base |
|---|---|---|
| Aprovar a convenção | Assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais | Art. 1.333 |
| Alterar a convenção | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351 (Lei 14.405/2022) |
| Mudar a destinação do edifício ou da unidade | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351 (Lei 14.405/2022) |
| Alterar só o regimento interno | Não definido no Código Civil atual | Depende da convenção |
Quando o quórum especial não é atingido numa assembleia, a lei permite a sessão permanente, concluída em até 90 dias (art. 1.353, §§1º a 3º).
Registro: por que e onde
A convenção obriga desde logo os titulares de direitos sobre as unidades e quem tenha posse ou detenção delas (art. 1.333). O registro serve para que ela seja oponível a terceiros (parágrafo único), por exemplo, a quem compra uma unidade e alega não conhecer as regras.
- Ato: registro da convenção de condomínio (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17).
- Livro: Livro nº 3 – Registro Auxiliar, que reúne atos que não dizem respeito diretamente a um imóvel matriculado (arts. 177 e 178, III).
- No DF: o cartório exige a convenção no registro da instituição do condomínio, e cada unidade recebe averbação que remete aos dois registros (CN-DF, art. 434, §§2º e 3º).
Para alterações, pergunte ao Registro de Imóveis qual ato será praticado e quais documentos da assembleia ele exige (ata, lista de presença, comprovação do quórum). Isso não foi confirmado em norma nesta página.
Convenção na compra na planta
No prédio vendido na planta, a minuta da convenção faz parte do memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea j). É a primeira chance do comprador de ler as regras que vai herdar. Veja o que mais conferir em memorial de incorporação.
A convenção fora do prédio
A convenção também aparece quando o condomínio cobra dívida: no DF, para protestar contribuições em atraso, o condomínio apresenta cópia da convenção ou da ata que fixou o valor, entre outros documentos (CN-DF, art. 319). Detalhes sobre dívida em dívida de condomínio na compra de imóvel.
Redigir ou alterar convenção e discutir a validade de uma cláusula são atos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Antes de uma compra, a análise documental do imóvel confere na matrícula da unidade se a instituição e a convenção estão registradas e que ônus existem.