Onde o registro entra no caminho do loteamento
O conceito de loteamento e a diferença para o desmembramento de gleba estão em o que é loteamento. Aqui o foco é o momento em que o projeto aprovado vira matrículas: o registro no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 19).
No DF, a LC 1.027/2023 organiza o parcelamento em três frentes (art. 19):
- Licenciamento urbanístico, com aprovação do projeto por ato do chefe do Executivo (art. 3º).
- Licenciamento ambiental.
- Registro cartorial.
As modalidades admitidas são o loteamento e o desmembramento de gleba (arts. 8º a 10). Faixas não edificáveis entram no projeto antes de tudo: 5 m a partir da faixa de domínio de rodovias, 15 m de ferrovias e 30 m ao longo de águas correntes e dormentes, salvo legislação ambiental ou estudo aprovado, além das áreas de preservação permanente (art. 6º).
O prazo de 180 dias
Aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para apresentá-lo ao Registro de Imóveis. Passado o prazo, a aprovação caduca (Lei 6.766/1979, art. 18). A lei distrital conta os 180 dias a partir da licença urbanística (LC 1.027/2023, art. 44).
O que o loteador apresenta (Lei 6.766/1979, art. 18)
| Grupo | Documentos |
|---|---|
| Imóvel | Título de propriedade ou matrícula; histórico dos títulos dos últimos 20 anos |
| Certidões do imóvel | Negativas de tributos; de ações reais referentes a 10 anos |
| Certidões do loteador | Protesto (5 anos); ações cíveis (10 anos); ações penais; situação jurídica atualizada do imóvel |
| Aprovação | Ato de aprovação do projeto |
| Obras | Termo de verificação das obras executadas ou cronograma de até 4 anos, prorrogável por mais 4, com garantia |
| Vendas | Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda |
| Família | Declaração do cônjuge consentindo o registro |
O projeto e os memoriais técnicos são assinados por arquiteto ou engenheiro habilitado. A lista pode ter complementos exigidos pelo cartório na qualificação do título: confira com o Registro de Imóveis da circunscrição da gleba.
Edital e impugnação
Recebido o pedido e examinada a documentação, o cartório publica edital por 3 dias. A partir daí corre o prazo de 15 dias corridos para impugnações de terceiros (Lei 6.766/1979, art. 19, com a redação da Lei 14.382/2022). É a fase em que vizinhos, credores ou outros interessados podem apontar problemas antes que as matrículas dos lotes sejam abertas.
Apresentar ou responder impugnação produz efeitos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Depois do registro
- Matrículas dos lotes: cada lote pode ser matriculado e vendido. O lote pode ser imóvel autônomo ou unidade de condomínio de lotes (Lei 6.766/1979, art. 2º, §7º).
- Atos na matrícula de origem: até a conclusão do empreendimento, os atos são praticados na matrícula de origem e replicados sem custo adicional nas matrículas dos lotes (Lei 6.015/1973, art. 237-A).
- Promessas de venda: passam a ser registráveis, seguindo o contrato-padrão depositado.
Loteamento × condomínio de lotes no registro
No loteamento, as ruas e as áreas livres passam a ser públicas. No condomínio de lotes, as áreas internas são propriedade comum dos condôminos (Código Civil, art. 1.358-A). No DF, o condomínio de lotes depende de um projeto de urbanismo de condomínio de lotes próprio, também registrado em 180 dias, e os equipamentos públicos e áreas livres de uso público ficam fora da poligonal do condomínio (LC 1.027/2023, arts. 13, 14 e 16). Quem compra precisa saber em qual dos dois regimes o lote está, porque isso muda quem mantém as vias e o que se paga.
O que o comprador de lote pode conferir
O contrato-padrão depositado no cartório e o registro do loteamento são as duas peças que o comprador consegue checar antes de assinar:
- Certidão da matrícula do lote. Mostra se o lote existe no registro e de qual loteamento veio.
- Registro do loteamento na matrícula de origem. Confirma que o edital correu e o registro foi feito.
- Cronograma e garantia das obras. Se o registro foi feito com cronograma, as ruas e redes podem ainda não estar prontas; o prazo máximo legal é de 4 anos, prorrogável por mais 4.
- Contrato oferecido × contrato-padrão. Diferenças relevantes merecem análise jurídica antes da assinatura.
Quando não há registro
Vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado é proibido pela lei federal (art. 37) e pela distrital (LC 1.027/2023, art. 108). Parcelar sem autorização ou anunciar com afirmação falsa sobre a legalidade é crime, com pena maior quando há venda de lote em parcelamento não registrado (Lei 6.766/1979, art. 50).
Os núcleos informais incluídos na estratégia de regularização do PDOT não seguem esse rito: vão para a regularização fundiária (LC 1.027/2023, art. 1º, §1º). O caminho está em Reurb no DF e em regularização de condomínio.
Onde encaixamos
Antes de comprar um lote, a análise documental do imóvel reúne as certidões do lote e da matrícula de origem e entrega um relatório do que está e do que não está registrado. O registro do loteamento é pedido do loteador; protocolo e acompanhamento em nome de terceiros não fazem parte do atendimento atual.