Loteamento é a divisão de uma gleba em lotes para construção com abertura de novas ruas ou ampliação das existentes (Lei 6.766/1979, art. 2º, §1º). Se aproveita as ruas que já existem, é desmembramento (§2º).
O projeto é aprovado pelo município ou, aqui, pelo Distrito Federal (art. 12) e precisa ser levado ao Registro de Imóveis em até 180 dias, sob pena de caducar a aprovação (art. 18).
É proibido vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (art. 37). Fazer isso pode configurar crime (art. 50).
Para quem compra, o sinal de regularidade é a matrícula individual do lote, aberta a partir do registro do loteamento.
O conceito
Parcelar o solo é dividir uma área maior, chamada gleba, em lotes para edificação. A Lei 6.766/1979 prevê duas formas de parcelamento urbano (art. 2º):
Forma
O que acontece com as ruas
Onde está
Loteamento
Abre novas vias e logradouros, ou prolonga, modifica e amplia os existentes
Lei 6.766/1979, art. 2º, §1º
Desmembramento
Aproveita o sistema viário existente, sem abrir nem ampliar vias
Lei 6.766/1979, art. 2º, §2º
A mesma lei define lote como o terreno servido de infraestrutura básica e com dimensões que atendem aos índices urbanísticos da zona (art. 2º, §4º).
As etapas de um loteamento regular
Aprovação do projeto. No DF, quem aprova o projeto de loteamento é o próprio Distrito Federal, que também fixa as diretrizes (art. 12). O projeto aprovado precisa ser executado no prazo do cronograma, sob pena de caducidade.
Registro no Registro de Imóveis. O loteador tem 180 dias depois da aprovação para levar o loteamento a registro, com título de propriedade, histórico dos títulos dos últimos 20 anos e certidões negativas, entre outros documentos (art. 18). O registro do loteamento é ato previsto na Lei 6.015/1973, art. 167, I, 19.
Matrículas dos lotes. Com o loteamento registrado, cada lote pode ter matrícula própria e ser vendido. Os contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados também são registráveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 20).
Por que o registro importa para quem compra
Venda proibida sem registro. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (art. 37).
Crime. Iniciar loteamento sem autorização, ou anunciar com afirmação falsa sobre sua legalidade, é crime contra a Administração Pública; a venda de lote de loteamento não registrado é forma qualificada (art. 50).
Proteção do comprador. Se o loteamento não estiver registrado ou regularmente executado, o comprador pode suspender as prestações restantes, notificar o loteador e depositar os valores no Registro de Imóveis (art. 38).
No DF, a Terracap orienta quem vai regularizar ou comprar a conferir o registro do loteamento e a matrícula individual do lote, e lembra que só é dono quem registra a compra.
Comprar lote só com contrato de cessão, sem conferir se existe matrícula do lote.
Confundir aprovação com registro. Projeto aprovado que não foi registrado em 180 dias perde a aprovação.
Chamar condomínio irregular de loteamento. O nome usado na venda não muda a situação registral: o que vale é a matrícula.
Achar que lote cercado já é lote regular. Demarcação física não substitui o registro.
A suspensão de prestações e a notificação do loteador produzem efeitos jurídicos. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
Matrícula: a prova de que o lote existe no registro.
Averbação: o ato usado para desmembramentos e mudanças no imóvel.
Cada um atua dentro da própria competência e responde pelo que faz.
Órgão público
Analisa e decide o pedido administrativo. Prazos e exigências são do órgão.
Cartório de Registro de Imóveis
Examina o título, faz exigências quando necessário e registra ou averba. A decisão é do registrador.
Você
Fornece documentos, assina o que for pessoal (ou por procuração) e paga as taxas públicas.
Dúvidas frequentes
Qual a diferença entre loteamento e desmembramento?
Os dois dividem uma gleba em lotes para construção. No loteamento há abertura de novas vias ou prolongamento e ampliação das existentes; no desmembramento aproveita-se o sistema viário que já existe, sem abrir ruas (Lei 6.766/1979, art. 2º, §§1º e 2º).
Como sei se o loteamento está registrado?
Peça a certidão da matrícula do lote no Registro de Imóveis da região. Se o loteamento foi registrado, o lote tem matrícula própria e a certidão mostra a origem. A Terracap orienta conferir o registro do loteamento e a matrícula individual do lote.
Comprei lote em loteamento não registrado. E agora?
A Lei 6.766/1979, art. 38, prevê que o comprador suspenda o pagamento das prestações restantes, notifique o loteador e deposite as prestações no Registro de Imóveis. É um caminho com efeitos jurídicos, que deve ser avaliado com advogado.
Existe tamanho mínimo de lote?
A lei federal fixa, em regra, área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, com exceções para urbanização específica e conjuntos habitacionais de interesse social (Lei 6.766/1979, art. 4º, II). As normas urbanísticas locais também se aplicam.
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