Quem é o incorporador e o que ele registra
O conceito de incorporação e de incorporador está no glossário. Esta página segue o processo do ponto de vista de quem lança o empreendimento: o que precisa estar pronto, o que o cartório examina e o que muda depois do registro. Para o olhar do comprador sobre os documentos, veja memorial de incorporação.
A regra central é uma só: sem memorial registrado, não há venda das frações das futuras unidades (Lei 4.591/1964, art. 32, com a redação da Lei 14.382/2022).
Antes do cartório: o que vem da SEDUH
O memorial exige projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes (art. 32, alínea d). No DF, o licenciamento de obras tem três fases: habilitação do projeto, emissão da licença de obras e certificação da conclusão (Lei distrital 6.138/2018, o Código de Obras, art. 21), a cargo da SEDUH por meio da Central de Aprovação de Projetos (CAP). As plantas do memorial podem ser cópias autenticadas, acompanhadas da licença de construção (Lei 4.591/1964, art. 32, §10).
Dois pontos do DF entram nessa fase:
- Estande de vendas. A licença de obras permite canteiro e estande dentro do lote, e o estande tem licença específica, válida por 1 ano (Código de Obras, arts. 51, 54 e 71).
- Área pública concedida. Se o prédio usa subsolo, espaço aéreo ou outra área pública por concessão de direito real de uso (CDRU), o alvará depende do prévio registro do contrato de concessão, e a CDRU vinculada à edificação deve constar do memorial de incorporação ou da instituição, da convenção e dos contratos (LC distrital 755/2008, arts. 6º e 7º).
O pedido no Registro de Imóveis
O incorporador apresenta ao cartório da matrícula do terreno um conjunto de documentos que se agrupa assim (art. 32, alíneas a a p):
| Grupo | O que entra |
|---|---|
| Terreno | Título, histórico de 20 anos, certidões de ônus reais |
| Pessoas | Certidões negativas de tributos, protesto e ações cíveis e criminais dos alienantes e do incorporador; mandato, se houver |
| Obra | Projeto aprovado, cálculo das áreas, memorial descritivo das especificações, avaliação do custo global, CND previdenciária quando cabível |
| Condomínio futuro | Divisão em frações ideais, minuta da convenção, declaração sobre as vagas |
| Negócio | Declaração sobre a parcela do preço (art. 39), prazo de carência, se houver |
O que cada documento revela ao comprador está detalhado em memorial de incorporação.
Prazos do cartório: 10 dias úteis para as exigências e 10 dias úteis para a certidão do registro (art. 32, §6º). O ato é o registro da incorporação na matrícula do terreno (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17).
Depois do registro: o que muda
- Vendas liberadas. O incorporador pode alienar e onerar as frações vinculadas às futuras unidades.
- Publicidade. O número do registro e o cartório passam a constar de anúncios, propostas e contratos (art. 32, §3º).
- Patrimônio de afetação, se o incorporador optar. O terreno e a obra ficam separados do patrimônio geral do incorporador (art. 31-A).
- Atos concentrados. Até a conclusão, os atos do empreendimento são praticados na matrícula de origem e replicados sem custo adicional nas matrículas das unidades (Lei 6.015/1973, art. 237-A).
A regra dos 180 dias
Se, em 180 dias do registro, a incorporação não se concretizar (nenhuma venda, oneração, financiamento ou início das obras), o incorporador só pode negociar unidades depois de averbar certidões atualizadas, e a exigência se renova a cada 180 dias (art. 33). Para o comprador, isso significa que um registro antigo, sem movimento, precisa vir acompanhado dessa atualização na matrícula.
Da obra pronta às matrículas das unidades
- Habite-se na SEDUH, com a obra concluída.
- Averbação da construção na matrícula de origem. O incorporador deve averbá-la e responde por perdas e danos se atrasar (art. 44).
- Instituição do condomínio, que a lei federal trata como ato único com o registro do memorial (art. 32, §15) e que o Código de Normas do DF registra depois da averbação da construção (art. 434). Veja instituição de condomínio.
- Matrículas das unidades e registro do título de cada comprador.
Condomínio de lotes
O regime de incorporação vale também para o condomínio de lotes: o empreendedor é equiparado ao incorporador nos aspectos civis e registrários (Código Civil, art. 1.358-A, §2º). A infraestrutura fica a cargo do empreendedor (§3º).
Estruturar a incorporação, redigir contratos e responder a exigências jurídicas do cartório envolvem atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Exigências locais do Registro de Imóveis além do art. 32 não foram confirmadas nesta página: confira com o cartório da matrícula do terreno. Obtemos, conferimos e organizamos as certidões imobiliárias da matrícula do terreno e das pessoas envolvidas; protocolo e acompanhamento do memorial em nome do incorporador não fazem parte do atendimento atual.