A regra geral
A pergunta mais comum sobre garagem em prédio é se dá para vender a vaga que sobra para alguém de fora. A resposta começa no Código Civil, art. 1.331, §1º, com a redação dada pela Lei 12.607/2012. As unidades privativas (apartamentos, salas, lojas) podem ser vendidas e gravadas livremente, exceto os abrigos para veículos, que "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".
Três consequências práticas:
- Vender para outro condômino é permitido. A Lei 4.591/1964, art. 2º, §2º, admite transferir o direito à guarda de veículo a outro condômino, independentemente da unidade.
- Vender para quem é de fora depende de a convenção autorizar de forma expressa. Silêncio da convenção não é autorização.
- Alugar para quem é de fora segue a mesma trava do art. 1.331, §1º. Se a locação for possível, os condôminos têm preferência sobre estranhos, em condições iguais, e, entre eles, os possuidores (art. 1.338).
Vaga vinculada × vaga com fração ideal própria
A Lei 4.591/1964, art. 2º, distingue duas situações:
| Tipo | O que a lei diz | Na prática |
|---|---|---|
| Vaga vinculada à unidade | O direito à guarda de veículos fica vinculado à unidade quando não tem fração ideal própria (§1º) | A vaga acompanha o apartamento na venda; é descrita como acessório dele |
| Vaga com fração ideal própria | Nos edifícios-garagem, as vagas têm frações ideais específicas (§3º) | A vaga é objeto próprio, com participação no terreno e nas partes comuns |
Em nenhum dos dois casos a venda para pessoa de fora escapa da regra do Código Civil: ela depende de autorização expressa na convenção.
Para o caso de parte acessória, o Código Civil, art. 1.339, §2º, acrescenta um segundo filtro: ela pode ser alienada a outro condômino; a terceiro, só se o ato constitutivo do condomínio permitir e a assembleia não se opuser.
A fração ideal é explicada em o que é fração ideal. Duas unidades de mesma área privativa podem ter frações diferentes justamente por causa da vaga.
Onde conferir o seu caso
Na matrícula
A certidão da matrícula descreve a unidade, suas áreas e a fração ideal. É ali que se vê se a vaga é mencionada como acessória do apartamento ou se tem descrição e fração próprias. As certidões são pedidas ao Registro de Imóveis da circunscrição; o caminho está em certidões para comprar e vender imóvel no DF.
Na instituição e na convenção
A instituição do condomínio é registrada no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17), e a convenção vai ao Livro 3, de Registro Auxiliar (art. 178, III). É na convenção que se procura a autorização expressa para vender ou alugar vaga a quem não é condômino. Os detalhes de conteúdo e registro estão em convenção de condomínio e instituição de condomínio no DF.
Situações comuns
Comprar só a vaga de um vizinho, sendo morador. É o cenário que a lei facilita. Confira na matrícula como a vaga está descrita, porque isso define a forma do negócio e o que precisa ser levado ao Registro de Imóveis. Pergunte ao cartório antes de assinar.
Vender a vaga a um morador do prédio ao lado. Ele é estranho ao condomínio. Sem autorização expressa na convenção, a venda não é permitida.
Vender o apartamento e ficar com a vaga. Só faz sentido se a vaga tiver descrição própria e você continuar sendo condômino por outra unidade; caso contrário, você passaria a ser estranho ao condomínio em relação à vaga. Analise a documentação antes de propor esse arranjo.
Comprar apartamento anunciado "com duas vagas". Confira se as duas estão na matrícula da unidade ou em matrículas próprias. O que vale é o que está descrito na matrícula e na escritura, não no anúncio.
Antes de negociar uma vaga
- Peça a certidão atualizada da matrícula da unidade e, se houver, da vaga. Veja como a vaga está descrita e se há ônus.
- Leia a convenção registrada, não só o regimento interno afixado no prédio. A autorização para vender ou alugar a estranhos tem de estar escrita nela.
- Confirme que o comprador é condômino, se a convenção não autorizar a venda para fora. Condômino é quem é titular de unidade no mesmo condomínio.
- Verifique a situação com o condomínio. A vaga com fração própria participa do rateio das despesas na proporção dessa fração, salvo regra diversa da convenção (Código Civil, art. 1.336, I).
- Pergunte ao Registro de Imóveis o que precisa ser apresentado no seu caso antes de assinar qualquer documento.
Pontos que esta página não afirma
- Se a vaga com descrição própria pode ser penhorada separadamente em cobrança de dívida é tema de jurisprudência que não conferimos. Não conte com uma resposta genérica.
- Regras de uso da garagem (sorteio, rodízio, vagas presas) vêm da convenção e do regimento interno do seu prédio, não de lei geral.
Redigir contrato de venda de vaga ou discutir a validade de uma cláusula da convenção é atividade jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.