O conceito
Num prédio, cada apartamento, sala ou loja tem um dono exclusivo, mas o terreno, a estrutura, o telhado, as redes de água e energia e o acesso à rua são de todos. A fração ideal é a medida da participação de cada unidade nesse conjunto comum. Ela não corresponde a um pedaço físico do terreno que se possa cercar: é uma parte "ideal", expressa em número.
O Código Civil diz que a cada unidade cabe, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (art. 1.331, §3º). Por isso a matrícula de um apartamento traz números como "0,012345 do terreno" ou "1/48 avos".
Existe um segundo uso da expressão: quando um imóvel tem vários donos (irmãos que herdaram, um casal separado sem partilha), cada um tem uma "parte ideal" do todo. Esse é o condomínio geral, com regras de preferência próprias, explicadas em venda de fração ideal. Esta página trata da fração ideal do condomínio edilício, o do prédio.
Base legal
| Tema | O que diz | Onde está |
|---|---|---|
| Inseparável da unidade | Cada unidade tem uma fração ideal no solo e nas partes comuns | Código Civil, art. 1.331, §3º |
| Partes comuns | Não podem ser vendidas separadamente nem divididas | Código Civil, art. 1.331, §2º |
| Onde é fixada | No ato de instituição do condomínio, registrado no Registro de Imóveis | Código Civil, art. 1.332, II |
| Despesas | Rateio na proporção das frações, salvo regra diversa da convenção | Código Civil, art. 1.336, I |
| Votos | Proporcionais às frações, salvo disposição diversa da convenção | Código Civil, art. 1.352, parágrafo único |
| Convenção | Assinada por titulares de no mínimo dois terços das frações | Código Civil, art. 1.333 |
Onde a fração ideal aparece
Na matrícula
A matrícula de cada unidade descreve a área privativa, a área comum e a fração ideal. Esses números vêm da instituição do condomínio. Se a escritura de venda trouxer uma fração diferente da matrícula, o Registro de Imóveis tende a apontar a divergência antes de registrar.
Na incorporação
Antes de o prédio existir, o incorporador vende frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades. A Lei 4.591/1964, art. 32, só permite essa venda depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis. O conceito está em incorporação imobiliária.
No ITBI do DF
O regulamento do ITBI manda o documento de arrecadação trazer a fração ideal e as áreas quando o imóvel está em condomínio (Decreto 27.576/2006, art. 11, §3º). Por isso a fração informada precisa bater com a matrícula.
Fração ideal x área privativa
| Conceito | O que mede | Para que serve |
|---|---|---|
| Área privativa | O espaço de uso exclusivo da unidade | Descrever o imóvel, anúncios, avaliação |
| Área comum | A parte das áreas coletivas atribuída à unidade | Compor a área total |
| Fração ideal | A participação da unidade no terreno e nas partes comuns | Rateio de despesas, peso do voto, cálculo em incorporação |
Dois apartamentos com a mesma área privativa podem ter frações ideais diferentes, por exemplo quando um deles tem vaga de garagem vinculada ou cobertura.
Erros comuns
- Achar que fração ideal é um pedaço demarcado do terreno. Ela é uma proporção, não uma área cercável.
- Confundir com a parte de um coproprietário. A preferência do condômino do art. 504 é regra do condomínio geral, não da venda de um apartamento pelo seu único dono.
- Não conferir a fração antes da escritura. Uma escritura com fração ou área diferente da matrícula costuma travar no registro.
- Supor que o rateio é sempre por fração. A convenção pode fixar outro critério.
Termos relacionados
- Matrícula: onde a fração ideal fica descrita.
- Incorporação imobiliária: quando frações do terreno são vendidas antes da obra.
- Ônus reais: o que pode pesar sobre a unidade junto com a fração.
Guias para seguir
- Venda de fração ideal: imóvel com mais de um dono.
- Certidões para comprar e vender imóvel no DF: como obter a certidão da matrícula.
- Comprar imóvel na planta no DF: o que conferir na incorporação.