Para quem é esta página
Você ainda não comprou. Sabe, ou desconfia, que a unidade tem taxas de condomínio atrasadas, e quer entender o tamanho do problema antes de fechar. A regra de fundo é curta: quem adquire a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). O que a lei aceita como prova de quitação na escritura está em declaração de quitação condominial. Se a cobrança apareceu depois da compra, o caminho é outro: dívida de condomínio do antigo dono.
Aqui o foco é o que vem antes da assinatura: como a dívida é composta e em que estágio de cobrança ela está.
Como a dívida cresce
O Código Civil, art. 1.336, §1º, com a redação dada pela Lei 14.905/2024, diz que o condômino que não paga a contribuição fica sujeito a:
| Encargo | Regra |
|---|---|
| Correção monetária | Incide sobre a cota vencida |
| Juros | Os convencionados; se a convenção não prevê, os do art. 406 do Código Civil |
| Multa por atraso | Até 2% sobre o débito |
Essa multa de 2% é a do atraso. Outras multas têm base diferente: a convenção pode fixar multa de até cinco vezes a contribuição mensal para quem faz obra que compromete a segurança, altera a fachada ou desvia a destinação (art. 1.336, §2º), e a assembleia pode aplicar multa maior em caso de descumprimento reiterado ou comportamento antissocial (art. 1.337). Se o demonstrativo trouxer algo além de cota, correção, juros e multa de atraso, peça que o condomínio explique cada linha e a decisão que a originou.
Os três estágios da cobrança
1. Atraso ou acordo com o condomínio
A cobrança ainda está na administradora. Pode haver um parcelamento em curso. É o cenário mais simples de resolver na negociação, desde que o acordo seja apresentado por escrito, com as parcelas pagas e as que faltam.
2. Protesto
No DF, o condomínio pode levar as contribuições a protesto. O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF, art. 319, exige que ele apresente ao tabelionato:
- requerimento do representante, com os dados do condômino em débito;
- cópia da convenção ou da ata que fixou o valor da contribuição;
- planilha do débito;
- cópia da ata de eleição do síndico;
- comprovação da regularidade da constituição do condomínio.
O protesto eletrônico por indicação dispensa a entrega física desses papéis. O art. 318 do mesmo código veda apontar dívida condominial representada por duplicata de venda ou de serviço não aceita. Como o protesto sai em nome do condômino em débito, ele aparece na certidão de protesto do vendedor. Veja protesto na compra de imóvel e, se a dívida for paga, cancelamento de protesto.
3. Execução
O CPC, art. 784, X, torna título executivo extrajudicial o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Na prática, o condomínio não precisa primeiro de uma ação para reconhecer a dívida: pode partir direto para a execução. Esse processo aparece nas certidões de feitos ajuizados do vendedor. Se a execução já tiver chegado a uma constrição sobre a unidade, veja o que significa penhora e confira a certidão de ônus da matrícula.
Como descobrir o estágio
| O que pedir | A quem | O que mostra |
|---|---|---|
| Demonstrativo por mês, com encargos separados | Síndico ou administradora | Valor principal, correção, juros e multas |
| Termo de acordo, se houver | Síndico ou administradora | Parcelas pagas e a vencer |
| Certidão de protesto do vendedor | Tabelionato de protesto | Se a dívida foi protestada |
| Certidão de distribuição cível do vendedor | Tribunal | Se há execução ou ação em curso |
Pergunte expressamente ao condomínio se o débito já foi entregue a advogado ou a empresa de cobrança. A resposta muda o valor final, porque passam a existir despesas da cobrança além das cotas.
O que isso muda na negociação
- Só atraso: o arranjo pode ser feito como descrito em declaração de quitação condominial, com a dívida paga antes ou no ato da escritura.
- Protesto: combine que o pagamento inclui o necessário para cancelar o protesto e peça o comprovante de quitação dado pelo condomínio.
- Execução em curso: o valor devido passa a ser o do processo, e o acordo para encerrá-lo é feito nos autos. Esse cenário pede análise jurídica antes do sinal.
Enquanto houver débito da unidade, lembre também que o Código Civil, art. 1.335, III, só garante voto na assembleia ao condômino que está quite.
Entre o contrato e a escritura
A Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único, exige prova de quitação para alienar a unidade, e o Código Civil, art. 1.334, §2º, equipara o promitente comprador ao proprietário para os fins da convenção. Quem responde perante o condomínio pelas cotas que vencem depois do compromisso e antes do registro é tema com decisões judiciais específicas, que não resumimos aqui. Defina no contrato quem paga cada cota até a entrega das chaves.
O que podemos fazer
Na análise documental do imóvel, reunimos as certidões de protesto e de distribuição do vendedor e as do imóvel e entregamos um relatório do que foi encontrado e do estágio em que a dívida está. O demonstrativo e a declaração do condomínio são emitidos pelo próprio condomínio.
A negociação de dívida em execução, a redação das cláusulas sobre cotas e qualquer discussão judicial podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.