O conceito
Incorporar é transformar um terreno num conjunto de unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas) e vendê-las, em geral antes ou durante a obra. A Lei 4.591/1964 define a incorporação como a atividade de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas (art. 28, parágrafo único).
O incorporador é quem vende ou promete vender as frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades, coordena o empreendimento e responde pela entrega da obra no prazo e nas condições combinados. Ele não precisa ser o construtor (art. 29). Quem compra na planta compra, juridicamente, uma fração ideal do terreno somada ao direito à unidade que será construída.
Base legal
| Tema | Regra | Onde está |
|---|---|---|
| Conceito | Construção para venda de unidades autônomas | Lei 4.591/1964, art. 28, parágrafo único |
| Incorporador | Vende frações do terreno e responde pela entrega | Lei 4.591/1964, art. 29 |
| Registro antes da venda | Frações só podem ser vendidas ou oneradas após o registro do memorial | Lei 4.591/1964, art. 32 |
| Publicidade | Número do registro e cartório em anúncios e contratos | Lei 4.591/1964, art. 32, §3º |
| Contratos | São irretratáveis e, registrados, dão direito real oponível a terceiros | Lei 4.591/1964, art. 32, §2º |
| Ato na matrícula | Registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio | Lei 6.015/1973, art. 167, I, 17 |
O memorial de incorporação
O memorial é o conjunto de documentos que o incorporador apresenta ao Registro de Imóveis. Entre eles estão o título do terreno, certidões negativas de tributos, protestos, ações e ônus relativas ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador, o histórico dos títulos dos últimos 20 anos, o projeto aprovado e o cálculo das áreas (Lei 4.591/1964, art. 32, alíneas a a g). Examinados pelo oficial, os documentos ficam arquivados no cartório e a incorporação é registrada (§1º).
Se, 180 dias depois do registro, a incorporação ainda não tiver se concretizado (nenhuma venda, financiamento da obra ou início das obras), o incorporador só pode negociar unidades depois de averbar certidões atualizadas, e isso se repete a cada 180 dias (art. 33).
Patrimônio de afetação
É uma proteção opcional: o terreno, a obra e os bens ligados àquela incorporação ficam separados do patrimônio geral do incorporador e só respondem pelas dívidas da própria incorporação (art. 31-A). Ele se constitui por averbação, no Registro de Imóveis, de termo assinado pelo incorporador (art. 31-B). Na prática, o comprador pode conferir a averbação na matrícula.
O que isso muda para quem compra
- Contrato registrado dá mais segurança. O contrato de compra ou promessa, uma vez registrado, confere direito real oponível a terceiros (art. 32, §2º).
- Proteção contra credores do vendedor. A Lei 13.097/2015, art. 55, protege o adquirente de unidade em incorporação registrada: os credores do alienante ficam sub-rogados no preço.
- Desistência tem regra própria. No desfazimento do contrato com o incorporador, a pena pode chegar a 25% do valor pago, ou a 50% quando há patrimônio de afetação, e o contrato assinado em estande ou fora da sede admite arrependimento em 7 dias (art. 67-A). Veja distrato.
- Matrícula de origem. Até a averbação da conclusão das obras, os atos do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados nas matrículas das unidades (Lei 6.015/1973, art. 237-A).
Erros comuns
- Comprar sem conferir o registro da incorporação. O número do registro deve estar no contrato. Sem ele, desconfie.
- Confundir incorporação com construção. O incorporador responde pela entrega mesmo quando contrata uma construtora.
- Achar que a obra pronta encerra tudo. Depois do habite-se, ainda há atos no Registro de Imóveis, como a averbação da construção, e a unidade só fica em nome do comprador com o título dele registrado.
Análise de contrato de compra na planta, discussão de distrato ou de atraso na obra são questões jurídicas. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Termos relacionados
- Fração ideal: o que se vende antes de o prédio existir.
- Habite-se: o documento de conclusão da obra.
- Matrícula: onde a incorporação e a afetação aparecem.