O ITBI do leilão, em uma resposta
Quem compra imóvel em leilão paga ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) como qualquer comprador: a arrematação, a adjudicação e a remição estão entre os fatos geradores da Lei 3.830/2006, art. 2º. A alíquota segue a regra geral: 2%, ou 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado (art. 9º). O que muda em relação a uma compra comum é a base de cálculo, o prazo e o documento que prova o negócio.
| Ponto | Compra comum | Arrematação em leilão judicial |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Valor venal: preço à vista em condições normais de mercado | Valor da arrematação |
| Quando pagar | Antes da escritura, em regra | Até 30 dias da expedição da carta |
| Documento do negócio | Escritura ou contrato | Carta de arrematação ou de adjudicação |
| Quem paga | Comprador | Arrematante ou adjudicatário |
Para estimar o imposto, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF com o valor do lance. Esta página trata do que torna o leilão diferente e do que costuma dar errado depois dele.
Base de cálculo: o valor da arrematação
A regra está no art. 5º, § 3º, da Lei 3.830/2006, incluído pela Lei 5.548/2015: na arrematação em hasta pública, a base do imposto é o valor da arrematação. A IN 13/2024, art. 6º, que orienta a Receita na análise do valor venal, repete a regra.
O efeito prático é que o desconto obtido no leilão também reduz o imposto. A Receita não deve substituir o lance vencedor por uma avaliação própria. O auto de arrematação e a carta são a prova desse valor.
Leilão extrajudicial. A regra do § 3º fala em "hasta pública", expressão ligada ao leilão judicial. No leilão extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária, a lei do DF não diz de forma expressa qual base será aceita. É um ponto a esclarecer antes de declarar, porque a declaração gera lançamento e um enquadramento errado vira um problema a desfazer.
Prazo: 30 dias da carta, com uma sobreposição
O regulamento do ITBI fixa o pagamento em até 30 dias contados da expedição da carta de arrematação ou adjudicação (Decreto 27.576/2006, art. 12, III, f).
O CPC, art. 901, § 2º, por sua vez, diz que a carta de arrematação traz a descrição do imóvel, a cópia do auto e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação de ônus e gravames. Por isso, algumas varas pedem o comprovante do ITBI antes de expedir a carta. Na prática, o arrematante pode ter de pagar antes do que o decreto sugere, e quem conta com os 30 dias corre o risco de atrasar a expedição.
Atrasar gera os acréscimos do art. 19 do decreto: atualização pelo INPC, multa de 10% (5% se pago em até 30 dias após o vencimento) e juros de 1% ao mês.
Quem emite a guia e o que pode travá-la
A guia é um documento da Receita do DF e sai em nome do arrematante. Pelo manual da declaração eletrônica do ITBI, publicado pela Receita do DF, arrematação, adjudicação e consolidação costumam ser concluídas sem lançamento de ofício, o que não acontece sempre na compra e venda urbana. O imposto pode ser dividido em até 10 cotas, desde que a divisão seja pedida antes do vencimento da cota única.
O que costuma atrasar o arrematante:
- Cadastro do imóvel desatualizado. A guia parte do cadastro imobiliário da Receita, que precisa estar em nome de quem transmite (o executado ou o devedor). Em imóvel levado a leilão, é comum o cadastro ainda estar em nome de um dono anterior. Veja por que o titular do IPTU precisa estar certo.
- Enquadramento errado. Declarar compra e venda no lugar de arrematação, ou informar valor diferente do lance, gera uma guia que não serve para o registro da carta.
- Declarar para "ver quanto dá". O envio gera lançamento tributário; não é simulador. Uma guia errada precisa ser cancelada ou restituída, o que leva tempo. Veja guia de ITBI com erro.
Leilão de imóvel com alienação fiduciária: dois ITBIs
No imóvel financiado com alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), o leilão é extrajudicial e vem depois de uma etapa que também gera imposto.
- Consolidação da propriedade. Se o devedor não paga as parcelas atrasadas no prazo de 15 dias da intimação feita pelo Registro de Imóveis, o oficial averba a consolidação da propriedade em nome do credor mediante prova do pagamento do ITBI (art. 26, § 7º). Esse ITBI é do credor.
- Leilões. O primeiro leilão acontece em até 60 dias do registro da consolidação. Se o lance ficar abaixo do valor do imóvel indicado no contrato, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27). Esse valor contratual não pode ser inferior à base de cálculo do ITBI (art. 24, § 1º).
- Venda ao arrematante. O arrematante recebe o imóvel e paga o ITBI da sua aquisição.
Pontos que afetam o arrematante:
- Desocupação: a lei garante reintegração na posse concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias (art. 30).
- Encargos até a imissão na posse: tributos e condomínio do período são do antigo devedor (art. 27, § 8º). O edital diz como o credor trata esses valores.
Leilão judicial: preço vil e dívidas do imóvel
No leilão feito em processo judicial, o CPC traz regras que mexem no custo total:
- Preço vil (art. 891): o lance não pode ficar abaixo do mínimo do edital ou, se não houver mínimo, abaixo de 50% da avaliação.
- Pagamento: imediato, salvo decisão diferente do juiz (art. 892).
- Arrematação definitiva (art. 903): com o auto assinado, a arrematação é considerada perfeita e irretratável. Vícios como preço vil devem ser alegados em até 10 dias; depois, só por ação própria.
- Dívidas do imóvel (art. 908, § 1º): os créditos sobre o bem, inclusive os de condomínio, se sub-rogam no preço. Os tributos do imóvel também (CTN, art. 130, parágrafo único). Em tese, o arrematante recebe o imóvel livre dessas dívidas.
O edital pode dispor de forma diferente sobre condomínio e tributos. Leia as cláusulas antes do lance. Discutir a validade de uma cláusula do edital, ou alegar vício da arrematação, exige atuação no processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Depois do ITBI: a carta ainda precisa chegar à matrícula
A carta de arrematação é o título que vai ao Registro de Imóveis da matrícula. Só com o registro o arrematante passa a ser dono perante todos. Penhoras, indisponibilidades e outros ônus anotados na matrícula podem exigir cancelamento antes ou junto com o registro, e cada um tem origem própria. O que acontece nessa etapa está em registro de imóvel no DF.
Quando vale pedir ajuda
Vale uma análise antes do lance, ou logo depois da arrematação, quando:
- o IPTU do imóvel sai em nome de alguém diferente do executado ou do devedor;
- a matrícula mostra várias penhoras, indisponibilidade ou ônus que o edital não explica;
- o leilão é extrajudicial e não está claro qual base será aceita para o imposto;
- a vara exige o comprovante do ITBI antes de expedir a carta e o prazo está correndo;
- o imóvel não tem matrícula individualizada, é rural ou está em área de regularização;
- já foi emitida uma guia com natureza ou valor diferentes da carta.
Análise documental do imóvel arrematado
O ITBI é só uma parte do custo e do risco de um leilão. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral do imóvel e entrega uma leitura clara do que foi encontrado: ônus e penhoras que precisarão de cancelamento, cadastro fora do nome de quem transmite e divergências entre matrícula, edital e carta. Assim você sabe, antes do lance ou antes do registro, o que está em ordem e o que ainda vai exigir solução.