O ITBI na compra na planta, em uma resposta
Quem compra imóvel na planta no DF paga ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) quando a propriedade é transmitida, e não quando assina a promessa com a incorporadora. Na primeira transmissão de imóvel novo edificado, a alíquota é de 1%; nos demais casos, 2%. O imposto é do comprador, e a guia pode sair pela Receita do DF ou pela construtora, pelo banco ou pelo cartório autorizados. O que costuma complicar não é o cálculo, e sim o enquadramento da alíquota, o momento do pagamento e a situação cadastral da unidade.
Para estimar o valor, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF.
A alíquota de 1% na primeira transmissão
A Lei 7.635/2024 mudou o art. 9º da Lei 3.830/2006. Hoje as alíquotas do ITBI no DF são:
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Primeira transmissão de imóvel novo edificado | 1% |
| Demais casos | 2% |
O manual da Receita do DF resume a mesma regra como "imóveis novos em primeira transferência". É a faixa que interessa a quem compra da construtora ou da incorporadora.
O que a lei não detalha. No texto que consultamos, a lei não define o que é "imóvel novo edificado" nem trata expressamente de situações intermediárias, como a unidade que passou por uma cessão durante a obra, a unidade revendida por um investidor que comprou da construtora ou a compra de um terreno com construção a fazer. Nesses casos, contar com 1% sem confirmar o enquadramento é um risco: se a alíquota aplicada estiver errada, a diferença pode ser cobrada depois, com acréscimos.
A promessa não gera o imposto
Na compra na planta, o primeiro documento costuma ser a promessa de compra e venda com a incorporadora. Ela não é, hoje, fato gerador do ITBI no DF:
- o art. 2º, § 3º, VI, da Lei 3.830/2006, que tributava a promessa registrada e as cessões dela decorrentes, foi declarado inconstitucional pelo TJDFT na ADI 2007.00.2.008203-7;
- a Receita do DF reconhece essa situação e declara a não incidência sobre promessa de compra e venda quando provocada, com prazo de atendimento informado de 90 dias.
O imposto aparece quando a propriedade vai ser transmitida: na escritura definitiva ou no contrato de financiamento com força de escritura.
Quando o imposto é devido
| Como a compra é formalizada | Momento do pagamento | Onde está |
|---|---|---|
| Escritura lavrada no DF | Antes da lavratura, com a ressalva do Código de Normas do TJDFT | Decreto 27.576/2006, art. 12, I |
| Contrato do banco com força de escritura (SFH/SFI) | Antes do registro | Art. 12, V |
| Programa social da União ou do DF financiado pelo SFN | Até o registro do título | Art. 12, parágrafo único |
| Escritura lavrada fora do DF | Até 30 dias da lavratura | Art. 12, III, a |
O Código de Normas do TJDFT permite que a parte opte por recolher o ITBI no registro, o que diverge do regulamento. A comparação está em ITBI antes ou depois da escritura.
A opção de antecipar
O art. 10-A da Lei 3.830/2006, incluído pela Lei 5.858/2017, faculta ao promitente comprador antecipar o pagamento do ITBI a partir da assinatura da promessa de compra e venda de unidade imobiliária para transmissão futura.
É uma faculdade, não uma obrigação. As normas que pesquisamos não detalham qual valor serve de base na antecipação nem como ela é lançada. Quem antecipa assume esse ponto em aberto e precisa guardar o comprovante: ele será pedido pelo cartório na escritura ou no registro, às vezes anos depois.
Quem emite a guia e o que pode atrasá-la
A guia é um documento da Receita do DF e sai em nome do comprador. A IN SUREC 8/2021 autoriza cartórios, instituições bancárias e construtoras a emitir o DAR do ITBI no momento da escritura ou do contrato. Na compra na planta, é comum que a construtora ou o banco cuidem dessa emissão.
O ponto de atenção é o cadastro. A guia parte do cadastro imobiliário da Receita, e a unidade precisa constar nele em nome de quem transmite. Em empreendimento recém-concluído, a unidade pode ainda não ter inscrição própria no IPTU, ou o cadastro pode não refletir o que está na matrícula individualizada. Enquanto isso não se resolve, a guia não sai, e a escritura ou o registro esperam.
Vendeu o direito antes das chaves
Quem compra na planta e repassa o contrato antes de a unidade ficar pronta faz uma cessão de direitos. A cessão onerosa está entre as hipóteses de ITBI na lei do DF (art. 2º, III), com o cessionário como contribuinte, e é justamente o ponto reaberto no STF em 2022 (Tema 1124). A cessão também pode afetar o enquadramento na alíquota de 1%. Veja ITBI na cessão de direitos.
O que pode dar errado
- Alíquota enquadrada errado. Pagar 1% quando o caso é de 2% abre espaço para cobrança da diferença; pagar 2% quando cabia 1% leva a um pedido de restituição, com prazo próprio.
- Unidade sem cadastro próprio. Sem inscrição individual coerente com a matrícula, a guia não é emitida.
- Matrícula da unidade ainda não aberta. Sem incorporação registrada e unidade individualizada, a transmissão não chega ao registro.
- Comprovante antecipado perdido ou em nome diferente. O pagamento feito na promessa precisa corresponder ao comprador e à unidade que aparecem na escritura.
- Cessões no meio do caminho. Cada cessão onerosa pode gerar ITBI próprio e muda quem aparece como adquirente.
Conferências antes de assinar com a incorporadora
O ITBI é só uma parte da compra na planta. Três pontos protegem o comprador:
- Memorial de incorporação registrado. O incorporador só pode vender frações depois de registrar o memorial no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). A certidão da matrícula do terreno mostra esse registro.
- Proteção do adquirente. Na unidade de incorporação registrada, os credores do alienante ficam sub-rogados no preço, o que protege quem compra (Lei 13.097/2015, art. 55).
- Regras de desistência. No desfazimento do contrato com o incorporador, a pena pode chegar a 25% do que foi pago, ou 50% com patrimônio de afetação. Contratos assinados em estande ou fora da sede dão 7 dias para desistir com devolução integral (Lei 4.591/1964, art. 67-A).
A visão geral da compra está em comprar imóvel na planta. A análise das cláusulas da promessa pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quando vale pedir ajuda
Vale uma análise antes da escritura ou do contrato bancário quando:
- a unidade passou por uma ou mais cessões antes das chaves;
- você comprou de um investidor, e não diretamente da construtora;
- a unidade ainda não tem IPTU próprio ou o cadastro não bate com a matrícula;
- o ITBI foi antecipado na promessa e o comprador ou a unidade mudaram depois;
- a matrícula do terreno não mostra o memorial de incorporação registrado ou tem ônus que ninguém explicou.
Análise documental antes da escritura
A guia pode ser emitida pela construtora, pelo banco ou pelo cartório, mas o que decide se ela vai sair certa é a documentação por trás dela. A análise documental do imóvel levanta a matrícula do empreendimento e da unidade, o registro da incorporação e a situação fiscal e cadastral e entrega uma análise clara do que foi encontrado: divergências entre matrícula e cadastro, ônus e situações que mudam o enquadramento do imposto. Assim você chega à escritura e ao registro sabendo o que está em ordem e o que ainda precisa ser resolvido.