O que a lei chama de valor venal
A Lei 3.830/2006 diz, no art. 5º, que a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O que mudou recentemente foi a definição desse valor.
Até dezembro de 2025, o art. 6º dizia que o valor venal era "determinado pela administração tributária", por avaliação feita com os elementos de que ela dispusesse. A Lei 7.794/2025, em vigor desde a publicação, reescreveu o artigo. Hoje o valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
A mudança desloca o ponto de partida. Antes, o número nascia na Receita. Agora nasce no negócio real, e a Receita precisa de motivo e de processo para discordar.
Valor venal do ITBI não é o valor que aparece no carnê do IPTU. São bases diferentes, com regras diferentes. O termo está explicado em valor venal.
As três regras do STJ que a lei do DF incorporou
Em 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821) e fixou três teses, conforme a notícia oficial do STJ sobre o julgamento:
| Tese do STJ | Como aparece na lei do DF |
|---|---|
| A base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU | Art. 6º, caput: preço à vista em condições normais de mercado |
| O valor declarado presume-se compatível com o mercado e só é afastado por processo administrativo próprio (CTN, art. 148) | Art. 6º, § 1º |
| O fisco não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado de forma unilateral | Art. 6º, § 3º: vedado valor de referência genérico e unilateral |
Em resumo: quem declara o preço real parte de uma presunção a seu favor.
A regra federal desde 2026. A Lei Complementar 227/2026, em vigor desde 14/01/2026, levou a mesma ideia para o Código Tributário Nacional. O novo art. 38 define valor venal como o preço à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos; obriga o DF e os Municípios a divulgar os critérios e garante ao contribuinte a avaliação contraditória em procedimento específico (§ 3º). O art. 35-A, que permitiria antecipar o ITBI na escritura com alíquota menor, foi vetado. Não confirmamos ato do DF que regulamente a divulgação dos critérios e a avaliação contraditória. O que mais a reforma tributária mudou está em reforma tributária e imóveis.
Quando a Receita pode questionar o valor declarado
A presunção é relativa. A Receita pode abrir processo administrativo e, se concluir que o valor está fora do mercado, arbitrar outro. A Lei 7.794/2025 listou os parâmetros técnicos que esse processo pode considerar (art. 6º, § 2º):
- forma, dimensão e utilidade do imóvel;
- localização;
- estado de conservação;
- valores de áreas vizinhas ou de zonas economicamente equivalentes;
- custo unitário de construção;
- valores praticados no mercado imobiliário;
- informações prestadas por cartórios e agentes financeiros.
O § 3º exige que o arbitramento examine os elementos de cada caso. Uma tabela prévia por bairro, aplicada a todos, não serve como fundamento isolado.
Lidos juntos, esses parâmetros mostram as situações em que o valor declarado tende a chamar atenção: preço muito abaixo do praticado na região, venda entre parentes, construção ou ampliação que existe no local mas não na matrícula, ou pagamento que não aparece inteiro no contrato. Se o lançamento vier maior do que o valor declarado, o contribuinte tem 30 dias da ciência para impugnar; as consequências estão em guia de ITBI errada ou contestada. Por envolver argumentação jurídica, a impugnação pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
O que não sai da base
- Financiamento e outras dívidas. O art. 5º, § 1º, proíbe descontar do valor venal as dívidas que oneram o imóvel. Quem compra com financiamento paga ITBI sobre o valor total. O manual da Receita confirma: a compra e venda com alienação fiduciária usa 100% do valor.
- Forma de pagamento. Preço parcelado entre as partes não reduz a base. A lei fala em valor à vista, e o que se declara é o valor do negócio.
- Acordo sobre quem paga o imposto. Quem arca com o custo não muda o valor sobre o qual ele é calculado.
Casos com base própria
| Situação | Base de cálculo | Onde está |
|---|---|---|
| Compra da nua-propriedade | 30% do valor venal do imóvel | Lei 3.830/2006, art. 5º, § 2º, II |
| Instituição de usufruto ou outro direito real, a título oneroso | 70% do valor venal do imóvel | Art. 5º, § 2º, I |
| Arrematação em hasta pública | Valor da arrematação | Art. 5º, § 3º |
| Fração do imóvel | Valor pactuado da parte transmitida | Manual da declaração eletrônica do ITBI |
| Empresa que perde a não incidência por atividade imobiliária | Valor do bem na data da aquisição, corrigido | Art. 3º, § 4º |
Nesses casos, o percentual e a fração entram no valor declarado, e é aí que os erros aparecem: valor cheio onde deveriam entrar 30%, fração que não bate com a escritura, usufruto tratado como compra comum. O enquadramento de cada negócio está em naturezas de transação do ITBI. No leilão, o detalhamento está em ITBI em leilão e arrematação.
Valor declarado não é valor combinado para o fisco
A presunção da Lei 7.794/2025 vale para o valor real do negócio. O manual da Receita diz que a responsabilidade pelas informações é do declarante e cita a Lei 8.137/1990 para declaração falsa. Informar um preço menor do que o da escritura ou do contrato cria uma divergência documental fácil de achar: o tabelião transcreve o comprovante do ITBI no ato, e o cartório informa as transmissões à Receita (Decreto 27.576/2006, art. 14).
O risco não é só fiscal. Guia, contrato e escritura com valores diferentes são um problema no cartório, que responde solidariamente pelo imposto e confere o comprovante antes do ato. E quando o preço é simbólico porque, na verdade, se quis dar o imóvel, o negócio pode ser tratado como simulado (Código Civil, art. 167): vale a doação, com ITCD e regras próprias.
O que ainda não está claro
Há dois pontos em aberto que convém conhecer antes de declarar:
- A IN 13/2024 continua publicada. Ela previa comparar o valor declarado com um "valor venal médio" por região e abrir arbitramento abaixo de valores mínimos. Esse modelo parece difícil de conciliar com a vedação do art. 6º, § 3º. Não confirmamos se a instrução foi revogada ou adaptada. O SINJ a exibe sem anotação de revogação.
- O manual da Receita ainda avisa que o valor declarado "pode ser aceito ou não" e que, na compra e venda urbana, o caso pode ser encaminhado para lançamento de ofício. Se isso acontecer, o valor será analisado em processo, e é nele que a presunção da lei deve ser lembrada.
Quanto vai dar o imposto
Declarar o ITBI gera lançamento tributário, então a declaração não serve de simulador. Para estimar o imposto, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF, com a alíquota do seu caso: 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado e 2% nos demais (Lei 3.830/2006, art. 9º). Uma visão geral de alíquota, base e custos da compra está no guia ITBI em Brasília do CalculadoraDF. Esta página trata da regra da base e do que acontece quando o valor é questionado.
Quando vale pedir ajuda
Na compra comum, pelo preço de mercado e com um comprador e um vendedor, a base é simplesmente o valor do negócio. Vale uma análise antes de declarar quando:
- o preço combinado está bem abaixo do mercado da região, ou a venda é entre parentes;
- o imóvel tem construção, ampliação ou benfeitoria que não aparece na matrícula;
- o negócio envolve nua-propriedade, usufruto, frações ou vários compradores;
- parte do pagamento é feita com outro imóvel, com dívida assumida ou fora do contrato;
- o valor na minuta da escritura, no contrato do banco e no que se pretende declarar não coincidem;
- a Receita já sinalizou que vai analisar o valor.
Análise documental antes do ITBI
O valor que a Receita aceita depende do que a documentação sustenta: a descrição do imóvel na matrícula, o que foi construído e averbado, a fração transmitida e o preço que consta do contrato. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação do imóvel e as certidões das partes e entrega uma análise clara do que foi encontrado, incluindo divergências entre os documentos que podem levar ao questionamento do valor ou travar a guia, a escritura e o registro. O panorama do imposto está no guia de ITBI no DF.