Quem paga o ITBI no DF, em uma resposta
No DF, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é pago por quem recebe o imóvel ou o direito: o comprador, o cessionário, o arrematante. Desde a Lei 7.334/2023, o vendedor não responde mais pelo imposto perante a Receita. O contrato pode combinar que o vendedor arque com o custo, mas a guia continua em nome do comprador, e é dele que a Receita cobra se ninguém pagar.
A regra: paga quem recebe
A Lei 3.830/2006, art. 7º, diz que o contribuinte é:
- o adquirente, na compra, na permuta, na arrematação e nos demais atos de transmissão;
- o cessionário, quando o que se transmite é o direito à aquisição do imóvel;
- o promitente comprador, que a lei também nomeia como contribuinte e que pode antecipar o pagamento desde a promessa de unidade para transmissão futura (art. 10-A). A regra que fazia a promessa registrada gerar o imposto foi declarada inconstitucional pelo TJDFT em 2008.
Por isso a guia (DAR) sai em nome do adquirente, como indica o manual da declaração eletrônica do ITBI da Receita do DF.
O que mudou para o vendedor em 2023
Até 2023, o art. 8º, I, da Lei 3.830/2006 tornava o transmitente, o cedente e o promitente vendedor responsáveis solidários: se o comprador não pagasse, a Receita podia cobrar também do vendedor. A Lei 7.334/2023 revogou esse inciso.
Hoje, pela lei do DF, o vendedor não responde pelo ITBI. Muitos textos na internet ainda repetem a regra antiga; confira sempre a data da informação.
Quem continua respondendo junto com o comprador
O art. 8º, II, mantém a responsabilidade solidária de tabeliães, escrivães, notários, oficiais de registro e demais serventuários, pelos atos praticados por eles ou perante eles e pelas omissões de que forem responsáveis.
É essa regra que explica o cuidado do cartório: o Decreto 27.576/2006, art. 14, manda exigir o comprovante do ITBI, ou o documento de isenção ou não incidência, antes de lavrar a escritura e antes de registrar. Se o momento do pagamento é antes da escritura ou no registro, é outra discussão, explicada em ITBI antes ou depois da escritura.
Quem paga em cada tipo de negócio
| Negócio | Contribuinte | Observação |
|---|---|---|
| Compra e venda, à vista ou financiada | Comprador | O banco pode emitir o DAR, mas o imposto é do comprador |
| Permuta | Cada parte, sobre o imóvel que recebe | Uma guia por imóvel e por adquirente |
| Cessão onerosa de direitos | Cessionário | Veja ITBI na cessão de direitos |
| Arrematação ou adjudicação | Arrematante ou adjudicatário | Base é o valor da arrematação |
| Dação em pagamento | Quem recebe o imóvel em pagamento | Hipótese do art. 2º, § 3º, II |
| Divórcio ou partilha com excesso oneroso | Quem recebe mais do que a sua parte, pagando pela diferença | Art. 2º, § 3º, V; sem pagamento, o imposto pode ser o ITCD |
| Instituição onerosa de usufruto | Quem adquire o usufruto | Base de 70% do valor venal |
| Compra da nua-propriedade | Quem adquire a nua-propriedade | Base de 30% do valor venal |
Quando não há pagamento, como na herança e na doação, o imposto não é o ITBI, e sim o ITCD. A diferença está em ITBI ou ITCD.
Mais de um comprador ou vendedor
Se duas ou mais pessoas compram juntas, cada uma é contribuinte sobre a fração que adquire. A declaração eletrônica do ITBI no DF segue o formato 1:1:1: um transmitente, um adquirente e um imóvel por declaração. Com dois compradores, são duas guias, cada uma com o percentual transmitido àquele comprador. Com dois vendedores e dois compradores, o número de guias cresce na mesma lógica.
O risco aqui é de coerência: percentuais que não fecham com a escritura, frações trocadas ou um cônjuge esquecido fazem a guia não corresponder ao título, e o cartório pode recusá-la.
Quando o contrato diz que o vendedor paga
As partes podem combinar quem arca com o custo. O Código Civil, art. 490, diz que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador e as da tradição com o vendedor. Para o imposto, porém, há um limite importante.
O CTN, art. 123, estabelece que convenções particulares sobre a responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar o sujeito passivo definido em lei. Na prática:
- a guia continua saindo em nome do comprador;
- se o vendedor que prometeu pagar não pagar, a Receita cobra o comprador;
- o comprador que pagou pode cobrar o vendedor com base no contrato, fora da esfera tributária.
Se o custo do ITBI for dividido ou transferido, deixe isso escrito, com prazo e forma de pagamento. O recibo de sinal ou a promessa são os lugares naturais para essa cláusula; veja sinal e arras na compra de imóvel. A redação do contrato pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quando o comprador sai do caminho padrão
- Comprador menor de idade. A IN SUREC 8/2021 não permite que cartório, banco ou construtora emitam o DAR quando o adquirente é menor. O caso é analisado pela própria Receita do DF.
- Comprador pessoa jurídica. A empresa responde pelo imposto como adquirente, e quem declara em nome dela precisa ter vínculo efetivo com a operação; a representação e os atos societários entram na conferência do cartório.
- Comprador isento ou imune. O pagamento é substituído por certidão ou documento da Receita (Lei 3.830/2006, art. 12), que precisa ser pedido pelo adquirente. Veja isenção de ITBI no DF.
O que pode dar errado
- Guia em nome de quem não é o adquirente. O DAR precisa estar em nome de quem recebe o imóvel. Uma guia com outro contribuinte não corresponde ao título e não serve para a escritura nem para o registro.
- Acordo verbal sobre quem paga. Sem cláusula escrita, o comprador fica sem base clara para cobrar o vendedor que prometeu pagar.
- Cadastro do imóvel em nome de outra pessoa. A guia parte do cadastro da Receita, que precisa estar em nome de quem vende. Se não estiver, a guia não sai.
- Pagamento em atraso. Multa, juros e correção recaem sobre o contribuinte, ou seja, sobre o comprador, mesmo que o atraso tenha sido de quem prometeu pagar.
Quando vale pedir ajuda
Vale uma análise antes de declarar quando:
- há mais de um comprador ou vendedor, frações ideais ou cônjuges com regimes de bens diferentes;
- o negócio é permuta, cessão de direitos, dação em pagamento ou partilha com excesso;
- o comprador é menor, pessoa jurídica ou conta com isenção;
- o IPTU do imóvel ainda sai em nome de um dono anterior ao vendedor;
- a escritura já está marcada e não há margem para refazer uma guia.
Análise documental antes do ITBI
Saber quem paga é o começo. O que decide se a guia vai sair certa, e se vai servir para a escritura e o registro, é a documentação por trás dela. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral do imóvel e as certidões das partes e entrega uma análise clara do que foi encontrado: divergências entre matrícula e cadastro, ônus e pendências do vendedor. Assim você chega à guia, à escritura e ao registro sabendo o que está em ordem e o que precisa ser resolvido antes.