O que não muda: o ITBI continua
A reforma do consumo trocou tributos sobre bens e serviços por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal). O imposto de transmissão de imóveis ficou de fora dessa troca:
- A Emenda Constitucional 132/2023 não alterou o art. 156, II, da Constituição, que dá aos Municípios e ao DF o ITBI. No art. 156 ela só acrescentou uma regra sobre a base do IPTU.
- Os impostos extintos em 2033 são ICMS e ISS (Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, o ADCT, art. 129). O ITBI não está na lista.
- A LC 214/2025 diz que a incidência do IBS e da CBS não altera a base de cálculo do ITBI nem do ITCMD (art. 4º, §5º).
Para quem compra no DF, continuam valendo as regras de sempre: quem paga, alíquotas, guia e cotas estão no guia de ITBI no DF.
O que mudou no próprio ITBI em 2026
A LC 227/2026, em vigor desde a publicação em 14/01/2026 (art. 182, III), reescreveu as normas gerais do ITBI no Código Tributário Nacional (CTN):
| Artigo do CTN | O que diz agora |
|---|---|
| Art. 35 | O ITBI, dos Municípios e do DF, incide na transmissão onerosa de imóveis, na de direitos reais exceto os de garantia e na cessão onerosa de direitos a essas transmissões |
| Art. 38 | Valor venal é o preço à vista em condições normais de mercado; o fisco divulga os critérios e o contribuinte pode pedir avaliação contraditória; cartórios compartilham dados das operações |
| Art. 41 | O imposto cabe ao Município da situação do bem ou ao DF |
| Art. 35-A | Vetado |
O art. 35-A permitiria que Municípios e DF oferecessem a antecipação opcional do ITBI na lavratura da escritura, com alíquota menor que a cobrada no registro. A Mensagem de Veto 36/2026 justificou o veto pela "insegurança jurídica na cobrança do ITBI". Em 26/09/2026, o CTN compilado no Planalto mostra o artigo como vetado. O Congresso ainda pode apreciar o veto; confira o texto compilado antes de contar com qualquer mudança. No DF, o momento do pagamento continua regido pelas normas locais, explicadas em ITBI antes ou depois da escritura.
A nova redação do art. 38 é explicada em valor venal e aplicada ao DF em base de cálculo do ITBI no DF. Não confirmamos ato do DF que regulamente a divulgação de critérios e a avaliação contraditória previstas no §3º.
IBS e CBS na compra e venda: quem é atingido
A Constituição prevê um regime específico para operações com bens imóveis (art. 156-A, §6º, II). A LC 214/2025, art. 252, faz o IBS e a CBS incidirem sobre alienação, cessão e atos onerosos de direitos reais, locação, intermediação e construção. Ficam de fora a constituição e a transmissão de direitos reais de garantia e a permuta, salvo a torna (§2º).
A pessoa física só é contribuinte do regime em situações de habitualidade (art. 251, §1º):
- locação ou cessão onerosa com receita acima de R$ 240.000,00 no ano anterior e mais de 3 imóveis;
- venda ou cessão de direitos de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (contam os imóveis com menos de 5 anos no patrimônio, §3º);
- venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores.
Se os limites forem ultrapassados no próprio ano, a condição de contribuinte se antecipa (§2º). Na prática, a venda eventual do imóvel próprio por uma pessoa física comum fica fora do IBS e da CBS.
Três diferenças para não misturar com o ITBI:
- Momento. No IBS e na CBS, o fato gerador da alienação ocorre no ato da venda, inclusive na promessa ou na reserva com sinal (art. 254). No ITBI, a regra é outra.
- Valor de referência. A LC 214 cria um valor de referência do imóvel, divulgado no Sinter, atualizado todo ano e impugnável (art. 256). Ele serve ao IBS e à CBS, não ao ITBI do DF.
- Redutor de ajuste. A partir de 2027, o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição entram no cálculo do redutor de ajuste de quem é contribuinte (arts. 257 e 258, §6º, I).
CIB: o código nacional do imóvel
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) integra o Sinter, administrado pela Receita Federal, e todo imóvel urbano ou rural deve ser inscrito nele (LC 214/2025, arts. 59 e 265). A inscrição é um código de sete caracteres alfanuméricos e um dígito verificador, no formato AAAAAAA-D (Decreto 11.208/2022, art. 4º).
- Prazos de adaptação. A lei deu 12 meses aos cartórios, ao DF e às capitais para incluir o CIB nos seus sistemas (art. 266), com efeitos desde 01/01/2025 (art. 544). Pela contagem, esse prazo terminou em janeiro de 2026; a lei não traz a data final escrita.
- No DF. A Receita do DF vincula o número do CIB à inscrição do imóvel no cadastro imobiliário e já oferece a consulta desse número. Um cadastro desatualizado leva o problema para o código nacional.
- Na matrícula. O Código Nacional de Normas manda constar o CIB da matrícula urbana "quando efetivamente implantado", e os códigos são averbados nas matrículas antigas no primeiro registro voluntário (art. 440-AQ, IV e §3º).
Cronograma da transição
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Fase de teste: IBS a 0,1% e CBS a 0,9%, compensáveis (ADCT, art. 125) |
| 2027 | CBS passa a ser cobrada; PIS e Cofins são extintos (art. 126) |
| 2027–2028 | IBS a 0,05% estadual e 0,05% municipal (art. 127) |
| 2029–2032 | ICMS e ISS reduzidos gradualmente (art. 128) |
| 2033 | ICMS e ISS extintos (art. 129) |
As regras de transição das operações com imóveis estão nos arts. 485 a 490 da LC 214/2025, que distinguem operações iniciadas antes e a partir de 01/01/2029.
O que esta página não faz
Não simulamos IBS, CBS nem ITBI. Para estimar o ITBI de uma compra no DF, use a calculadora de ITBI do CalculadoraDF. Quem vende com habitualidade, incorpora ou constrói para vender deve avaliar o enquadramento com um profissional de contabilidade ou advocacia tributária; essa análise não integra nossos serviços.