Por que a pergunta não tem uma resposta única no DF
Quem pergunta "pago o ITBI antes ou depois da escritura?" costuma receber respostas diferentes do corretor, do banco e do cartório. No DF, a diferença tem origem em duas normas locais, editadas por autoridades diferentes, que tratam o mesmo momento de formas distintas.
- O Decreto 27.576/2006 é o regulamento do imposto, editado pelo Governo do DF. Ele fala com o contribuinte e com os cartórios na condição de responsáveis tributários.
- O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do DF (Provimento 67/2026) é editado pela Corregedoria do TJDFT e orienta tabeliães e registradores sobre como lavrar e registrar atos.
Esta página mostra o que cada uma diz. Não existe, até onde pesquisamos, ato que harmonize as duas. Quem decide como a escritura será lavrada é o tabelião; quem lança e cobra o imposto é a Receita do DF.
O que diz o regulamento do ITBI
O Decreto 27.576/2006 trata do momento do pagamento em dois artigos:
- Art. 12, I: o imposto é pago antes da lavratura do instrumento, quando o instrumento é lavrado no DF.
- Art. 14, I: oficiais de registro e tabeliães devem exigir o comprovante original do recolhimento, ou o documento de não incidência ou isenção, antes da lavratura do instrumento e da efetivação do registro.
O decreto amarra essa obrigação a uma consequência: os cartórios respondem solidariamente pelo imposto nos atos praticados perante eles (Lei 3.830/2006, art. 8º, II). É por isso que, na rotina, muitos tabelionatos pedem o comprovante antes de marcar a assinatura.
O próprio decreto aceita comprovantes mais leves: o termo de quitação emitido pela Receita (art. 14, § 5º) e, se o imposto foi dividido em cotas, o comprovante da 1ª cota (art. 14, § 8º).
O que diz o Código de Normas do TJDFT
O art. 232 do Código de Normas do TJDFT lista o que a escritura deve conter. O inciso IX pede o comprovante do imposto de transmissão, com número da guia, valor e data do pagamento, "salvo se a parte interessada optar por realizar o recolhimento no momento do registro da transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis".
Pela letra do Código, portanto, a escritura pode ser lavrada sem o ITBI pago, desde que a parte faça essa opção, e o recolhimento passa a ser exigido no Registro de Imóveis.
As duas regras lado a lado
| Ponto | Decreto 27.576/2006 | Código de Normas (Prov. 67/2026) |
|---|---|---|
| Quem editou | Governo do DF (regulamento tributário) | Corregedoria do TJDFT (norma para cartórios) |
| Momento do pagamento na escritura feita no DF | Antes da lavratura (art. 12, I) | Na escritura, salvo opção de pagar no registro (art. 232, IX) |
| O que o tabelião exige | Comprovante antes de lavrar (art. 14, I) | Comprovante, ou registro da opção pelo recolhimento no registro |
| O que o registrador exige | Comprovante antes de registrar (art. 14, I) | Recolhimento no momento do registro |
| Consequência para o cartório | Responsabilidade solidária (Lei 3.830/2006, art. 8º, II) | Não trata do tema |
O único ponto em que as duas normas coincidem é o registro: sem ITBI pago, ou sem documento de isenção ou não incidência, o título não é registrado.
O que o STF e o TJDFT já disseram
- TJDFT, 2008. Na ADI 2007.00.2.008203-7, o TJDFT declarou inconstitucional o § 2º do art. 2º da Lei 3.830/2006, que fixava o fato gerador "na data do instrumento", e a regra do decreto que mandava pagar em 30 dias da celebração de instrumento particular. As anotações estão no texto compilado da lei no SINJ.
- STF, Tema 1124. Em 12/02/2021 o STF fixou que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, pelo registro. Em 26/08/2022 o Plenário acolheu embargos e reabriu o julgamento para a cessão de direitos, sem reafirmar a jurisprudência. Não confirmamos a situação do tema em 2026.
Essas decisões são argumentos para discutir a cobrança antecipada, mas não alteraram o texto do art. 12, I, do decreto. Levar essa discussão adiante pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
O que confirmar antes de marcar a assinatura
Como a escolha depende do tabelionato, faça estas perguntas por escrito:
- O tabelionato lavra a escritura com a opção do art. 232, IX? Alguns podem preferir o comprovante antes, por causa da responsabilidade solidária prevista na lei do ITBI.
- Como a opção vai constar da escritura? Ela deve aparecer no texto, para que o Registro de Imóveis saiba que o recolhimento ficou para o registro.
- Quem emite a guia e quando? Ela pode nascer da declaração do contribuinte ou ser emitida pelo próprio cartório, por banco ou por construtora autorizados; a origem muda o momento em que o comprovante fica pronto. Veja o panorama no guia de ITBI no DF.
- O cadastro do imóvel na Receita está em nome do vendedor? Sem isso, a guia não sai, qualquer que seja o momento escolhido.
O que pesa em cada escolha
Pagar antes da escritura segue a letra do regulamento e evita discussão no cartório. O custo é antecipar o imposto antes de o negócio estar assinado; o parcelamento em até 10 cotas, com a 1ª cota bastando para lavrar, reduz esse peso.
Deixar para o registro, quando o tabelionato aceita, adia o desembolso. Em troca, a escritura fica assinada sem que a propriedade possa ser registrada até o imposto ser pago. Enquanto o registro não acontece, o vendedor continua sendo tratado como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º), e dívidas ou constrições que caiam sobre ele nesse intervalo podem atingir o imóvel. Quanto mais tempo entre escritura e registro, maior essa exposição. Veja o que acontece quando o registro atrasa em comprei e não registrei.
Casos em que o prazo já é outro
Nem toda transmissão passa pela escritura no DF. O regulamento fixa prazos próprios para escritura lavrada fora do DF, contrato bancário com força de escritura, arrematação, sentença judicial e programas sociais financiados. A tabela completa está no guia de ITBI no DF. Na compra na planta, o comprador pode ainda antecipar o pagamento desde a promessa (Lei 3.830/2006, art. 10-A), tema de ITBI de imóvel na planta.