O que é cessão de direitos, para o ITBI
Na cessão de direitos, quem tem um direito à aquisição de um imóvel (por exemplo, o comprador de uma promessa ainda não quitada ou não escriturada) o transfere a outra pessoa. O cessionário passa a ocupar o lugar do cedente no contrato. Quando há pagamento por essa troca, fala-se em cessão onerosa; a diferença entre o que o cedente pagou e o que recebe do cessionário é o que o mercado chama de ágio.
O lado contratual da cessão, com seus riscos e o registro, está em cessão de direitos de compra e venda. Esta página trata do imposto e do que ele revela sobre a cadeia.
O que a lei do DF inclui no ITBI
A Lei 3.830/2006 inclui a cessão entre as hipóteses do imposto em três pontos:
| Hipótese | Dispositivo |
|---|---|
| Cessão de direitos à aquisição de imóvel, por ato oneroso | Art. 2º, III |
| Cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto | Art. 2º, § 3º, IX |
| Cessão onerosa de direitos à sucessão (direitos hereditários) | Art. 2º, § 3º, X |
O contribuinte é o cessionário (art. 7º). A base de cálculo segue a regra geral: o valor venal dos bens ou direitos cedidos (art. 5º). A lei não cria base específica para o ágio.
O que o TJDFT derrubou em 2008
Na ADI 2007.00.2.008203-7, julgada em 06/05/2008, o TJDFT declarou inconstitucionais regras que atingiam diretamente as cessões. As anotações estão no texto compilado da lei, no SINJ:
- Art. 2º, § 3º, VI: tributava a promessa de compra e venda registrada, inclusive o seu distrato e a cessão de direitos dela decorrente.
- Art. 2º, § 5º, I e II: nas cessões feitas por procuração em causa própria, presumia no registro da escritura definitiva tantos fatos geradores quantas fossem as cessões e multiplicava a alíquota pelo número de mandatários sucessivos.
- Art. 2º, § 2º: fixava o fato gerador na data do instrumento.
Com isso, a lei não trata mais a cadeia de cessões por procuração como uma soma automática de impostos a ser cobrada de uma vez no registro. O inciso III do caput, que prevê a incidência sobre a cessão onerosa, continua no texto.
O STF reabriu o tema
No Tema 1124, o STF fixou em 12/02/2021 que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, pelo registro. Em 26/08/2022, o Plenário acolheu embargos do Município de São Paulo e reabriu o julgamento justamente para a cessão de direitos de compromisso de compra e venda, sem reafirmar a jurisprudência.
Não confirmamos a situação do julgamento em 2026. Enquanto isso, a lei do DF mantém a cessão onerosa como hipótese de incidência. Quem pretende discutir a cobrança deve acompanhar o tema no STF antes de usar esse argumento, e essa discussão é jurídica.
Por que a guia da cessão depende de análise
A declaração eletrônica do ITBI (DEITBI) tem 12 naturezas de transação, e nenhuma é a cessão de direitos. O manual da Receita diz que a natureza deve refletir exatamente o caso, sem enquadramento por semelhança, e que, sem natureza adequada, o lançamento é de ofício. Na prática, o imposto da cessão não sai na hora: o caso é analisado pela Receita do DF, com prazo de atendimento de 60 dias, e é nessa análise que o valor do direito cedido e a cadeia de contratos são examinados. Veja naturezas de transação do ITBI.
Momento do pagamento. Se a cessão é feita por escritura lavrada no DF, vale a regra do Decreto 27.576/2006, art. 12, I: pagamento antes da lavratura. A alínea do regulamento que fixava 30 dias da celebração do instrumento particular foi atingida pela mesma ADI. Para cessão feita só por contrato particular, não encontramos regra de prazo em vigor.
Promessa sem cessão. A simples promessa de compra e venda não é, hoje, hipótese de incidência na lei do DF. A Receita tem um serviço específico para declarar a não incidência de ITBI sobre promessa de compra e venda, com prazo de atendimento de 90 dias.
Cessão de direitos hereditários
O herdeiro pode ceder a sua parte na herança antes da partilha. Pela lei do DF, se a cessão for onerosa, ela é hipótese de ITBI (art. 2º, § 3º, X). Se for gratuita, a discussão é de ITCD. A cessão de direitos hereditários está entre os atos que exigem escritura pública, segundo as perguntas frequentes do TJDFT sobre escrituras. A comparação entre os dois impostos está em ITBI ou ITCD.
Os riscos que aparecem na hora do imposto
A cessão costuma ser feita para adiar a escritura, e é justamente quando o ITBI finalmente precisa ser pago que os problemas da cadeia aparecem:
- O dono na matrícula não é quem você pensa. A cessão transfere direitos, não a propriedade. O dono registrado continua sendo o vendedor original até a escritura definitiva ser registrada, e é ele quem precisa assinar ou ter assinado por procuração válida. Veja imóvel sem escritura no DF.
- Elo sem documento. A escritura definitiva terá de explicar como os direitos chegaram até você. Uma cessão intermediária feita "de boca", com contrato perdido ou assinatura sem reconhecimento, trava a cadeia inteira.
- Imposto de cessões anteriores. A Receita pode analisar a cadeia no lançamento. Sem contratos, recibos e comprovantes, fica difícil demonstrar o que já foi tratado em cada etapa.
- Cedente ou vendedor original com problema. Falecimento, divórcio, dívidas ou penhora de qualquer pessoa da cadeia podem aparecer nas certidões e impedir a escritura, mesmo com o ITBI resolvido.
- Procuração sem os poderes certos. Cadeias antigas se apoiam em procurações em causa própria. Se o instrumento não descreve o imóvel e os poderes de forma suficiente, o tabelião pode não aceitá-lo como base da escritura definitiva.
- Quem arca com o imposto. Pela lei, é o cessionário. Se o cedente assumir o custo, isso vale só entre as partes; veja quem paga o ITBI.
Quando vale pedir ajuda
Uma cessão única, com contrato escrito, cedente vivo e dono registrado identificado, é administrável. Vale uma análise antes de pagar pela cessão ou de pedir o lançamento quando:
- há mais de uma cessão na cadeia, ou contratos de gaveta sucessivos;
- algum cedente ou o vendedor original faleceu, se divorciou ou não é localizado;
- a cadeia depende de procuração em causa própria antiga;
- o imóvel é financiado, está em área pública ou não tem matrícula individual;
- o ágio pago é alto e você quer entender o que pode ser questionado no lançamento;
- a cessão envolve direitos hereditários, com inventário ainda aberto.
A redação do contrato de cessão e a discussão judicial da cobrança podem exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Análise documental antes da cessão
Na cessão, o imposto é só uma parte do problema: o que decide se a escritura definitiva vai sair é a cadeia de documentos até o dono registrado. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação do imóvel e as certidões das partes e entrega uma análise clara do que foi encontrado: quem é o titular, se a cadeia está documentada, que ônus pesam sobre o imóvel e que pendências das partes podem travar o ITBI, a escritura ou o registro. O panorama do imposto está no guia de ITBI no DF.