Isenção de ITBI no DF, em uma resposta
No DF, uma transmissão de imóvel pode ficar livre do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) por não incidência, quando a operação nem entra no alcance do imposto, ou por isenção, quando a lei dispensa o pagamento em programas e imóveis específicos. Em nenhum dos dois casos o benefício é automático: sem o reconhecimento pela Receita do DF, o cartório exige a guia paga. E, ao contrário do que circula na internet, não existe isenção por valor do imóvel nem para primeiro imóvel.
Não incidência, isenção e imunidade não são a mesma coisa
A diferença importa porque muda o fundamento do pedido e quem participa dele:
| Figura | O que significa | Onde está no DF |
|---|---|---|
| Não incidência | A operação não é alcançada pelo imposto | Lei 3.830/2006, art. 3º |
| Isenção | O imposto existiria, mas a lei dispensa o pagamento | Lei 6.466/2019, art. 7º (o antigo art. 4º da Lei 3.830 foi revogado) |
| Imunidade | Proteção que vem da Constituição, como a de templos e entes públicos | Refletida no art. 3º, V, da Lei 3.830 |
Nos três casos o resultado prático é parecido: não há guia a pagar. Mas é preciso provar ao cartório que o caso está nessa situação, com um documento da Receita do DF.
Casos de não incidência (Lei 3.830/2006, art. 3º)
O ITBI não incide sobre:
- integralização de capital: o imóvel passa a compor o patrimônio de uma pessoa jurídica;
- fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
- desincorporação: o imóvel volta aos mesmos sócios que o entregaram;
- usucapião;
- transmissão a entes públicos, autarquias e fundações públicas, partidos políticos, sindicatos de trabalhadores, templos e instituições de educação ou assistência sem fins lucrativos.
A trava da atividade imobiliária
Os três primeiros casos não valem para empresa com atividade preponderantemente imobiliária (art. 3º, §§ 1º a 3º). A lei considera preponderante quando mais de 50% da receita operacional vem de compra, venda, locação ou transmissão de imóveis:
- nos 24 meses anteriores e nos 24 meses posteriores à aquisição; ou
- nos 36 meses seguintes à aquisição, se a empresa começou a funcionar há menos tempo.
Quando a preponderância aparece depois, o imposto vira devido, com prazo de até 30 dias contado da verificação (Decreto 27.576/2006, art. 12, III). O tema está detalhado em ITBI na integralização de capital.
Outro ponto que não gera ITBI: a extinção do usufruto por morte ou renúncia do usufrutuário (Lei 3.830/2006, art. 2º, § 4º). Essa extinção pode ter reflexo no ITCD, o imposto de heranças e doações. Veja ITBI ou ITCD.
Isenções em vigor (Lei 6.466/2019, art. 7º)
A lista de isenções do ITBI no DF está hoje na Lei 6.466/2019, que reuniu os benefícios fiscais do DF. São isentas as transmissões de:
- I – imóveis da CODHAB/DF (Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF);
- II – imóveis da União, do DF ou da Terracap destinados a programa habitacional de interesse social, para beneficiário pessoa física ou pessoa jurídica credenciada, com extensão às áreas de regularização de interesse social;
- III – habitação popular e o terreno destinado a ela: construção de até 60 m², em terreno de até 300 m², situada em zona carente;
- IV – imóveis do PRÓ-RURAL/DF-RIDE;
- V – imóveis da Terracap para empreendedores habilitados pela CAIXA no PAR (Programa de Arrendamento Residencial);
- VI – imóveis do FGP-DF, o Fundo Garantidor de Parcerias (Lei 7.375/2023);
- VII – unidades no Parque Tecnológico BIOTIC (Lei 7.626/2024);
- VIII – instituição ou transmissão de direito real de uso de CDRU-S (inciso incluído pela Lei 7.816/2025). A CDRU-S é a concessão sem opção de compra da Lei distrital 6.888/2021, feita para associações e entidades sem fins lucrativos (clubes, entidades culturais, esportivas e recreativas). Não é uma concessão de moradia para o morador comum.
O art. 8º da mesma lei prevê ainda redução de até 100% da base de cálculo para empreendimentos enquadrados na Lei 3.196/2003. Os requisitos desse benefício dependem do enquadramento do empreendimento no programa.
Repare no que as isenções têm em comum: quase todas dependem de quem transmite (um órgão ou programa público) ou de para que serve o imóvel. Nenhuma depende apenas do valor do imóvel ou do perfil de quem compra.
O reconhecimento é obrigatório
A não incidência e a isenção de caráter não geral dependem de requerimento do adquirente (Decreto 27.576/2006, art. 4º). Sem ele, a Receita não reconhece nada, e o cartório não pode lavrar nem registrar o ato sem comprovante. O que a norma e a Receita deixam claro:
- Quem participa muda conforme o caso. Nas isenções de programa público (CODHAB, Terracap e similares), o reconhecimento começa no próprio órgão do programa, que depois pede o Ato Declaratório à Secretaria de Economia. Nos demais casos de não incidência, o pedido é analisado diretamente pela Receita do DF.
- O prazo é longo. A Receita informa prazo de atendimento de 90 dias para a declaração de não incidência em usucapião e em promessa de compra e venda.
- Cartório, banco e construtora não emitem guia de isento. A IN SUREC 8/2021 exclui dessas emissões o débito imune, isento ou suspenso. Esses casos sempre passam pela Receita.
- Estados estrangeiros e organismos internacionais têm tratamento próprio: a imunidade depende de reciprocidade atestada pelo Ministério das Relações Exteriores.
O que o cartório faz com o documento
No lugar do comprovante de pagamento, o tabelião e o oficial de registro recebem a certidão ou o documento da Fazenda que reconhece a não incidência ou a isenção (Lei 3.830/2006, art. 12; Decreto 27.576/2006, art. 15). Eles precisam exigir esse documento antes da lavratura e do registro e transcrevê-lo no ato (Decreto 27.576/2006, art. 14, I e II). Por isso não adianta dizer no cartório que o imóvel "é da CODHAB": o que vale é o documento da Receita.
Isenção por valor ou para primeiro imóvel: não existe no DF
Circula na internet a informação de que imóveis abaixo de determinado valor, ou o primeiro imóvel do comprador, seriam isentos de ITBI no DF. Essa regra não está na Lei 3.830/2006 nem na Lei 6.466/2019, que são as duas normas que tratam do tema.
O que existe, e às vezes gera a confusão:
- Alíquota menor de 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado (Lei 3.830/2006, art. 9º). É redução de alíquota ligada ao imóvel, não isenção ligada ao comprador. Nos demais casos a alíquota é 2%.
- Isenção de habitação popular, que tem critério de área (construção até 60 m², terreno até 300 m², zona carente), e não de preço.
- Programas habitacionais com imóveis públicos, em que a isenção vem do programa.
- Isenção de ITCD para herança de pequeno valor. Ela existe, mas é do imposto de herança, não do ITBI.
Se alguém garantir que o seu caso é isento por causa do valor, peça a base legal. Sem reconhecimento pela Receita, o cartório vai exigir a guia paga.
O que pode dar errado
- Revenda fora do programa. A isenção costuma valer para a transmissão feita pelo órgão ao beneficiário. Uma revenda posterior entre particulares segue a regra geral, com imposto de 1% ou 2%.
- Escritura marcada antes do documento. Com prazo de atendimento de 90 dias, marcar a assinatura antes do reconhecimento costuma significar remarcação, e as certidões de prazo curto podem vencer no caminho.
- Pedido negado. Se a Receita negar, o imposto passa a ser exigível. Pagar depois do vencimento gera atualização pelo INPC, multa e juros (Decreto 27.576/2006, art. 19).
- Documento perdido. O Ato Declaratório ou a declaração da Receita é pedido na escritura e de novo no registro. Sem ele, a matrícula não é atualizada.
- Guia paga sem necessidade. Quem pagou uma guia indevida entra no caminho da restituição, com prazo próprio. Veja guia de ITBI com erro.
- Empresa que muda de atividade. Na integralização, a não incidência pode cair depois, se a receita imobiliária passar a predominar.
Quando vale pedir ajuda
Vale uma análise antes de contar com a isenção quando:
- o imóvel já passou por mais de um dono depois de sair do programa habitacional;
- o cadastro do imóvel na Receita ou a matrícula não estão em nome de quem transmite;
- a matrícula mostra cláusulas, restrições ou ônus ligados ao programa que ninguém explicou;
- o caso é usucapião, integralização de capital ou transmissão a entidade sem fins lucrativos;
- a escritura tem data marcada e o reconhecimento ainda não saiu.
Análise documental antes de contar com o benefício
O reconhecimento é da Receita do DF e, nos programas habitacionais, começa no órgão do programa. O que decide se ele tem chance de sair, e se vai servir para a escritura e o registro, é a documentação do imóvel. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a origem do imóvel e a situação fiscal e cadastral e entrega uma análise clara do que foi encontrado: se a transmissão é mesmo a que a lei beneficia, divergências entre matrícula e cadastro e ônus que podem travar o ato. Assim você sabe, antes de marcar a escritura, se o caso se enquadra e o que precisa ser resolvido.