A regra: integralização não paga ITBI
Integralizar capital com imóvel é entregar o bem a uma empresa como forma de o sócio pagar a sua parte no capital social. É o movimento típico de quem organiza imóveis em uma empresa, inclusive nas chamadas holdings patrimoniais.
A Constituição Federal, art. 156, § 2º, I, diz que o ITBI não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, salvo se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda desses bens, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
A Lei 3.830/2006, art. 3º, repete a regra no DF:
| Operação | Dispositivo |
|---|---|
| Imóvel incorporado ao capital subscrito da empresa | Art. 3º, I |
| Transmissão por fusão, incorporação, cisão ou extinção da empresa | Art. 3º, II |
| Devolução do imóvel aos mesmos sócios que o entregaram (desincorporação) | Art. 3º, III |
Não incidir não significa não ter trabalho: a regra tem exceções que podem aparecer anos depois, o reconhecimento precisa ser pedido e o imóvel ainda precisa chegar à matrícula em nome da empresa.
A exceção: atividade preponderante imobiliária
Os três casos acima não valem quando a empresa adquirente tem como atividade preponderante a compra e venda de imóveis e seus direitos reais, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil (art. 3º, § 1º). A lei define como medir:
- Regra geral (§ 2º): mais de 50% da receita operacional da empresa, nos 24 meses anteriores e nos 24 meses posteriores à aquisição, vem dessas atividades.
- Empresa nova (§ 3º): se ela começou a funcionar depois da aquisição, ou menos de 24 meses antes, olha-se para os 36 primeiros meses seguintes à aquisição.
- Prova (§ 5º): a preponderância é demonstrada pelo interessado, na forma do regulamento.
Repare que o teste olha também para o futuro. Uma empresa pode receber o imóvel sem ITBI e, se a receita de locação ou venda de imóveis passar a dominar nos meses seguintes, ter de pagar depois.
Receita de aluguel entra na conta: a locação de imóveis está expressamente listada no § 1º. Uma empresa criada para receber imóveis e alugá-los precisa fazer esse teste com cuidado, com o contador e o advogado, antes de integralizar.
O limite do capital: o Tema 796 do STF
Em 2020, o STF fixou a tese do Tema 796 (RE 796.376): a imunidade da integralização "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". Em termos práticos, se o imóvel entra na empresa por um valor maior do que o capital que ele integraliza, a parte excedente fica fora da imunidade.
Nas normas distritais que consultamos, não há ato da Receita do DF explicando como a tese é aplicada no pedido de não incidência. É um ponto a considerar na definição do valor pelo qual o imóvel será integralizado.
Se a exceção aparecer depois
Quando a preponderância é verificada, o imposto é devido nos termos da lei vigente na data da aquisição, calculado sobre o valor do bem naquela data, com correção até o vencimento (art. 3º, § 4º). O Decreto 27.576/2006, art. 12, III, fixa o prazo de pagamento em até 30 dias, contados:
- da verificação da preponderância (alínea "c"); ou
- do registro do ato na junta comercial ou no cartório de registro civil de pessoas jurídicas, quando a empresa adquirente já tem atividade preponderante imobiliária (alínea "d").
A não incidência precisa ser reconhecida
O Decreto 27.576/2006, art. 4º, diz que a não incidência depende de requerimento do adquirente, ou seja, da empresa. Reconhecida a não incidência, o cartório recebe o documento da Receita no lugar do comprovante de pagamento (Lei 3.830/2006, art. 12; Decreto 27.576/2006, art. 14, I). Sem esse documento, o registro do imóvel em nome da empresa não avança.
Quando o imposto é devido, a guia é emitida pela Receita do DF com a natureza própria da integralização ou da cisão, e a empresa responde por ela como adquirente. Declarar com a natureza errada, ou pagar uma guia que não era devida, leva a cancelamento ou restituição, com prazos próprios. Veja isenção e não incidência de ITBI.
O que mais pode dar errado
- Contrato social não transfere o imóvel. O manual do DREI (IN 81/2020) cita decisão do STJ (REsp 1.743.088) segundo a qual a cláusula do contrato social que prevê a integralização com imóvel, por si, não transfere a propriedade à sociedade, nem o arquivamento na Junta faz isso. A empresa só vira dona com o registro na matrícula.
- Imóvel irregular. A matrícula deve estar em nome do sócio que integraliza, e o cadastro do imóvel na Receita do DF, em nome do transmitente. Divergências de nome, área ou unidade atrasam o reconhecimento e o registro.
- Ônus na matrícula. Penhora, indisponibilidade ou alienação fiduciária podem impedir ou condicionar a transmissão.
- Atos da empresa. Atos constitutivos de pessoa jurídica só são registrados se visados por advogado (Lei 8.906/1994, art. 1º, § 2º).
- Imóvel alugado. A integralização de capital está entre as operações em que o inquilino não tem direito de preferência (Lei 8.245/1991, art. 32).
- Outros tributos. A integralização pode ter efeitos no imposto de renda do sócio e da empresa. Esse ponto não é tratado aqui; converse com seu contador.
Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
Quando vale pedir ajuda
Vale uma análise antes de integralizar quando:
- são vários imóveis, em matrículas e cartórios diferentes;
- algum imóvel ainda está em nome de dono anterior, em inventário ou com cônjuge que precisa participar;
- o cadastro do IPTU não bate com a matrícula;
- há ônus, penhora ou indisponibilidade em algum dos imóveis;
- o valor de integralização é diferente do valor de mercado ou do capital subscrito;
- a empresa vai receber aluguéis ou revender imóveis nos próximos anos.
Para saber quais imóveis já estão em nome de uma empresa, veja busca de imóveis por CNPJ.
Análise documental antes da integralização
A não incidência é reconhecida pela Receita do DF e a transmissão é registrada no cartório de imóveis. Antes disso, o que decide se a operação vai correr sem surpresa é a situação de cada imóvel. A análise documental do imóvel levanta a matrícula, a situação fiscal e cadastral e os ônus de cada imóvel e entrega uma análise clara do que foi encontrado: titularidade, divergências entre matrícula e cadastro e pendências que podem travar o reconhecimento ou o registro em nome da empresa.