Como o problema aparece
Quase sempre, o comprador descobre a falta de matrícula própria num destes três momentos:
- Na certidão. Você pede a certidão do seu apartamento e recebe a matrícula do terreno, com o prédio descrito como um todo.
- No banco. O financiamento ou o uso do FGTS trava porque o imóvel não tem "matrícula individualizada".
- No IPTU. O imposto continua lançado sobre a projeção inteira, e a sua parte aparece como cota.
Esta página trata do lado de quem comprou. O ato que cria as unidades, a ordem habite-se, averbação e instituição e o que o cartório exige do incorporador estão em instituição de condomínio no DF e em registro de incorporação no DF.
Os nomes que você vai encontrar
| Expressão | Onde aparece |
|---|---|
| Matrícula matriz do empreendimento | Lei 4.591/1964, art. 31-E, §2º |
| Matrícula de origem | Código de Normas do TJDFT, arts. 434 e 435 |
| Matrícula-mãe | Uso popular; não aparece na lei nem nos códigos de normas |
As três falam da mesma coisa: a matrícula do terreno sobre a qual o prédio foi incorporado ou construído. Cada unidade autônoma (apartamento, sala, loja) é propriedade exclusiva com fração ideal no solo e nas partes comuns (Código Civil, art. 1.331), e por isso precisa da sua própria matrícula (Lei 6.015/1973, art. 176, §1º, I).
Em que ponto o seu prédio está
A resposta muda conforme a fase do empreendimento. A certidão atualizada da matrícula de origem mostra qual é o seu caso.
| Fase | O que a norma diz |
|---|---|
| Incorporação registrada, obra em andamento | Os atos do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados, sem custo adicional, nas matrículas de unidade eventualmente abertas (Lei 6.015/1973, art. 237-A). No DF, o registro do memorial é feito na matrícula do terreno e em cada matrícula de unidade, e os ônus do terreno são transportados de ofício para elas (CN-DF, arts. 429 e 433, II) |
| Habite-se emitido, construção não averbada | A averbação da construção é obrigação do incorporador (Lei 4.591/1964, art. 44) |
| Construção averbada, instituição não registrada | A instituição deve ser registrada imediatamente após a averbação da construção (CN-DF, art. 434) |
| Prédio erguido sem incorporação | A instituição que atribui unidades a cada dono exige escritura pública (CN-DF, art. 434, §4º) |
De quem é a obrigação
A Lei 4.591/1964, art. 44, organiza a responsabilidade em cascata:
- Incorporador. Concedido o habite-se, cabe a ele requerer a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno. Se atrasar, responde pelas perdas e danos.
- Construtor. Se o incorporador não pedir, o construtor passa a responder solidariamente (§1º).
- Qualquer adquirente. Na omissão dos dois, a averbação pode ser requerida por qualquer comprador de unidade (§2º).
Além disso, a Lei 6.015/1973, art. 237-A, §4º, permite abrir matrícula para cada fração ideal que corresponderá a uma unidade depois do registro da incorporação. Se a abertura for feita no interesse do serviço, o cartório não pode repassar a despesa; se for a pedido do interessado, os emolumentos são dele (§5º).
Cobrar do incorporador as perdas e danos pela demora é discussão jurídica. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.
O que muda enquanto a matrícula não sai
- Propriedade. Quem compra só se torna dono com o registro do título (Código Civil, art. 1.245). Sem matrícula da unidade, a escritura ou o contrato fica à espera.
- Contrato. A promessa de compra de unidade na planta deve trazer o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório competente (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XI). Confira se o seu traz esses dados: eles são o ponto de partida da busca no cartório.
- Financiamento. A matrícula individualizada é uma das causas de recusa documentadas em banco recusou o imóvel. O que o manual do FGTS aceita para unidade nova está em comprar imóvel na planta no DF.
- IPTU e TLP. Enquanto o lote coletivo não é desmembrado no cadastro da Receita do DF, a unidade paga a cota-parte da projeção, como explicado em carnê do IPTU no DF. O desmembramento fiscal é pedido à parte, conforme atualizar o cadastro do imóvel na Receita do DF. Matrícula no cartório e inscrição no cadastro fiscal são registros diferentes.
Como saber em que ponto o problema está
A mesma queixa ("meu apartamento não tem matrícula") pode ter causas bem diferentes: incorporação registrada com obra em andamento, habite-se emitido sem averbação da construção, construção averbada sem instituição de condomínio, ou prédio erguido sem incorporação. Cada fase tem um responsável e um desfecho diferente, e a resposta está na certidão atualizada da matrícula de origem, lida ao lado do contrato de compra e da certidão da unidade, se ela já existir.
O Código de Normas do DF não fixa prazo específico para a abertura das matrículas das unidades; os prazos gerais estão em prazo do registro de imóvel no DF.
Que tipo de serviço resolve
Antes de cobrar o incorporador ou pensar em requerimento próprio, é preciso saber onde o empreendimento parou. Nosso serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção e da conferência das certidões da matrícula de origem e da unidade, com leitura do que já foi averbado e registrado. Quando a falta de matrícula está travando uma compra ou um financiamento, a análise documental do imóvel mostra o que a documentação revela e o que ainda depende do incorporador, do cartório ou de discussão jurídica.