A diferença em uma frase
A matrícula é a "ficha" do imóvel no cartório de registro de imóveis. Tudo o que acontece com ele entra ali por um de dois atos:
- registro (R): cria, transfere ou onera um direito real. É por ele que alguém passa a ser dono, ou que o banco passa a ter uma garantia;
- averbação (AV): anota um fato ou alteração que modifica, completa ou extingue o que já está na matrícula.
Os atos entram em ordem, um depois do outro, e a certidão de inteiro teor mostra essa sequência. Por isso se diz que a matrícula conta a história do imóvel.
O que a lei diz
A Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos, LRP), art. 167, separa os dois atos em listas:
- inciso I: atos de registro;
- inciso II: atos de averbação.
Os dois são obrigatórios e feitos no cartório da situação do imóvel, que é o que guarda a matrícula (LRP, art. 169). E os dois podem ser pedidos por qualquer pessoa, que arca com as despesas (art. 217).
Quadro comparativo
| Registro | Averbação | |
|---|---|---|
| Função | Constituir, transferir ou onerar direito real | Alterar, completar ou extinguir o que já consta |
| Base | LRP, art. 167, I | LRP, art. 167, II |
| Efeito típico | Muda o dono ou cria uma garantia ou direito | Atualiza a matrícula (construção, cancelamento, estado de fato) |
| Prazo geral | 10 dias úteis do protocolo | 10 dias úteis do protocolo |
| Prazo reduzido (sem exigência) | 5 dias para compra e venda sem cláusulas especiais | 5 dias para averbação de construção e cancelamento de garantias |
| Custo | Em regra, faixa de valor da Tabela III | Item próprio para ato sem conteúdo econômico; outros conforme a tabela |
Exemplos de registro (art. 167, I)
- Compra e venda, pura ou condicional (item 29). É o registro que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).
- Promessa de compra e venda de imóvel não loteado (item 9) ou loteado (item 20).
- Permuta e promessa de permuta (item 30).
- Usufruto (item 7): sobre imóvel, ele se constitui pelo registro (Código Civil, art. 1.391).
- Alienação fiduciária em garantia (item 35), a garantia típica do financiamento.
- Contrato de locação com cláusula de vigência em caso de venda (item 3), que protege o inquilino contra o comprador (Lei 8.245/1991, art. 8º).
- Partilha de herança, pelo formal ou pela escritura de inventário (veja registro do formal de partilha).
Exemplos de averbação (art. 167, II)
- Construção, reconstrução, demolição, desmembramento, mudança de nome ou numeração do prédio (item 4). Veja averbação de construção no DF.
- Contrato de locação para fins de preferência (item 16). Averbado pelo menos 30 dias antes da venda, ele permite ao inquilino preterido haver o imóvel para si (Lei 8.245/1991, art. 33).
- Cancelamento de registros e de garantias. O cancelamento é feito por averbação, com o motivo e o título declarados (LRP, art. 248). Exemplos: baixa da alienação fiduciária depois da quitação e cancelamento de hipoteca. O Código Civil (art. 1.500) diz que a hipoteca também se extingue com a averbação do cancelamento.
- Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando o devedor não paga (Lei 9.514/1997, art. 26, §7º).
Repare no par: a alienação fiduciária entra na matrícula por registro e sai por averbação de cancelamento.
Prazos: quando vale 10 e quando vale 5 dias
Pela LRP, art. 188, o cartório tem 10 dias do protocolo para praticar o ato ou emitir nota de exigência. O §1º reduz para 5 dias, quando não há exigências e os emolumentos estão pagos, em três grupos:
- (inciso I) escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, averbações de construção e cancelamento de garantias;
- (inciso II) documentos eletrônicos apresentados pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp);
- (inciso III) títulos reapresentados, ainda na vigência da prenotação, com as exigências cumpridas.
Os prazos contam em dias úteis (LRP, art. 9º, §1º). A prenotação vale 20 dias úteis (art. 205). Se o cartório emitir exigência, o caminho está em nota devolutiva.
Custos pela tabela do TJDFT
Os emolumentos seguem a Tabela III (Registro de Imóveis) da Resolução 2/2025 do TJDFT, em vigor desde 01/01/2026, com CCRCPN (7%) e ISSQN (5%). Algumas notas explicam a diferença de preço entre os atos:
- Nota 2: atos com valor são enquadrados pelo maior valor entre o preço declarado e a avaliação fiscal do último lançamento;
- Nota 1: garantias reais (como a alienação fiduciária) são cobradas pelo valor do imóvel quando superior ao lançamento fiscal;
- Nota 8: averbações de ofício e transporte de ônus não pagam emolumentos;
- item 2, "b": averbação sem conteúdo econômico, usada também como referência para o valor da prenotação eletrônica no DF (Código de Normas do TJDFT, art. 467, §2º).
Os valores exatos de cada ato dependem do enquadramento. Peça o cálculo ao cartório ou use o exame prévio gratuito, sem protocolo (Código de Normas do TJDFT, art. 397).
Como saber qual é o seu caso
- Vai mudar o dono, criar garantia ou direito real? É registro.
- Vai anotar uma mudança no imóvel ou encerrar algo que já está na matrícula? É averbação.
- Ficou em dúvida? A certidão da matrícula mostra como cada ato anterior foi lançado, e o cartório indica o enquadramento no exame prévio.
O caminho completo do protocolo, dos prazos e da certidão final está em registro de imóvel no DF.