Duas coisas diferentes com o mesmo nome
"Cancelar o registro" pode significar coisas bem distintas, e a diferença define se o caminho é no cartório ou na Justiça:
| O que você quer | Exemplo | Caminho típico |
|---|---|---|
| Baixar um ônus | Hipoteca quitada, penhora extinta, usufruto terminado, servidão extinta | Requerimento com o documento que prova a extinção (art. 250, III) |
| Desfazer a transferência | Venda registrada que as partes desistiram, doação anulada, registro feito com título falso | Requerimento de todas as partes do ato (art. 250, II) ou sentença transitada em julgado (art. 250, I) |
No primeiro caso, o proprietário continua o mesmo e a matrícula fica "limpa". No segundo, a propriedade volta a quem era dono antes, e isso mexe com o direito de alguém. Por isso a lei é mais exigente.
Como o cancelamento aparece na matrícula
O cancelamento é feito por averbação assinada pelo oficial, com a declaração do motivo e do título (Lei 6.015/1973, art. 248). Pode ser total ou parcial (art. 249). A extinção de ônus e direitos reais também é averbada por cancelamento (art. 167, II, 2). O ato antigo não é apagado: ele continua na matrícula, seguido da averbação que o torna sem efeito. A diferença entre os atos está em registro × averbação.
Por que "desfeito" não basta
Duas regras explicam por que um negócio desfeito ainda pesa na matrícula:
- Lei 6.015/1973, art. 252: o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos, ainda que se prove por outro meio que o título foi desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
- Código Civil, art. 1.245, §2º: até o cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono.
Na prática, um distrato assinado entre as partes, sem levar ao cancelamento na matrícula, deixa o imóvel no nome do comprador para todos os efeitos.
Os caminhos da lei, um a um
Decisão judicial transitada em julgado (art. 250, I)
É o caminho quando não há acordo ou quando a lei exige processo. A sentença precisa ter transitado em julgado: o art. 259 proíbe cancelar com base em sentença ainda sujeita a recurso. O registro também pode ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, em ação de anulação ou nulidade de ato jurídico ou em julgado sobre fraude à execução (art. 216).
Se o registro não exprime a verdade, o prejudicado pode pedir a retificação ou a anulação; cancelado o registro, o dono pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título de terceiro adquirente (Código Civil, art. 1.247).
Requerimento unânime das partes (art. 250, II)
Todas as pessoas que participaram do ato registrado, se capazes, assinam o pedido com firma reconhecida por tabelião. É a via para desfazer por consenso. Se o título que "sobrevive" precisar ser registrado de novo, o novo registro só vale a partir da nova data (art. 254).
Requerimento do interessado com documento hábil (art. 250, III)
É a via mais comum para baixar ônus. A lei liga cada ônus a um tipo de prova da extinção:
| Ônus | Prova da extinção prevista | Para entender o caso |
|---|---|---|
| Hipoteca | Autorização ou quitação do credor, ou procedimento com intimação dele (art. 251) | Cancelamento de hipoteca |
| Alienação fiduciária | Termo de quitação do credor (Lei 9.514/1997, art. 25) | Baixa de alienação fiduciária |
| Penhora e arresto | Ordem ou certidão do juízo | Cancelamento de penhora |
| Indisponibilidade | Autorização de cancelamento cadastrada na CNIB pela autoridade (Provimento CNJ 149/2023, art. 320-D) | Penhora e indisponibilidade |
| Usufruto | Prova da extinção, como a morte ou a renúncia do usufrutuário | Usufruto de imóvel |
| Servidão | Prova da extinção (Código Civil, art. 1.389; Lei 6.015/1973, art. 257) | Cartório da matrícula |
| Enfiteuse | Renúncia do foreiro, que não depende do senhorio (art. 258) | Cartório da matrícula |
Dois detalhes: a servidão registrada só se extingue, para terceiros, quando cancelada (Código Civil, art. 1.387), e o cancelamento da servidão que conste de título hipotecário exige consentimento do credor (Lei 6.015/1973, art. 256). E um terceiro prejudicado pode provar em juízo a extinção do ônus e pedir o cancelamento (art. 253).
Caso especial: promessa de compra e venda não paga (art. 251-A)
Incluído pela Lei 14.382/2022, o art. 251-A dá ao vendedor um procedimento no próprio cartório quando o compromisso está registrado e o promitente comprador deixa de pagar:
- o oficial intima o promitente comprador para pagar em 30 dias (§1º);
- sem pagamento, o oficial certifica o fato e cancela o registro (§5º);
- a certidão do cancelamento é prova relevante ou determinante para o pedido de reintegração de posse (§6º).
Os riscos de deixar o ato na matrícula
- Venda ou financiamento travados. O comprador e o banco leem a matrícula. Uma hipoteca quitada, uma penhora extinta ou uma promessa desfeita que continuam lançadas contam como se estivessem vivas (art. 252).
- Documento que não serve. Um recibo, uma declaração informal ou uma sentença ainda sujeita a recurso não bastam: o cartório pede a prova que a lei indica para aquele ato. Quando ela não existe, o caminho pode deixar de ser o cartório e passar a ser o juiz.
- Ato errado identificado. Matrículas antigas acumulam registros e averbações; pedir o cancelamento do ato errado, ou só de parte do que precisava sair, gera exigência e atraso. O prazo legal do cartório para averbar ou devolver com exigências é de 10 dias, e de 5 dias no cancelamento de garantias sem exigências (art. 188).
- Confundir baixa de ônus com desfazer a venda. A primeira costuma ser documental; a segunda mexe com o direito de alguém e, sem acordo de todos, depende de processo.
Que tipo de serviço resolve
O ponto de partida é saber exatamente o que está na matrícula hoje: qual ato pesa, desde quando, a favor de quem e se já existe alguma averbação parcial. Isso se lê na certidão atualizada. Nosso serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção e da conferência dessa certidão antes do pedido e, depois, da certidão que mostra se a baixa foi feita. Quando o cancelamento faz parte de uma venda ou de um financiamento, a análise documental do imóvel mostra o que mais a matrícula revela antes de fechar. Se vier exigência, veja nota devolutiva.
Desfazer uma transferência registrada, anular um registro ou discutir a extinção de um direito real depende de análise jurídica e, muitas vezes, de processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.