Qual adjudicação é esta
A palavra "adjudicação" aparece em três situações, e o registro é diferente em cada uma:
| Situação | Título | Onde ler |
|---|---|---|
| Execução de dívida: o credor ou outro legitimado fica com o imóvel penhorado | Carta de adjudicação (CPC, art. 877) | Esta página |
| Inventário com herdeiro único | Sentença de adjudicação (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25) | Registro do formal de partilha |
| Comprador que pagou e não recebeu escritura | Adjudicação compulsória, judicial ou no próprio cartório | Adjudicação compulsória extrajudicial |
O conceito geral e o ITBI estão no verbete carta de adjudicação. Aqui o foco é a etapa do cartório.
De onde sai a carta
Na execução, depois de lavrado e assinado o auto de adjudicação, o juízo expede a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se trata de imóvel (CPC, art. 877, §1º, I). São dois documentos com funções distintas: a carta vai ao registro de imóveis; o mandado serve para entrar na posse.
Antes da assinatura da carta ainda corre um prazo relevante: terceiros que se dizem donos ou possuidores podem opor embargos de terceiro até 5 dias depois da adjudicação, sempre antes da assinatura da carta (CPC, arts. 674 e 675).
O que a lei exige da carta
O CPC, art. 877, §2º, lista o conteúdo mínimo, e é sobre ele e sobre a matrícula que o oficial faz a qualificação. As falhas mais comuns aparecem nestes pontos:
- Descrição do imóvel com remissão à matrícula e aos registros. Número da matrícula, cartório, área e confrontações precisam coincidir com a certidão atualizada; divergência vira exigência.
- Cópia do auto de adjudicação.
- Prova de quitação do imposto de transmissão. No DF, a adjudicação é hipótese de ITBI (Lei 3.830/2006, art. 2º). O imposto nesse tipo de aquisição é tratado em ITBI em leilão e arrematação e no verbete da carta.
- Nome do executado igual ao da matrícula. Pela continuidade, o imóvel precisa estar matriculado em nome de quem perdeu o bem (Lei 6.015/1973, art. 195). Se o executado nunca registrou a compra, o cartório vai exigir o registro do título anterior; veja cadeia dominial quebrada.
- Destino das outras constrições. Veja a seção seguinte.
As penhoras que sobram na matrícula
É comum a matrícula ter penhoras de outros credores. O Código Nacional de Normas trata disso em dois pontos:
- Art. 320-G: o juiz que determinou a adjudicação deve prever expressamente o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, e o interessado arca com os emolumentos.
- Art. 341, II: quando se abre matrícula nova saneada, os ônus anteriores ao registro da adjudicação não são transportados, ou deixam de ser quando o cancelamento decorre de forma inequívoca desse registro.
Se a carta não trouxer a previsão de cancelamento, o complemento depende de nova decisão do juízo, o que é mais simples de resolver antes do registro do que depois. Depois do registro, cada constrição remanescente exige sua própria ordem; o caminho está em cancelamento de penhora.
Onde o registro acontece e quanto tempo leva
O registro é feito no cartório da situação do imóvel, que guarda a matrícula (Lei 6.015/1973, art. 169); no DF são nove, e a área de cada um nem sempre coincide com a região administrativa (veja qual cartório atende o imóvel). Cartas extraídas eletronicamente dos autos têm tratamento próprio no Código de Normas do DF (art. 466, §1º), sem a exigência de documento nato-digital com certificado.
Pela lei, o cartório tem até 10 dias úteis do protocolo para registrar ou emitir nota de exigência (art. 188), e a prenotação vale 20 dias úteis (art. 205; Código de Normas do DF, art. 393). Se a exigência depender de nova decisão do juízo, esse prazo costuma ser curto, e é aí que muitas cartas voltam sem registro. O que a nota significa e os riscos de a prenotação vencer estão em nota devolutiva.
Depois do registro, a matrícula passa a mostrar o adjudicatário como dono. O cadastro do IPTU na Receita do DF é separado e não muda sozinho.
Que tipo de serviço resolve
Boa parte das devoluções nasce de uma carta que não bate com a matrícula: executado que não é o titular registrado, descrição divergente, constrições de outros processos sem previsão de cancelamento. Nosso serviço de certidões imobiliárias cuida da obtenção e da conferência da matrícula atualizada, antes e depois do registro, e a análise documental do imóvel confronta a carta com a matrícula e aponta o que tende a virar exigência, o que é documental e o que depende de nova decisão do juízo.
O que ainda não está confirmado
- A base de cálculo do ITBI específica da adjudicação no DF não foi confirmada nas fontes consultadas; quem a define é a Receita do DF.
- A lista de documentos que cada cartório do DF pede além da carta não é pública e varia com o caso.
Pedir a adjudicação, obter a carta com os cancelamentos necessários e responder a embargos de terceiro são atos do processo. Este procedimento pode exigir atuação de advogado habilitado. A atividade jurídica não integra nossos serviços e deve ser contratada separadamente.